Przekazanie żonie udziału w działce sprzed ślubu a rozwód

Co dzieje się z działką kupioną przed ślubem?

Jeżeli działka została kupiona przed zawarciem małżeństwa, to co do zasady należy do majątku osobistego tego małżonka, który ją nabył. Wynika to z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich – art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Sama wcześniejsza działka nie wchodzi jednak automatycznie do majątku wspólnego tylko dlatego, że doszło do ślubu.

To oznacza, że bez dodatkowej czynności prawnej żona nie nabywa żadnego udziału w działce kupionej przez męża przed ślubem.

Jak można przekazać żonie udział w nieruchomości?

Są tu najczęściej dwie drogi:

Jeżeli celem jest nadanie żonie konkretnego procentowego udziału, zwykle stosuje się przeniesienie udziału w akcie notarialnym. Wtedy znaczenie mają dokładne udziały wpisane do księgi wieczystej. Jeżeli rozważasz zamiast tego rozszerzenie wspólności, skutek prawny będzie inny, bo nieruchomość przestanie być rozliczana według udziałów 80/20.

Czy po rozwodzie udziały 20% i 80% nadal obowiązują?

Tak – jeżeli żona nabędzie udział w nieruchomości jako współwłaścicielka ułamkowa, to po rozwodzie co do zasady każdy z małżonków zachowuje swój udział. Podstawą jest art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, oraz art. 197 Kodeksu cywilnego, który odnosi się do równych udziałów tylko wtedy, gdy nie da się ustalić innej wielkości. Jeżeli akt notarialny wskazuje 80% i 20%, to właśnie te udziały są punktem wyjścia.

Innymi słowy: rozwód sam w sobie nie zmienia automatycznie proporcji własności wynikających z aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.

Co ważne, czym innym jest podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej, a czym innym zniesienie współwłasności nieruchomości. Jeżeli działka pozostaje współwłasnością ułamkową byłych małżonków, może być potem odrębnie rozliczana w drodze umowy albo postępowania sądowego o zniesienie współwłasności.

Co z domem wybudowanym na działce?

Tu pojawia się najczęstsze nieporozumienie. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są m.in. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, a zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki trwale z gruntem związane. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności.

W praktyce oznacza to, że dom wybudowany na działce nie staje się osobnym składnikiem majątku oderwanym od gruntu. Własność domu „podąża” za własnością działki. Jeżeli więc działka jest współwłasnością w udziałach 80/20, to cała nieruchomość zabudowana co do zasady też jest objęta tymi udziałami.

Nie oznacza to jednak końca rozliczeń między małżonkami. Jeżeli budowa została sfinansowana z majątku wspólnego, pojawia się kwestia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego małżonka albo na nieruchomość stanowiącą współwłasność w określonych udziałach.

Jak rozlicza się nakłady z majątku wspólnego?

Zgodnie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może też żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny, chyba że chodziło o wydatki na zaspokojenie potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Jeżeli więc:

• działka należała początkowo tylko do męża,
• po ślubie mąż przekazał żonie 20% udziału,
• a dom został zbudowany za pieniądze należące do majątku wspólnego,

to po rozwodzie rozliczeniu mogą podlegać nakłady z majątku wspólnego na nieruchomość. Sąd bada wtedy rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości wywołany nakładami, a nie tylko sumę wydanych faktur. W praktyce zwykle potrzebna jest opinia biegłego.

Jeżeli natomiast budowa była finansowana częściowo z majątku osobistego jednego z małżonków, częściowo z kredytu, a częściowo ze środków wspólnych, rozliczenie będzie bardziej złożone i zależne od dowodów.

Czy wzrost wartości nieruchomości zmienia udziały?

Co do zasady nie. Sam wzrost wartości działki lub całej nieruchomości zabudowanej nie zmienia procentowych udziałów współwłaścicieli. Jeżeli ktoś ma 20% udziału, to ma 20% aktualnej wartości nieruchomości, chyba że strony później zawrą nową umowę zmieniającą udziały albo sąd dokona odmiennego rozliczenia w ramach zniesienia współwłasności z dopłatami.

Inaczej mówiąc: jeżeli działka była warta 200 000 zł, a po wybudowaniu domu nieruchomość jest warta 1 000 000 zł, to udział 20% nadal co do zasady oznacza 20% własności całej nieruchomości, czyli udział liczony od aktualnej wartości. Obok tego może jednak istnieć dodatkowe roszczenie o rozliczenie nakładów z majątku wspólnego.

Dlatego w praktyce trzeba odróżnić dwie rzeczy:

• prawo własności i wysokość udziału – wynikające z aktu notarialnego i księgi wieczystej,
• rozliczenie nakładów – wynikające z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Darowizna udziału czy objęcie nieruchomości wspólnością – co bezpieczniejsze?

To zależy od celu. Jeżeli chcesz, aby żona miała tylko określony udział, właściwsze będzie przeniesienie konkretnego ułamka własności. Jeżeli celem jest pełne włączenie nieruchomości do dorobku małżeńskiego, rozważa się umowę majątkową małżeńską.

Przy wyborze warto porównać skutki:

• darowizna udziału utrwala wskazane proporcje własności,
• rozszerzenie wspólności powoduje wejście nieruchomości do majątku wspólnego bez udziałów ułamkowych,
• sprzedaż udziału żonie może mieć inne skutki podatkowe i majątkowe niż darowizna.

Jeżeli planujesz także inne operacje między małżonkami, pomocny może być materiał o tym, kiedy dopuszczalna jest sprzedaż żonie działki.

O czym pamiętać przy akcie notarialnym?

Przeniesienie udziału we własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 158 Kodeksu cywilnego. Notariusz składa też zwykle wniosek o wpis zmiany do księgi wieczystej.

W samym akcie warto precyzyjnie uregulować:

• jaki udział jest przenoszony,
• czy jest to darowizna czy sprzedaż,
• czy przeniesienie następuje do majątku osobistego żony, czy w ramach innej konstrukcji przewidzianej przez strony,
• kto ponosi koszty aktu i opłat sądowych.

W praktyce warto też zawczasu ustalić, czy chodzi o samo przekazanie udziału, czy faktycznie o szersze rozszerzenie wspólności na nieruchomość. To są dwa różne rozwiązania i po rozwodzie prowadzą do innych skutków.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, które pokazują, jak w praktyce zmienia się sytuacja prawna po przekazaniu udziału i po budowie domu.

FAQ

Czy żona po rozwodzie zachowa udział przekazany jej w akcie notarialnym?

Tak, co do zasady tak. Jeżeli otrzymała udział jako współwłaścicielka, rozwód nie odbiera jej tego prawa. Nadal pozostaje właścicielką udziału wskazanego w akcie i księdze wieczystej.

Czy dom wybudowany w czasie małżeństwa należy po połowie?

Nie zawsze. Dom jako część składowa gruntu należy do właścicieli działki w takich udziałach, jakie mają w nieruchomości. Osobno można natomiast rozliczać nakłady z majątku wspólnego na budowę.

Czy można przekazać żonie udział bez notariusza?

Nie. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy sam wpis do księgi wieczystej wystarczy do rozliczenia po rozwodzie?

Nie. Wpis potwierdza stan własności, ale przy rozliczeniach po rozwodzie sąd może jeszcze badać źródła finansowania budowy, remontów, spłat kredytu i innych nakładów.

Czy lepsza będzie darowizna udziału czy dopisanie do wspólności?

To zależy od celu. Jeżeli chcesz zachować konkretne proporcje własności, zwykle lepsze jest przeniesienie udziału. Jeżeli celem jest pełne objęcie nieruchomości majątkiem wspólnym, rozważa się umowę majątkową małżeńską. W podobnych sytuacjach pojawia się też problem dopisania żony do mieszkania i jego skutków przy rozwodzie.

Źródła

• art. 31 § 1 i § 2, art. 33 pkt 1, art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 46 § 1, art. 47 § 1, art. 48, art. 158, art. 195, art. 197 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• postanowienie Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2008 r., V CSK 355/07
• wyrok Sądu Najwyższego z 11 września 1998 r., I CKN 830/97
• wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2004 r., II CK 1409/00