Testament z prawem dożywotniego mieszkania dla męża

Jak zabezpieczyć męża w mieszkaniu po śmierci właścicielki?

Jeżeli mieszkanie należy wyłącznie do Pani, może Pani rozrządzić nim w testamencie. Wynika to z art. 941 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Jeżeli lokal został nabyty przed ślubem i nie został włączony do majątku wspólnego małżonków, co do zasady stanowi Pani majątek osobisty. W razie wątpliwości warto jednak sprawdzić podstawę nabycia lokalu, wpis w księdze wieczystej oraz ewentualne umowy majątkowe małżeńskie.

Cel opisany w pytaniu można osiągnąć w praktyce przez połączenie dwóch rozwiązań: wskazanie córek jako spadkobierczyń albo zapisobierczyń mieszkania oraz ustanowienie na rzecz męża dożywotniej służebności osobistej mieszkania. Służebność osobista wynika z art. 296 Kodeksu cywilnego, a do służebności mieszkania stosuje się w szczególności art. 301 i art. 302 Kodeksu cywilnego.

Ważne jest rozróżnienie: córki mogą stać się właścicielkami mieszkania już z chwilą Pani śmierci, czyli z chwilą otwarcia spadku w rozumieniu art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Nie będzie to jednak własność wolna od ograniczeń, jeżeli lokal zostanie skutecznie obciążony służebnością mieszkania na rzecz męża. Pełne, nieobciążone korzystanie z lokalu uzyskają dopiero po wygaśnięciu służebności, najczęściej z chwilą śmierci męża.

Testament własnoręczny czy testament notarialny?

Testament własnoręczny jest ważny, jeżeli spełnia wymagania z art. 949 § 1 Kodeksu cywilnego: musi być w całości napisany pismem ręcznym, podpisany i opatrzony datą. Brak daty nie zawsze powoduje nieważność, ale zgodnie z art. 949 § 2 Kodeksu cywilnego może być problemem, jeżeli powstają wątpliwości co do zdolności testowania, treści testamentu albo wzajemnego stosunku kilku testamentów.

Testament notarialny sporządza notariusz w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 950 Kodeksu cywilnego. W sprawach dotyczących mieszkania i służebności jest to zwykle rozwiązanie bezpieczniejsze, ponieważ notariusz może precyzyjnie opisać lokal, osoby uprawnione, zakres korzystania oraz sposób ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Najważniejsza różnica dotyczy zapisu windykacyjnego. Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego zapis windykacyjny można ustanowić wyłącznie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Na podstawie art. 981¹ § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego przedmiotem zapisu windykacyjnego może być ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania albo służebności. Oznacza to, że w testamencie notarialnym można postanowić, aby z chwilą Pani śmierci na rzecz męża powstała służebność mieszkania.

Zapis zwykły a zapis windykacyjny przy mieszkaniu

Zapis zwykły reguluje art. 968 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala spadkodawcy zobowiązać spadkobiercę ustawowego albo testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby. W opisanej sytuacji świadczeniem może być ustanowienie na rzecz męża służebności mieszkania. Osobnym, ale powiązanym problemem jest zapis w testamencie pod warunkiem a prawo partnera do mieszkania.

Skutek zapisu zwykłego jest obligacyjny. Oznacza to, że po śmierci spadkodawcy mąż może żądać od córek ustanowienia służebności, ale samo prawo rzeczowe nie powstaje automatycznie. Jeżeli spadkobierczynie odmówią wykonania zapisu, konieczne może być dochodzenie roszczenia. Zgodnie z art. 970 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadkodawca nie postanowi inaczej, zapis zwykły powinien być wykonany niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu. Roszczenie z tytułu zapisu przedawnia się na podstawie art. 981 Kodeksu cywilnego z upływem 5 lat od dnia wymagalności.

Zapis windykacyjny działa inaczej. Jeżeli testament notarialny prawidłowo ustanawia na rzecz męża służebność mieszkania, prawo to powstaje z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Wynika to z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać o art. 981² Kodeksu cywilnego: zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia, chyba że przepis szczególny lub treść zobowiązania stanowi inaczej.

Czy można zakazać córkom sprzedaży mieszkania do śmierci męża?

W testamencie można wyrazić wolę, aby córki nie sprzedawały mieszkania do śmierci męża, ale taki zapis nie zawsze zablokuje skutecznie sprzedaż lokalu wobec osób trzecich. W praktyce ważniejsze jest ustanowienie i ujawnienie służebności mieszkania w księdze wieczystej. Jeżeli służebność zostanie ujawniona, nabywca lokalu będzie musiał liczyć się z prawem męża do mieszkania.

Nie należy też formułować powołania spadkobiercy tak, jakby własność miała przejść na córki dopiero po śmierci męża. Art. 962 Kodeksu cywilnego przewiduje, że zastrzeżenie warunku albo terminu przy powołaniu spadkobiercy uważa się co do zasady za nieistniejące. Jeżeli z treści testamentu albo z okoliczności wynika, że bez takiego zastrzeżenia spadkobierca nie zostałby powołany, powołanie może być nieważne. Dlatego lepiej przyjąć konstrukcję: córki dziedziczą lub otrzymują lokal, ale lokal jest obciążony dożywotnim prawem męża.

Jak opisać służebność mieszkania w testamencie?

Służebność mieszkania powinna być opisana możliwie dokładnie. Na podstawie art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeżeli chce Pani ograniczyć albo doprecyzować sposób korzystania z mieszkania, trzeba sformułować postanowienia testamentu bardzo starannie i zgodnie z naturą służebności.

W testamencie warto wskazać:

• pełne dane męża jako osoby uprawnionej,
• dokładny adres mieszkania i numer księgi wieczystej,
• czy mąż może korzystać z całego lokalu, czy z oznaczonych pomieszczeń oraz części wspólnych,
• czy prawo ma być dożywotnie,
• kto ponosi opłaty eksploatacyjne, media, czynsz administracyjny i bieżące koszty używania lokalu,
• czy spadkobierczynie mają niezwłocznie współdziałać przy ujawnieniu prawa w księdze wieczystej.

Warto odróżnić koszty korzystania z lokalu od podatku od nieruchomości, opłat właścicielskich i ewentualnych kosztów remontów. Art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego odsyła przy służebności mieszkania do odpowiedniego stosowania przepisów o użytkowaniu przez osoby fizyczne, dlatego w konkretnym przypadku mogą powstać spory o zakres nakładów i napraw. Im dokładniejszy testament, tym mniejsze ryzyko konfliktu.

Przykładowe sformułowania testamentowe

Poniższe propozycje mają charakter orientacyjny. W testamencie należy dostosować je do konkretnego stanu własności, liczby spadkobierców, treści księgi wieczystej oraz relacji rodzinnych.

Jeżeli mieszkanie ma przypaść konkretnie córkom, można połączyć powyższe z powołaniem ich do spadku albo z zapisem windykacyjnym własności lokalu na ich rzecz. Zapis windykacyjny własności nieruchomości również wymaga testamentu notarialnego, zgodnie z art. 981¹ § 1 i § 2 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

Zachowek i prawa najbliższych

Przy planowaniu testamentu trzeba uwzględnić zachowek. Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, przysługuje zachowek, jeżeli nie otrzymali należnej im korzyści w innej postaci. W typowej sytuacji małżonek i dzieci należą do kręgu osób uprawnionych do zachowku.

Jeżeli mąż otrzyma służebność mieszkania, jej wartość może mieć znaczenie przy rozliczeniach spadkowych i ewentualnych roszczeniach o zachowek. Jeżeli córki otrzymają mieszkanie, a mąż zostanie ograniczony wyłącznie do prawa zamieszkiwania, trzeba sprawdzić, czy nie powstanie po jego stronie roszczenie o uzupełnienie zachowku. Z kolei przy nierównym obdarowaniu dzieci warto przeanalizować nierówny podział majątku między dzieci a zachowek.

Co zrobić po śmierci spadkodawcy?

Po śmierci spadkodawcy trzeba wykazać prawa do spadku. Można to zrobić przez sądowe stwierdzenie nabycia spadku na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego i art. 669 oraz nast. Kodeksu postępowania cywilnego albo przez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli spełnione są warunki z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Przy testamencie notarialnym z zapisem windykacyjnym notariusz albo sąd powinien uwzględnić także zapis windykacyjny.

Następnie należy zadbać o księgę wieczystą. Właścicielki powinny ujawnić swoje prawo własności, a mąż powinien dopilnować ujawnienia służebności mieszkania. Wpis służebności ma duże znaczenie praktyczne, ponieważ zwiększa bezpieczeństwo męża w razie sprzedaży mieszkania albo sporu z następcami prawnymi właścicieli.

FAQ

Źródła

• Art. 941, art. 949, art. 950, art. 962, art. 968, art. 970, art. 981, art. 981¹, art. 981², art. 981⁴, art. 991, art. 1025 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.