Sprzedaż działki z umową quoad usum

Umowny podział nieruchomości wspólnej do korzystania (podział quoad usum)

W przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.) omówiono kwestię podziału do korzystania. Dopuszczalny jest umowny podział nieruchomości wspólnej do korzystania (podział quoad usum), w wyniku którego współwłaściciel nabywa prawo polegające na możności wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości. Umowa quoad usum może być zawarta w każdej formie prawem przewidzianej, a także w sposób dorozumiany. Każdy kolejny nabywca, który wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o zaistniałym podziale, będzie nim związany.

Jeśli więc kupujący w momencie nabywania lokalu będzie wiedział, iż istnieje określony sposób podziału, to uznać należy, iż stan, jaki zastał, obowiązuje także jego i nie może domagać się innego niż dotychczas podziału użytkowania, bowiem nie uległy zmianie okoliczności faktyczne będące podstawą takiego podziału.

Sprzedaż nieruchomości objętej umową co do podziału do korzystania

To samo dotyczy pozostałych współwłaścicieli. Umowa obowiązuje bez względu na zbycie udziału nowemu współwłaścicielowi. Nie niweczy to ważności i obowiązywania umowy między obecnymi współwłaścicielami co do podziału do korzystania.

W takiej sytuacji faktycznej znajduje zastosowanie art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”.

To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia wynikającego z określenia zarządu lub sposobu korzystania

Roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 ust. o ks. wiecz. i hip.). Ujawnienie ma ten skutek, że wpisane do księgi wieczystej roszczenie staje się skuteczne względem każdego nabywcy udziału, co zabezpiecza je przed wygaśnięciem, jeżeli nabywca udziału powoła się skutecznie na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Tym bardziej wiąże pozostałego współwłaściciela.