Sprzedaż działki z umową quoad usum

Przykłady

Sprzedaż udziału bez komplikacji dzięki wpisowi w księdze

Pani Anna odziedziczyła połowę domu wraz z bratem. Na działce znajdowały się dwa osobne wejścia, dwa budynki gospodarcze i ogród. Nie było możliwości fizycznego podziału działki, więc rodzeństwo podpisało umowę quoad usum, w której precyzyjnie ustalili granice użytkowania – Anna korzystała wyłącznie z ogrodu i jednego z budynków. Umowa została wpisana do księgi wieczystej. Gdy Anna postanowiła sprzedać swoją połowę wraz z przypisanym ogrodem, kupujący nie miał żadnych wątpliwości co do zakresu użytkowania – wszystko było ujawnione w dokumentach. Nowy właściciel wszedł w prawa Anny, nie musząc renegocjować podziału z bratem.

Kupujący kwestionuje podział – brak wpisu i sporu ciąg dalszy

Pan Tomasz kupił udział w domu w zabudowie bliźniaczej, przekonany, że przysługuje mu dostęp do garażu znajdującego się na końcu działki. Sprzedający zapewniał, że korzystał z niego przez lata na podstawie ustnej umowy quoad usum zawartej z drugim współwłaścicielem. Niestety, umowa nie została nigdzie zarejestrowana, a sąsiad nie uznał roszczeń nowego właściciela. Tomasz musiał skierować sprawę do sądu, by potwierdzić swoje prawo do wyłącznego korzystania z garażu. Gdyby umowa została spisana i ujawniona w księdze, uniknąłby problemów i kosztownego sporu.

Deweloperskie porządki – quoad usum jako forma tymczasowego rozdziału

Małżeństwo Karol i Dorota kupili połowę bliźniaka od dewelopera razem z udziałem w działce. Druga połowa należała do innego właściciela, który natychmiast zaaranżował własny ogród i podjazd. Początkowo wszystko działało bez problemu, bo sąsiedzi zgodzili się na nieformalny podział użytkowania. Po kilku latach Karol i Dorota sprzedali swój udział. Nowy nabywca – inwestor planujący wynajem – zażądał zmiany układu i miejsca na więcej miejsc parkingowych. Brak formalnej umowy quoad usum doprowadził do konfliktu, którego można było uniknąć, gdyby poprzedni właściciele zawarli i ujawnili umowę w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Sprzedaż udziału w nieruchomości objętej umową quoad usum jest możliwa bez zgody współwłaściciela, o ile nabywca zostaje poinformowany o istniejącym podziale do korzystania i ma do niego dostęp – najlepiej przez wpis w księdze wieczystej. Taki podział, nawet jeśli nie wiąże się z formalnym wydzieleniem działki, wiąże nowego właściciela, o ile był on świadomy jego istnienia lub mógł się o nim z łatwością dowiedzieć. Dla bezpieczeństwa obu stron warto zadbać o formalizację i ujawnienie umowy w dokumentach, co minimalizuje ryzyko sporów i zapewnia ciągłość ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących współwłasności, sprzedaży udziałów czy umowy quoad usum? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, przeanalizują dokumenty i wskażą najlepsze rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji.