Udostępnienie mieszkania mamie a urząd skarbowy

Czy udostępnienie mieszkania mamie jest użyczeniem?

Jeżeli właściciele pozwalają mamie bezpłatnie korzystać z mieszkania, a mama nie płaci czynszu za samo korzystanie z lokalu, najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Istotą użyczenia jest brak wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. To odróżnia użyczenie od najmu, w którym zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli mama przekazuje wyłącznie kwoty odpowiadające rachunkom za czynsz administracyjny, media, energię lub inne zwykłe koszty utrzymania mieszkania, nie musi to oznaczać najmu.

Podstawą do takiego rozliczania kosztów jest art. 713 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W praktyce bezpiecznie jest zawrzeć krótką pisemną umowę użyczenia i wskazać w niej, że mama ponosi bieżące koszty utrzymania lokalu, natomiast właściciele nie pobierają czynszu.

Czy trzeba zgłaszać użyczenie mieszkania do urzędu skarbowego?

Przepisy podatkowe nie przewidują ogólnego obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego prywatnej umowy użyczenia mieszkania zawartej między członkami rodziny, jeżeli właściciele nie uzyskują wynagrodzenia. Sama umowa użyczenia nie jest też czynnością wymienioną w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, więc co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty PCC.

Użyczenie nie jest również tym samym co ustanowienie użytkowania. Zgodnie z art. 252 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania pożytków. Natomiast art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn obejmuje między innymi nieodpłatne ustanowienie użytkowania oraz służebności, a nie zwykłą umowę użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego.

W konsekwencji w typowym przypadku, gdy rodzice lub dzieci korzystają z lokalu na podstawie zwykłego użyczenia, nie składa się zgłoszenia SD-Z2, deklaracji PCC ani odrębnego formularza informującego urząd skarbowy o samym fakcie użyczenia. Inaczej może być, jeżeli poza użyczeniem dochodzi do darowizny pieniędzy, odpłatnego najmu albo przekazania lokalu na potrzeby działalności gospodarczej.

Przychód mamy z nieodpłatnego świadczenia i zwolnienie z PIT

Po stronie osoby, która korzysta z cudzego lokalu bez płacenia czynszu, może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Wynika to z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodami są między innymi otrzymane świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia.

Wartość takiego świadczenia ustala się według szczególnej zasady. Art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że jeżeli przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną nieodpłatnego świadczenia określa się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

W opisanej sytuacji przychód mamy jest jednak objęty zwolnieniem. Art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia z PIT wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 20 tej ustawy.

Do I grupy podatkowej, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, należą między innymi małżonek, zstępni, wstępni, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Mama jest wstępną właściciela będącego jej dzieckiem, a wobec małżonka tego właściciela relacja mieści się w grupie rodzinnej wskazanej w tym przepisie. W typowym prywatnym użyczeniu zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT oznacza, że mama nie płaci PIT od wartości nieodpłatnego korzystania z mieszkania.

Zwrot czynszu administracyjnego, mediów i rachunków

Największe ryzyko praktyczne nie dotyczy samego użyczenia, lecz sposobu przepływu pieniędzy. Jeżeli mama przekazuje właścicielowi dokładnie takie kwoty, jakie odpowiadają czynszowi administracyjnemu, opłatom za media, energię, wodę, ogrzewanie lub innym bieżącym kosztom utrzymania lokalu, a właściciel tylko przekazuje te środki dalej, można to traktować jako rozliczenie kosztów, które zgodnie z art. 713 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny obciążają biorącego do używania.

Dla bezpieczeństwa przelewy warto opisywać precyzyjnie, na przykład: „zwrot opłat za mieszkanie użyczone za maj 2026” albo „media i czynsz administracyjny za lokal użyczony”. Dobrze jest przechowywać rachunki, potwierdzenia przelewów do wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów oraz krótką umowę użyczenia. Ma to znaczenie dowodowe, jeżeli urząd skarbowy zapyta, dlaczego właściciel otrzymuje od mamy regularne przelewy.

Jeżeli natomiast przekazywane kwoty są wyższe niż rzeczywiste koszty, mają stały charakter i nie da się ich powiązać z rachunkami, urząd może badać, czy nie jest to ukryty czynsz najmu albo darowizna. W przypadku rzeczywistego najmu właściciele uzyskują przychód, który trzeba rozliczyć według zasad przewidzianych dla najmu prywatnego, w szczególności art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Czy można odliczyć zakup mieszkania albo wyposażenie?

Jeżeli mieszkanie zostało kupione prywatnie i jest nieodpłatnie użyczone mamie, właściciele nie uzyskują przychodu z tego lokalu. W takiej sytuacji nie ma podstaw do odliczenia od podatku ceny zakupu mieszkania, kosztu wyposażenia ani bieżących wydatków. Art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala rozliczać koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Przy nieodpłatnym użyczeniu prywatnym takiego źródła przychodu po stronie właścicieli nie ma.

Nawet gdyby lokal mieszkalny był wykorzystywany odpłatnie lub w działalności, trzeba pamiętać o ograniczeniu amortyzacji mieszkań. Art. 22c pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza z amortyzacji między innymi budynki mieszkalne i lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość. Dlatego aktualnie nie można zakładać, że zakup mieszkania będzie można rozliczyć podatkowo przez odpisy amortyzacyjne w PIT.

Meldunek, podatek od nieruchomości i działalność gospodarcza

Brak zameldowania właścicieli albo mamy nie rozstrzyga o podatkach dochodowych. Meldunek jest instytucją ewidencyjną, a nie podatkową. Jeżeli mama faktycznie mieszka w lokalu, należy jednak pamiętać o obowiązkach meldunkowych wynikających z art. 24 ust. 1 oraz art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przepisy te przewidują obowiązek zameldowania się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej 30 dnia od dnia przybycia do tego miejsca.

Podatek od nieruchomości co do zasady obciąża właściciela lokalu na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Samo użyczenie mieszkania mamie do celów mieszkaniowych zwykle nie zmienia stawki podatku od nieruchomości. Inaczej może być, gdy lokal lub jego część jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej. Art. 1a ust. 1 pkt 3 oraz art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych przewidują odrębne zasady dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podsumowanie skutków podatkowych

FAQ

Czy umowę użyczenia mieszkania mamie trzeba sporządzić na piśmie?

Art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nie wymaga szczególnej formy dla zwykłej umowy użyczenia. Umowa ustna może być ważna, ale forma pisemna jest praktycznie zalecana, bo ułatwia wykazanie, że nie było odpłatnego najmu.

Czy mama musi zapłacić PIT od bezpłatnego mieszkania?

Wartość bezpłatnego korzystania z lokalu może być przychodem z nieodpłatnego świadczenia na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o PIT. Jeżeli świadczenie pochodzi od dziecka i synowej albo zięcia, w typowej sytuacji rodzinnej korzysta ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT.

Czy zwrot opłat za media jest przychodem właściciela?

Jeżeli zwrot odpowiada rzeczywistym rachunkom i wynika z tego, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego, co do zasady nie powinien być traktowany jak czynsz. Trzeba jednak zachować dowody opłat i opisywać przelewy.

Czy brak meldunku powoduje problem podatkowy?

Brak meldunku sam w sobie nie przesądza o PIT, PCC ani podatku od spadków i darowizn. Jeżeli mama faktycznie mieszka w lokalu, należy osobno ocenić obowiązek meldunkowy z art. 24 ust. 1 i art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności.

Czy można odliczyć od podatku zakup mieszkania użyczonego mamie?

Nie, jeżeli mieszkanie jest użyczone prywatnie i nie przynosi przychodu. Art. 22 ust. 1 ustawy o PIT wiąże koszty podatkowe z uzyskiwaniem przychodu, a przy nieodpłatnym użyczeniu prywatnym właściciel nie ma takiego źródła przychodu.

Źródła

• Art. 710, art. 713, art. 252 oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 2a pkt 3, art. 21 ust. 1 pkt 125, art. 21 ust. 20, art. 22 ust. 1 oraz art. 22c pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1 ust. 2 oraz art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 1a ust. 1 pkt 3 oraz art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 24 ust. 1 oraz art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.