.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Budowa domu blisko granicy i konfliktowa sąsiadka

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 09.03.2022 • Zaktualizowane: 09.03.2022

Kupiliśmy działkę budowlaną z prawomocnym pozwoleniem na budowę domu jednorodzinnego ze ścianą okienną 1,5 m od granicy sąsiedniej działki. W czasie wytyczania obrysu przyszłego budynku przez ekipę budowlaną wyszło, że ogrodzenie sąsiadki wchodzi na naszą działkę około 40 cm. Jest to wiekowa konstrukcja postawiona w latach 80-tych.
Obawiamy się teraz zacząć inwestycję, gdyż ściana okienna będzie tylko 1,1 m od płotu (pomimo, że będzie 1,5 m od granicy działek). Sąsiadka może robić problemy i np. złożyć donos do inspektora budowlanego. Jest to starsza osoba, która już narzeka, że ludzie ją obudowują z każdej strony. Żadne dyskusje nie wchodzą w grę i sąsiadka nie chce słyszeć o przestawianiu płotu.
Jakie są realne niebezpieczeństwa tej budowy? Czy jeśli budynek zostanie postawiony szybko i zostanie dokonany odbiór techniczny, to czy ktoś może aplikować o zamurowywane okien lub wyburzenie? Wiemy, że sąsiadka ma realne szanse na zasiedzenie (które już pewnie zaistniało).
Jesteśmy właścicielami działki od kilku miesięcy, wiec czy teoretycznie możemy się usprawiedliwiać, że nie wiedzieliśmy, ile płot ma lat?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budowa domu blisko granicy i konfliktowa sąsiadka

Granice działki

Zacznę od tego, że płot nie jest granicą ewidencyjną działki. Granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) to część obwodu działki ewidencyjnej w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się z granicą państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy.

 

Geodeta wytycza budynek na działce w odniesieniu do granicy ewidencyjnej według planu zagospodarowania działki, w odniesieniu do granic na dzień wytyczania. Nie w odniesieniu do ogrodzeń sąsiadów.

Odległość domu od granicy działki

Projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Zgodnie z rysunkiem projektu zagospodarowania terenu odległość ściany bez otworów okiennych i drzwiowych projektowanego budynku wynosi 3 metry, co odpowiada regulacji wskazanej w przepisach obowiązującego prawa.

 

Projekt budowlany jest kompletny, zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia a także zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego i sporządzony został przez osoby uprawnione, legitymujące się wymaganymi uprawnieniami budowlanymi (art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane) i aktualnymi na dzień sporządzenia projektu zaświadczeniami o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Projektanci, zgodnie z art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego, do projektu budowlanego dołączyli oświadczenie, o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

 

Projekt zagospodarowania terenu nie narusza przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

 

Zgodnie z art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane „właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli inwestor spełni wymagane prawem przesłanki. Przepisy Prawa budowlanego wyliczają katalog takich przesłanek, do których w tej sprawie należy zaliczyć złożenie przez inwestora:

 

1) wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego;

2) oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) projektu budowlanego zgodnego z ustaleniami obowiązującego na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

4) projektu budowlanego zgodnego z innymi przepisami, w szczególności z przepisami techniczno-budowlanymi;

5) kompletnego projektu budowlanego, który ma posiadać wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b Prawa budowlanego; zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego”.

 

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn zm.), zwanego dalej w skrócie „rozporządzeniem”, budynki powinny być lokalizowane na działce budowlanej w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz nie mniejsza niż 3 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (lub 1,5 m). Jest to podstawowa zasada sytuowania budynków na działkach budowlanych. Od tej zasady są wyjątki i te wyjątki wynikają, miedzy innymi, z § 12 ust. 2–3 rozporządzenia.

Sporna granica

Największym problemem jest to, że granica może okazać się sporna. Może dojść do rozgraniczenia według stanu spokojnego posiadania lub zasiedzenia – skoro od 80 tych lat stoi tak ogrodzenie, to można domniemywać, że jest wymagany okres 30 lat posiadania.

 

Stracicie jakąś część działki. Ale to nie może wpłynąć na ważne i istniejące pozwolenie na budowę. Żaden przepis nie uzależnia wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę od wyniku postępowania rozgraniczeniowego, a tym bardziej jej ważności.

 

Żaden przepis nie wymaga zamurowania okien w przypadku przesunięcia granicy w wyniku rozgraniczenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa minus 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl