Podatek od sprzedaży wydzielonej działki przed upływem 5 lat

Sprzedaż wydzielonej działki przed upływem 5 lat – kiedy powstaje podatek?

Jeżeli sprzedaje Pan działkę wydzieloną z większej nieruchomości przed upływem 5 lat, trzeba zacząć od ustalenia, czy w ogóle powstaje źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wynika ono z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W praktyce oznacza to, że jeśli nieruchomość została kupiona np. w 2021 r., to 5-letni termin upłynie dopiero z końcem 2026 r. Sprzedaż dokonana wcześniej co do zasady podlega opodatkowaniu na zasadach z art. 30e ustawy o PIT.

Sam podział geodezyjny większej działki na dwie lub więcej mniejszych nie jest nowym nabyciem. Dla liczenia 5-letniego terminu nadal istotna jest data nabycia całej nieruchomości, a nie data podziału. To najważniejsza praktyczna zasada w takich sprawach.

Jaka stawka podatku i jak oblicza się dochód?

Stawka podatku wynosi 19% dochodu – tak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. Z kolei zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia, ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Przychodem jest co do zasady cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się zwykle np. wynagrodzenie pośrednika, koszty ogłoszeń, wyceny wymaganej do sprzedaży czy opłaty notarialne ponoszone przez zbywcę, o ile pozostają w bezpośrednim związku ze sprzedażą.

Jeżeli cena sprzedaży bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej – również na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Dlatego przy umowach między osobami powiązanymi albo przy sprzedaży „po zaniżonej cenie” trzeba zachować ostrożność.

Czy można odliczyć całą cenę zakupu całej nieruchomości?

Nie. W opisanej sytuacji nie można przyjąć prostego wzoru: cena sprzedaży jednej wydzielonej działki minus cała cena zapłacona kiedyś za całą nieruchomość. Byłoby to nieprawidłowe, ponieważ sprzedawana jest tylko część wcześniej nabytego majątku.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy sprzedaży wydzielonej działki kosztem nabycia jest więc tylko odpowiednia część ceny zakupu całej nieruchomości, przypadająca na sprzedawaną część.

Ustawa nie narzuca jednego technicznego sposobu podziału kosztu. W praktyce koszt należy przypisać w sposób racjonalny i możliwy do obrony dowodowo, np. według powierzchni, według wartości poszczególnych części wynikającej z operatu lub według innych obiektywnych danych. Jeżeli działki mają różne przeznaczenie, uzbrojenie, położenie albo jedna jest zabudowana, a druga nie, sam podział „na metry” nie zawsze będzie prawidłowy.

Dlatego w opisanym stanie faktycznym sposób ustalenia kosztu zależy od tego, która działka ma zostać sprzedana: niezabudowana czy ta z domem. Jeżeli sprzedawana jest działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, trzeba odrębnie rozważyć część ceny zakupu przypadającą na grunt oraz udokumentowane nakłady na budowę lub wykończenie budynku.

Zobacz również:

• sprzedaż działki przed 5 latami
• sprzedaż przed upływem 5 lat

Jak przypisać koszty do sprzedawanej działki?

Najbezpieczniejsze jest przypisanie kosztu nabycia według rzeczywistej wartości sprzedawanej części, a nie automatycznie według samej powierzchni. Jeśli np. z całej nieruchomości wydzielono działkę z budynkiem i działkę pustą, ich wartość może być bardzo różna. Wtedy koszt zakupu całej nieruchomości powinien zostać rozdzielony według uzasadnionego klucza.

W praktyce pomocne mogą być:

• akt notarialny zakupu,
• dokumenty dotyczące podziału nieruchomości,
• operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego,
• dokumentacja budowlana i kosztorysowa,
• faktury VAT potwierdzające nakłady.

Jeżeli organ podatkowy zakwestionuje przyjęty sposób podziału kosztów, to podatnik powinien wykazać, że zastosowana metoda była obiektywna i odpowiadała realnej wartości sprzedawanej części. Im bardziej zróżnicowane są wydzielone działki, tym bardziej warto oprzeć się na wycenie specjalisty.

Nakłady na budowę lub wykończenie domu

Jeżeli sprzedawana działka jest zabudowana domem, znaczenie mają także nakłady. Art. 22 ust. 6c ustawy o PIT pozwala doliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.

W praktyce chodzi przede wszystkim o wydatki na budowę, rozbudowę, wykończenie czy istotne ulepszenia. Kluczowe jest ich udokumentowanie. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

To oznacza, że nie każdy wydatek „na dom” będzie mógł zostać rozliczony. Same przelewy, paragony bez danych nabywcy albo nieformalne rozliczenia z wykonawcami mogą okazać się niewystarczające. Jeżeli dokumentacja jest niepełna, trzeba bardzo ostrożnie oceniać, co realnie da się zaliczyć do kosztów.

Przykładowy schemat obliczenia podatku

Przy sprzedaży wydzielonej działki obliczenie przebiega zwykle w czterech krokach:

Przykładowo: jeżeli cena sprzedaży wynosi 500 000 zł, koszty sprzedaży 10 000 zł, przypisana do sprzedawanej działki część ceny zakupu 120 000 zł, a udokumentowane nakłady 180 000 zł, to dochód wyniesie 190 000 zł. Podatek wyniesie wtedy 36 100 zł, o ile nie znajdzie zastosowania ulga mieszkaniowa.

To jednak tylko model. W Pana sprawie wynik zależy od tego, jaką część historycznej ceny zakupu można przypisać do sprzedawanej działki oraz jakie nakłady są właściwie udokumentowane i dotyczą właśnie tej sprzedawanej części.

Ulga mieszkaniowa – kiedy można nie zapłacić podatku?

Nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatek może nie wystąpić w całości albo w części. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolniony z podatku jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i obecnie wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on m.in. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę domu, budowę, rozbudowę, remont własnego budynku lub lokalu, a także spłatę określonych kredytów mieszkaniowych.

Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do ulgi, dlatego przed rozdysponowaniem pieniędzy warto sprawdzić, czy wydatek mieści się w ustawowym katalogu. W kontekście planowania takich wydatków pomocny może być materiał o tym, czym jest ulga mieszkaniowa.

Zobacz również:

• jakie wydatki obejmuje ulga na własne cele mieszkaniowe

Jak i kiedy rozliczyć sprzedaż?

Dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wykazuje się w zeznaniu PIT-39. Obowiązek ten wynika z art. 30e ust. 4 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży.

W tym samym terminie trzeba zapłacić podatek, jeżeli po rozliczeniu wynika on do zapłaty. Jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej, również składa PIT-39, wykazując przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnioną z opodatkowania.

Jeżeli po złożeniu zeznania okaże się, że środki nie zostały wydane na cele mieszkaniowe zgodnie z deklaracją, konieczna może być korekta zeznania i dopłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Na co szczególnie uważać w praktyce?

• Nie utożsamiać podziału działki z nowym nabyciem – dla 5-letniego terminu liczy się data pierwotnego zakupu.
• Nie odliczać całej historycznej ceny zakupu przy sprzedaży tylko jednej wydzielonej części.
• Gromadzić faktury i dokumenty opłat administracyjnych dotyczące nakładów.
• Unikać zaniżania ceny w akcie notarialnym względem wartości rynkowej.
• Przed skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej sprawdzić, czy planowany wydatek rzeczywiście mieści się w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

FAQ

Czy podział działki rozpoczyna nowy 5-letni termin?

Nie. Sam podział nieruchomości nie jest nowym nabyciem. Dla art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT liczy się data nabycia całej nieruchomości.

Czy podatek zawsze wynosi 19% ceny sprzedaży?

Nie. 19% liczy się od dochodu, a nie od samej ceny. Dochód to przychód pomniejszony o koszty nabycia, koszty sprzedaży i udokumentowane nakłady.

Czy mogę odliczyć wydatki na budowę domu bez faktur?

Zasadniczo jest to bardzo trudne. Art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wymaga co do zasady faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających opłaty administracyjne.

Do kiedy trzeba złożyć PIT-39?

Do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT.

Czy całość podatku można wyłączyć dzięki uldze mieszkaniowej?

Tak, ale tylko wtedy, gdy przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w zakresie i terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 22 ust. 6c-6e, art. 30e ust. 1-4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• aktualne formularze i objaśnienia dotyczące PIT-39 publikowane przez Ministerstwo Finansów i Krajową Administrację Skarbową