Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania na dwie raty

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 06.05.2019

Proszę o poradę w sprawie sprzedaży mieszkania na dwie raty. Otóż osoba nabywająca chce zapłacić jednorazowo część ceny mieszkania a resztę pozostałej sumy zapłacić w terminie późniejszym od zawarcia aktu notarialnego sprzedaży, tj. 6 miesięcy później. Czy prawnie można zapisać takie warunki sprzedaży w akcie notarialnym, aby akt został zaakceptowany przez notariusza i sąd (aktualizacja ksiąg wieczystych)? Jakie dodatkowe warunki należy wpisać ze strony sprzedającego, aby w pełni zabezpieczyć późniejszą wpłatę pozostającej sumy? Osoba nabywająca mieszkanie chciałaby wprowadzić się od razu do mieszkania po podpisaniu aktu notarialnego. Osoba nabywająca chciałaby uniknąć podpisywania umowy wstępnej z powodów poniesienia kosztów wynikających z tej umowy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasady dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, które będą nas interesowały z punktu widzenia Pana pytania, znajdują się w art. 157 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

 

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

 

Otóż, jak wynika z cytowanego przepisu, umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem (np. zapłaty całej ceny umownej),nie ma skutku rozporządzającego. Innymi słowy nie dochodzi do przeniesienia własności, co nie oznacza jednak, że umowa nie wywołuje żadnych skutków. Umowa taka ma bowiem co do zasady skutki tożsame ze skutkami umowy przedwstępnej. W takim przypadku do skutecznego przeniesienia własności konieczne jest zawarcie kolejnej umowy, która tym razem będzie bezwarunkowa.

 

Jeśli zależy Panu jednakże na załatwieniu sprawy za pomocą jednej umowy, to też istnieje taka możliwość. Wystarczy, żeby umowa sprzedaży nieruchomości nie zastrzegała dla jej ważności zapłaty całej ceny umownej. Może bowiem zgodzić się Pan na przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie, nie uzależniając ważności samej umowy od późniejszego dokonania płatności. Innymi słowy, nabywca nieruchomości stanie się w takim przypadku jej właścicielem z momentem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale Panu przysługiwać będzie względem niego roszczenie o zapłatę pozostałej części ceny w z góry ustalonym terminie.

 

Oczywiście takie wyjście niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Co bowiem w sytuacji, kiedy nabywca nieruchomości zdecyduje się nie zapłacić pozostałej części ceny? W takim przypadku konieczne jest wniesienie pozwu o zapłatę i dochodzenie długu przed sądem.

 

Istnieje jednak rozwiązanie, które znacznie ogranicza czas i środki potrzebne do dochodzenia długu od nierzetelnego nabywcy nieruchomości. Otóż, jak stanowi art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego:

 

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności”.

 

Przepis ten pozwala na dochodzenie należności pieniężnej bezpośrednio na podstawie aktu notarialnego (a tylko w takiej formie można dokonać zbycia nieruchomości), w którym dłużnik poddał się egzekucji. W przypadku, jeśli zastosowaliby Państwo taki zapis w umowie sprzedaży nieruchomości, to w sytuacji, jeśli kupujący nie zapłaci w umówionym terminie drugiej części ceny, możliwe będzie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu i szybkie oddanie sprawy do komornika. W takim przypadku nie jest konieczne wnoszenie do sądu pozwu o zapłatę, gdzie możemy mieć do czynienia z długotrwałym postępowaniem – to znacznie przyśpiesza ewentualne dochodzenie długu. Oczywiście metoda ta choć znacznie przyśpiesza sprawę, nie wpływa na postępowanie prowadzone przez komornika, jak również nie daje gwarancji wypłacalności dłużnika. Dlatego też sam musi ocenić Pan, czy takie ryzyko jest dla Pana akceptowalne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 plus I =

»Podobne materiały

Korzystna forma przeniesienia części praw własności

W październiku 2008 r. wraz z byłą dziewczyną zakupiliśmy mieszkanie. Aktem notarialnym otrzymaliśmy po 1/2 praw własności do lokalu. Zakup sfinansowaliśmy ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, który zaciągnęliśmy po połowie. Obecnie nie jesteśmy już razem, dlatego chciałbym zrzec się

 

Niedotrzymanie terminu umowy

Zleciłam wykonanie strony internetowej. Zleceniobiorca nie dotrzymał terminu. Podpisaliśmy aneks do umowy, gdzie ustaliliśmy kolejny termin. Strona w końcu została wykonana, ale ma mnóstwo wad i nie spełnia warunków określonych w umowie. Dlatego chcę odstąpić od tej umowy i zlecić to zadanie komuś i

 

Ustanie stosunku najmu a rzeczy najemcy pozostawione w lokalu

Podatnik podnajmował biuro, którego jest najemcą głównym, pewnemu przedsiębiorcy. Umowa między podatnikiem a przedsiębiorcą była spisywana na trzy miesiące. Po wygaśnięciu ostatniej umowy podatnik nie przedłużył jej, o czym zawiadomił przedsiębiorcę e-mailem, wyznaczając termin opróżnienia biur

 

Rezygnacja z zamówienia złożonego przez telefon

Mam jednoosobową działalność. Tydzień temu zadzwoniono do mnie z propozycją sprzedaży bazy danych klientów – zgodziłam się. W przeczytanym regulaminie nie było nic na temat ewentualnej rezygnacji przeze mnie z usługi. Po zastanowieniu się doszłam jednak do wniosku, że nie chcę kupować tej bazy

 

Klauzula waloryzacyjna

Jestem osobą prowadzącą działalność gospodarczą i mam umowę z pewną firmą na świadczenie usług gastronomicznych. W umowie, która trwa już wiele lat, znajduje się klauzula waloryzacyjna. Zapis w umowie ma jednoznaczne brzmienie: „Ceny określone w umowie obowiązują do dnia 30 czerwca 2006 r. Poc

 

Odpowiedzialność za pojazd pozostawiony na posesji

Prowadzę działalność gospodarczą związaną z motoryzacją. Przed 3 laty został przywieziony na wynajmowany przeze mnie plac samochód. Pojazd ten miał zostać poddany usłudze piaskowania przez współpracującą firmę zewnętrzną i tylko na chwilę pozostać na wynajmowanej przeze mnie posesji. Po powrocie z p

 

Wynagrodzenie premiowe dla adwokata

ZUS wypłacał mi emeryturę, pomimo tego, że nadal pracowałam. W niedługim czasie zmieniło się prawo i zawieszono mi wypłatę emerytury, ponieważ nie zrezygnowałam z pracy. Jako że czułam się pokrzywdzona, wynajęłam adwokata i udzieliłam mu pełnomocnictwa. Adwokat reprezentował mnie w sądzie i sprawę w

 

Niewykonanie instalacji mimo umowy i zapłaty

30 kwietnia podpisałem umowę na wykonanie instalacji fotowoltaicznej, 4 maja wykonałem przelew na wskazany w umowie numer konta, termin wykonania usługi w umowie jest nieskreślony na 45 dni roboczych, a dokładne wykonanie określa załącznik, w którym to widnieje termin 30 dni od wpłaty zaliczki (był

 

Odstąpienie od umowy - uszkodzenie towaru przy zwrocie do sprzedawcy

Zakupiony na Allegro używany telefon okazał się wadliwy. Nie działały wszystkie funkcje. Po kontakcie telefonicznym i mailowym zdecydowaliśmy się na odesłanie telefonu. Sprzedawca zgodził się na zwrot pieniędzy po otrzymaniu paczki (Poczta Polska). Po kilku dniach napisał wiadomość, że karton był po

 

Obniżenie ceny zakupu auta po sprzedaży

Dwa tygodnie temu sprzedałem samochód na fakturę. Wczoraj kupujący zażądał obniżenia ceny zakupu auta tzn. chce zwrotu 1000 zł za dodatkową naprawę auta. Jak mam się zachować, jeśli chciałbym oddać ten tysiąc? Jaki dokument muszę podpisać?

 

Najemca garażu uchyla się od płacenia, co robić?

Wynajmuję garaż na swojej posesji. Mam z najemcą podpisaną umowę zgłoszoną w US do opodatkowania. Niestety najemca od kilku miesięcy uchyla się od płacenia za najem. Nie płaci, nie odbiera telefonów i przesyłki pocztowej – poleconej za pokwitowaniem, zawierającej wymówienie najmu – równi

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »