Zagospodarowanie działki przy pasie drogowym

Pas drogowy, linia zabudowy i poszerzona jezdnia

W opisanej sprawie najważniejsze jest rozróżnienie trzech pojęć: pasa drogowego, jezdni oraz linii zabudowy. Pas drogowy to nie tylko sama jezdnia. Zgodnie z aktualnym art. 4 pkt 1 ustawy o drogach publicznych jest to wydzielony liniami rozgraniczającymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym jest lub będzie usytuowana droga. Granice pasa drogowego wynikają zwykle z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji dotyczącej inwestycji drogowej albo dokumentacji geodezyjnej.

Jeżeli jezdnia została poszerzona, ale nadal mieści się w granicach pasa drogowego, właściciel sąsiedniej działki nie może automatycznie żądać jej zwężenia tylko dlatego, że droga znalazła się blisko planowanego budynku. Może natomiast sprawdzić, czy przebudowa była wykonana zgodnie z decyzją, projektem, przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami bezpieczeństwa ruchu.

Osobną kwestią jest obowiązująca linia zabudowy z planu miejscowego. Taka linia może nakazywać usytuowanie elewacji w określonym miejscu, ale nie zwalnia inwestora z obowiązku spełnienia przepisów odrębnych, w tym przepisów ustawy o drogach publicznych. Jeżeli plan miejscowy wymusza ustawienie budynku bardzo blisko drogi, należy sprawdzić, czy konieczna jest zgoda zarządcy drogi oraz czy organ architektoniczno-budowlany może zatwierdzić projekt bez naruszenia art. 43 ustawy o drogach publicznych.

Czy gmina mogła zająć cały pas drogowy jezdnią?

Co do zasady zarządca drogi może prowadzić budowę, przebudowę albo rozbudowę drogi w granicach pasa drogowego. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Droga musi być projektowana i wykonywana zgodnie z Prawem budowlanym, ustawą o drogach publicznych, decyzją lub zgłoszeniem oraz aktualnymi przepisami techniczno-budowlanymi dotyczącymi dróg publicznych.

W starych opracowaniach często pojawia się odwołanie do art. 34 ustawy o drogach publicznych i minimalnej odległości 0,75 m od określonych urządzeń drogowych. Ten przepis jest obecnie uchylony. Aktualnie w ustawie funkcjonuje art. 34a, zgodnie z którym rozmiar pasa drogowego wynika z rozmiaru terenu niezbędnego do usytuowania drogi, z uwzględnieniem potrzeby zapewnienia widoczności oraz rezerwy na zmianę parametrów użytkowych lub technicznych.

Dlatego w praktyce nie wystarczy powołać się na dawny parametr 0,75 m. Trzeba ustalić, jaka klasa drogi została przyjęta, jakie szerokości pasów ruchu i poboczy przewidziano, czy zapewniono widoczność na skrzyżowaniu, odwodnienie, skrajnię, warunki mijania pojazdów oraz bezpieczeństwo pieszych i właścicieli nieruchomości przyległych.

Jeżeli inwestycja wymagała odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, zastosowanie ma art. 9 Prawa budowlanego. Odstępstwo jest dopuszczalne tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach, nie może powodować zagrożenia życia ludzi ani bezpieczeństwa mienia i wymaga odpowiedniej procedury przed wydaniem pozwolenia na budowę lub decyzji o zmianie pozwolenia.

Odległość budynku od zewnętrznej krawędzi jezdni

Art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych określa minimalne odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni. Aktualnie wynoszą one co najmniej:

• autostrada: 30 m w terenie zabudowy i 50 m poza terenem zabudowy,
• droga ekspresowa: 20 m w terenie zabudowy i 40 m poza terenem zabudowy,
• droga krajowa ogólnodostępna: 10 m w terenie zabudowy i 25 m poza terenem zabudowy,
• droga wojewódzka lub powiatowa ogólnodostępna: 8 m w terenie zabudowy i 20 m poza terenem zabudowy,
• droga gminna ogólnodostępna: 6 m w terenie zabudowy i 15 m poza terenem zabudowy.

Jeżeli planowany budynek ma stać około 60 cm od jezdni, to odległość ta jest co do zasady mniejsza od ustawowych odległości dla dróg ogólnodostępnych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie budynku bliżej drogi ogólnodostępnej może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi. Zgoda powinna zostać wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo przed zgłoszeniem budowy lub robót budowlanych i powinna zostać dołączona do dokumentów składanych organowi.

W praktyce oznacza to, że inwestor budujący przy drodze powinien przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę ustalić kategorię drogi, położenie działki względem terenu zabudowy, odległość od zewnętrznej krawędzi jezdni oraz stanowisko zarządcy drogi. Sam zapis planu miejscowego o obowiązującej linii zabudowy może nie wystarczyć.

Czy można żądać zwężenia jezdni?

Żądanie zwężenia jezdni jest najdalej idącym środkiem i zwykle jest trudne do wyegzekwowania. Może być realne przede wszystkim wtedy, gdy okaże się, że droga została wykonana poza granicami pasa drogowego, niezgodnie z zatwierdzonym projektem, z istotnym odstąpieniem od pozwolenia lub z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych.

Jeżeli jednak droga została wykonana legalnie, w granicach pasa drogowego i zgodnie z wymaganiami technicznymi, właściciel sąsiedniej działki powinien raczej koncentrować się na środkach ograniczających ryzyko: zmianie organizacji ruchu, ograniczeniu tonażu, ustawieniu barier ochronnych, słupków, lustra drogowego, oznakowania, elementów uspokojenia ruchu albo innego zabezpieczenia budynku i użytkowników działki.

Jeżeli problem dotyczy wjazdu na posesję, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy istniejący lub planowany zjazd został uzgodniony z zarządcą drogi i czy przebudowa jezdni nie pogorszyła dostępu do nieruchomości.

Jak sprawdzić legalność poszerzenia drogi?

W pierwszej kolejności warto wystąpić do gminy lub właściwego zarządcy drogi o udostępnienie informacji i dokumentów dotyczących inwestycji. W piśmie można poprosić w szczególności o:

• wskazanie podstawy wykonania robót: pozwolenie na budowę, zgłoszenie, decyzja ZRID albo inna decyzja dotycząca inwestycji drogowej,
• kopię lub wgląd do projektu zagospodarowania terenu i części drogowej projektu,
• mapę z granicami pasa drogowego i granicą działki,
• informację o klasie drogi, szerokości jezdni i przyjętych parametrach technicznych,
• zatwierdzoną organizację ruchu, zwłaszcza jeżeli droga przebiega przy skrzyżowaniu,
• informację, czy przewidziano bariery, oznakowanie albo inne zabezpieczenia.

Jeżeli dokumenty wskazują na możliwe odstępstwo od projektu, wykonanie robót bez wymaganej podstawy albo zagrożenie bezpieczeństwa, można zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ nadzoru może zbadać, czy roboty wykonano zgodnie z Prawem budowlanym i zatwierdzonym projektem. W razie stwierdzenia nieprawidłowości art. 51 Prawa budowlanego pozwala organowi nakazać m.in. zaniechanie dalszych robót, wykonanie czynności lub robót doprowadzających do stanu zgodnego z prawem, a w określonych przypadkach także rozbiórkę obiektu albo jego części.

Wznowienie postępowania albo stwierdzenie nieważności decyzji

Jeżeli właściciel działki uważa, że powinien być stroną postępowania dotyczącego przebudowy drogi, ale nie brał w nim udziału bez własnej winy, może rozważyć wniosek o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Termin na taki wniosek wynosi zasadniczo miesiąc od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji.

Jeżeli decyzja ma poważną wadę, można rozważyć wniosek o stwierdzenie jej nieważności. Podstawy są jednak wyjątkowe, np. rażące naruszenie prawa, brak podstawy prawnej albo wydanie decyzji przez organ niewłaściwy. Co istotne, po upływie 10 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji co do zasady nie stwierdza się jej nieważności z przyczyn wskazanych w art. 156 § 1 K.p.a., a po upływie 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności. W starszych sprawach organ może więc co najwyżej stwierdzić wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli przepisy na to pozwalają.

Wzruszenie decyzji nie zawsze oznacza automatyczne zwężenie drogi. Po uchyleniu albo zakwestionowaniu decyzji właściwy organ musi ocenić skutki wykonanych robót i to, czy oraz w jaki sposób można doprowadzić stan faktyczny do zgodności z prawem.

Roszczenia cywilne wobec zarządcy drogi

Jeżeli korzystanie z działki jest zakłócane ponad przeciętną miarę, właściciel może rozważyć roszczenia cywilnoprawne. Podstawą może być art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. W połączeniu z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego może to uzasadniać żądanie zaniechania naruszeń albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

W sprawach drogowych roszczenia te najczęściej nie prowadzą do prostego nakazu przesunięcia legalnie wybudowanej drogi. Mogą natomiast uzasadniać żądanie zastosowania konkretnych środków ograniczających uciążliwość, np. zabezpieczeń przed wjazdem pojazdów na elewację, ograniczenia drgań, hałasu, odpływu wody albo innych oddziaływań. Jeżeli dojdzie do uszkodzenia budynku przez pojazd, w pierwszej kolejności należy ustalić odpowiedzialność kierowcy i ubezpieczyciela OC, a dopiero następnie badać, czy stan drogi lub organizacja ruchu mogły współprzyczynić się do szkody.

Jeżeli zagrożenie wynika z elementów zieleni, przeszkód albo obiektów w drodze, znaczenie mogą mieć także przepisy o bezpieczeństwie ruchu i obowiązki zarządcy drogi. Podobne problemy może powodować przeszkoda ograniczająca przejazd lub widoczność na drodze dojazdowej.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

Właściciel działki powinien działać dwutorowo: administracyjnie i praktycznie. Administracyjnie należy sprawdzić legalność inwestycji drogowej i zgodność planowanej budowy z art. 43 ustawy o drogach publicznych. Praktycznie warto domagać się takich zabezpieczeń, które realnie zmniejszą ryzyko uszkodzenia elewacji przez pojazdy.

1. Ustal kategorię i klasę drogi oraz sprawdź, czy działka leży w terenie zabudowy.
2. Sprawdź w planie miejscowym przebieg linii rozgraniczających pas drogowy i obowiązującą linię zabudowy.
3. Uzyskaj od zarządcy drogi dokumenty przebudowy jezdni i zatwierdzoną organizację ruchu.
4. Jeżeli budynek ma powstać bliżej drogi niż wskazuje art. 43 ustawy o drogach publicznych, wystąp o zgodę zarządcy drogi albo sprawdź, czy taka zgoda została już wydana.
5. Jeżeli istnieje podejrzenie naruszenia projektu lub przepisów technicznych, złóż zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
6. Jeżeli problem dotyczy bezpieczeństwa ruchu, złóż wniosek do zarządcy drogi lub organu zarządzającego ruchem o oznakowanie, ograniczenie tonażu, barierę, słupki, lustro albo inne zabezpieczenia.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w szczególności art. 4 pkt 1, art. 34a i art. 43.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 5, art. 9, art. 50 i art. 51.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 145-152 oraz art. 156-159.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 144 i art. 222 § 2.