Czy umowę przenoszącą własność nieruchomości można zawrzeć pod wskazanymi w umowie warunkami?
Zasady dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, które będą nas interesowały z punktu widzenia Pana pytania, znajdują się w art. 157 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.
Otóż, jak wynika z cytowanego przepisu, umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem (np. zapłaty całej ceny umownej),nie ma skutku rozporządzającego. Innymi słowy nie dochodzi do przeniesienia własności, co nie oznacza jednak, że umowa nie wywołuje żadnych skutków. Umowa taka ma bowiem co do zasady skutki tożsame ze skutkami umowy przedwstępnej. W takim przypadku do skutecznego przeniesienia własności konieczne jest zawarcie kolejnej umowy, która tym razem będzie bezwarunkowa.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie
Jeśli zależy Panu jednakże na załatwieniu sprawy za pomocą jednej umowy, to też istnieje taka możliwość. Wystarczy, żeby umowa sprzedaży nieruchomości nie zastrzegała dla jej ważności zapłaty całej ceny umownej. Może bowiem zgodzić się Pan na przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie, nie uzależniając ważności samej umowy od późniejszego dokonania płatności. Innymi słowy, nabywca nieruchomości stanie się w takim przypadku jej właścicielem z momentem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale Panu przysługiwać będzie względem niego roszczenie o zapłatę pozostałej części ceny w z góry ustalonym terminie.
Oczywiście takie wyjście niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Co bowiem w sytuacji, kiedy nabywca nieruchomości zdecyduje się nie zapłacić pozostałej części ceny? W takim przypadku konieczne jest wniesienie pozwu o zapłatę i dochodzenie długu przed sądem.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Niewywiązanie się kupującego nieruchomość z zapłaty pozostałej części ceny w wyznaczonym terminie
Istnieje jednak rozwiązanie, które znacznie ogranicza czas i środki potrzebne do dochodzenia długu od nierzetelnego nabywcy nieruchomości. Otóż, jak stanowi art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego:
„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności”.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Nadanie klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu
Przepis ten pozwala na dochodzenie należności pieniężnej bezpośrednio na podstawie aktu notarialnego (a tylko w takiej formie można dokonać zbycia nieruchomości), w którym dłużnik poddał się egzekucji. W przypadku, jeśli zastosowaliby Państwo taki zapis w umowie sprzedaży nieruchomości, to w sytuacji, jeśli kupujący nie zapłaci w umówionym terminie drugiej części ceny, możliwe będzie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu i szybkie oddanie sprawy do komornika. W takim przypadku nie jest konieczne wnoszenie do sądu pozwu o zapłatę, gdzie możemy mieć do czynienia z długotrwałym postępowaniem – to znacznie przyśpiesza ewentualne dochodzenie długu. Oczywiście metoda ta choć znacznie przyśpiesza sprawę, nie wpływa na postępowanie prowadzone przez komornika, jak również nie daje gwarancji wypłacalności dłużnika. Dlatego też sam musi ocenić Pan, czy takie ryzyko jest dla Pana akceptowalne.
Przykłady
Anna sprzedała mieszkanie młodemu małżeństwu, które miało część gotówki, ale resztę planowało zapłacić po sprzedaży swojego lokalu. Umowę zawarto u notariusza bez warunku zapłaty całości ceny — od razu przeszło prawo własności. W umowie zawarto zapis, że pozostała część ceny zostanie uregulowana w ciągu sześciu miesięcy, a kupujący poddali się egzekucji co do tej kwoty. Gdyby nie zapłacili, Anna mogłaby skierować sprawę bezpośrednio do komornika, bez konieczności długiego procesu sądowego.
Pan Marek sprzedał mieszkanie inwestorowi, który chciał się wprowadzić od razu, ale drugą ratę płatności zapowiedział za pół roku. Notariusz przygotował umowę tak, że własność przeszła w dniu podpisania aktu, ale zabezpieczeniem była dobrowolna klauzula egzekucji z art. 777 k.p.c. Dzięki temu pan Marek czuł się bezpieczniej, bo wiedział, że w razie nieuiszczenia drugiej raty będzie mógł skutecznie działać.
Pani Iwona nie chciała podpisywać umowy przedwstępnej, więc z kupującym od razu zawarła akt sprzedaży mieszkania. Otrzymała 60% ceny przy podpisaniu aktu, a pozostałe 40% miało zostać zapłacone w ciągu trzech miesięcy. W dokumencie notarialnym ujęto zapis o poddaniu się egzekucji przez nabywcę, co umożliwiało szybsze dochodzenie należności bez konieczności pozywania go w sądzie.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania na raty, z przeniesieniem własności już przy pierwszej płatności, jest możliwa i dopuszczalna prawnie, o ile umowa nie uzależnia skuteczności przeniesienia własności od zapłaty całej ceny. Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie wiąże się z ryzykiem niewypłacalności kupującego. Aby się zabezpieczyć, sprzedający powinien zadbać o odpowiedni zapis w akcie notarialnym, w którym nabywca podda się egzekucji co do pozostałej kwoty — dzięki temu możliwe będzie szybkie dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia długiego procesu sądowego. Choć rozwiązanie to nie daje gwarancji zapłaty, znacząco wzmacnia pozycję sprzedającego i ogranicza potencjalne straty w przypadku problemów z płatnością.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w sprawie sprzedaży nieruchomości lub zabezpieczenia płatności? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online — szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Opisz swój problem, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie precyzyjną odpowiedź wraz z gotowymi rozwiązaniami i wzorami zapisów, które możesz wykorzystać w umowie notarialnej.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
