Podatek dochodowy z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia
W pierwszej kolejności przypomnijmy przepisy związane z podatkiem dochodowym z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia, żeby przedstawić pełną sytuację prawną. Zgodnie z art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodów stanowiących źródło powstania zobowiązania podatkowego jest między innymi odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podatek wynosi 19% dochodu. Art. 30e ust. 2 stanowi, że podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Co to wszystko oznacza?
Artykuł 19 stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Koszty uzyskania przychodu to zgodnie ze wspomnianym w przepisie art. 22 ust. 6c ustawy udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Podatek dochodowy od sprzedaży wydzielonej z większej całości działki
Ponieważ wydzielił Pan z większej kupionej nieruchomości dwie mniejsze, to mamy do czynienia ze sprzedażą konkretnej wydzielonej części. W tej sytuacji przy ustalaniu podatku należałoby wziąć pod uwagę w pierwszej kolejności cenę sprzedawanej nieruchomości uzyskaną ze sprzedaży pomniejszoną o koszty tej sprzedaży. Tak ustaloną kwotę określoną jako przychód trzeba będzie pomniejszyć o koszty uzyskania, ale tylko o te koszty, które dotyczyć będą sprzedawanej części nieruchomości. Zatem nieuzasadnionym byłoby zaliczenie w koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży części nieruchomości całej kwoty, jaką wydano na zakup całej nieruchomości. Kosztem w tym przypadku będzie jedynie kwota odpowiadająca udziałowi wartości działki wydzielonej w całości zakupu. Natomiast w całości będzie Pan mógł odliczyć wartość poczynionych na dom nakładów, o ile są one udokumentowane fakturami.
Nota obciążeniowa
