Sprzedaż odziedziczonego mieszkania w Polsce przez rezydenta Niemiec a podatek

Rezydencja podatkowa a obywatelstwo przy sprzedaży mieszkania w Polsce

W sprawach podatkowych obywatelstwo ma zwykle mniejsze znaczenie niż miejsce zamieszkania dla celów podatkowych. Jeżeli dana osoba od wielu lat mieszka, pracuje i rozlicza podatki w Niemczech, a w Polsce nie ma ośrodka interesów życiowych ani nie przebywa tu ponad 183 dni w roku, co do zasady można ją traktować jako niemieckiego rezydenta podatkowego.

Nie oznacza to jednak, że Polska traci prawo do opodatkowania każdej transakcji dotyczącej majątku położonego w Polsce. Osoba, która nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli rozlicza tylko dochody osiągnięte na terytorium RP. Do takich dochodów należą między innymi dochody z nieruchomości położonych w Polsce oraz z ich sprzedaży. Jeżeli nieruchomość nie jest sprzedawana, lecz wynajmowana, zasady rozliczenia są inne; osobno omawiamy wynajem mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą w Niemczech.

W praktyce rezydent niemiecki jest więc dla polskich celów podatkowych traktowany jako nierezydent w PL, ale nadal może mieć obowiązek rozliczenia sprzedaży polskiego mieszkania w polskim urzędzie skarbowym.

Umowa Polska–Niemcy a opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży mieszkania położonego w Polsce przez osobę mieszkającą w Niemczech trzeba zastosować umowę między Polską a Niemcami w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Właściwy jest przede wszystkim art. 13 ust. 1 tej umowy, zgodnie z którym zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w drugim państwie mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. Dla mieszkania położonego w Polsce oznacza to prawo Polski do opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Dla niemieckiego rezydenta podatkowego istotny jest także art. 24 ust. 1 lit. a umowy. Przewiduje on, że dochód uzyskiwany w Polsce, który zgodnie z umową może być w Polsce opodatkowany, podlega wyłączeniu z podstawy wymiaru podatku niemieckiego. Niemcy mogą jednak uwzględnić taki wyłączony dochód przy ustalaniu stawki podatku od innych dochodów, jeżeli niemieckie przepisy mają w danej sytuacji zastosowanie.

Wniosek praktyczny jest następujący: co do zasady nie wybiera się dowolnie państwa, w którym chce się zapłacić podatek od sprzedaży polskiego mieszkania. Skoro nieruchomość znajduje się w Polsce, rozliczenie sprzedaży trzeba rozpocząć od polskich przepisów o PIT. Niemiecki Erbschaftssteuer, czyli podatek od spadków, nie jest podatkiem od dochodu ze sprzedaży i nie zastępuje polskiego rozliczenia PIT.

Kiedy sprzedaż odziedziczonego mieszkania w Polsce nie podlega PIT?

Najważniejsza zmiana w stosunku do wielu starszych opracowań dotyczy sposobu liczenia 5-letniego terminu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku. Obecnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

To bardzo korzystna zasada dla spadkobierców. Jeżeli przykładowo rodzic kupił mieszkanie w 2014 r., zmarł w 2025 r., a spadkobierca sprzedał mieszkanie w 2026 r., sprzedaż nie będzie opodatkowana PIT, ponieważ 5-letni okres liczony od końca 2014 r. już upłynął. W takim przypadku nie składa się PIT-39 z tytułu tej sprzedaży.

Jeżeli natomiast spadkodawca nabył mieszkanie niedawno, np. w 2023 r., a spadkobierca sprzeda je w 2026 r., sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca 2023 r. Wtedy trzeba rozważyć podatek 19%, złożenie PIT-39 oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

PIT-39, stawka 19% i koszty przy sprzedaży mieszkania ze spadku

Jeżeli sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu w Polsce, należy złożyć zeznanie PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli podatnik złoży zeznanie wcześniej, uznaje się je za złożone 15 lutego.

Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, z uwzględnieniem zasad określonych w ustawie o PIT. Przychód to zasadniczo cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. uzasadnione koszty pośrednika. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może ją zakwestionować.

Przy nieruchomości nabytej w spadku do kosztów można zaliczyć między innymi udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części, a także — w granicach przewidzianych w ustawie — udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, np. spłacone długi spadkowe, zaspokojony zachowek albo wykonane zapisy i polecenia.

Właściwość urzędu skarbowego przy nierezydentach może wymagać odrębnego sprawdzenia według aktualnych przepisów o właściwości organów podatkowych. Przy składaniu elektronicznym formularz prowadzi podatnika przez wybór urzędu, natomiast przy wysyłce papierowej warto zweryfikować właściwy urząd przed nadaniem zeznania.

Ulga mieszkaniowa — obecnie 3 lata, nie 2 lata

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i powstaje dochód do opodatkowania, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli z ulgi mieszkaniowej. Zwolnienie dotyczy tej części dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, cały dochód może korzystać ze zwolnienia.

Aktualny termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli więc sprzedaż mieszkania nastąpiła w 2026 r., środki trzeba wydać najpóźniej do 31 grudnia 2029 r. Termin 2-letni, który pojawia się w starszych materiałach, jest obecnie nieaktualny dla aktualnych sprzedaży.

Wydatki mogą dotyczyć własnych celów mieszkaniowych realizowanych nie tylko w Polsce, ale również w państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie EOG albo w Szwajcarii, o ile spełnione są ustawowe warunki. Zakup mieszkania lub domu w Niemczech może więc co do zasady mieścić się w uldze, ale musi faktycznie służyć własnym celom mieszkaniowym podatnika, a nie wyłącznie inwestycji, najmu albo potrzebom innej osoby.

Jeżeli podatnik w PIT-39 zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale później nie wyda przychodu w wymaganym terminie albo wyda go tylko częściowo, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od dnia następującego po upływie pierwotnego terminu płatności podatku.

Podatek od spadków a podatek od sprzedaży mieszkania

W omawianych sprawach często mylą się dwa różne podatki. Nabycie mieszkania w drodze spadku może rodzić obowiązki w podatku od spadków i darowizn. Sprzedaż tego mieszkania może natomiast rodzić obowiązki w podatku dochodowym od osób fizycznych. To dwa odrębne rozliczenia, z innymi zasadami, terminami i zwolnieniami.

Jeżeli spadkobierca uważa, że powinien zapłacić podatek spadkowy w Niemczech, nie przesądza to jeszcze o braku obowiązków w Polsce przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Umowa polsko-niemiecka, o której mowa w tym artykule, dotyczy podatków od dochodu i majątku, a nie wprost podatku od spadków. Dlatego przy ocenie sprzedaży trzeba osobno przeanalizować polski PIT.

FAQ

Czy rezydent Niemiec może zapłacić podatek od sprzedaży polskiego mieszkania tylko w Niemczech?

Co do zasady nie. Jeżeli sprzedawane mieszkanie znajduje się w Polsce, umowa polsko-niemiecka pozwala Polsce opodatkować zysk ze sprzedaży. W Niemczech dochód ten zasadniczo podlega wyłączeniu z podstawy opodatkowania, choć może mieć znaczenie przy ustalaniu stawki podatku od innych dochodów.

Czy przy sprzedaży mieszkania ze spadku 5 lat liczy się od śmierci spadkodawcy?

Nie. Aktualnie 5-letni termin przy nieruchomości nabytej w spadku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. To często powoduje, że sprzedaż odziedziczonego mieszkania nie podlega PIT.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości lub określonych praw majątkowych nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu i nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Czy PIT-39 trzeba złożyć, jeżeli całość pieniędzy będzie wydana na nowe mieszkanie?

Tak, jeżeli sprzedaż jest objęta 5-letnim okresem. W PIT-39 można wykazać przychód, dochód oraz planowane albo poniesione wydatki na własne cele mieszkaniowe. Sam zamiar skorzystania z ulgi nie zwalnia z obowiązku złożenia zeznania.

Ile czasu jest na ulgę mieszkaniową?

Obecnie przychód ze sprzedaży trzeba wydatkować na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Dla sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r.

Czy zakup mieszkania w Niemczech może dać ulgę mieszkaniową w Polsce?

Tak, pod warunkiem że wydatek spełnia warunki z ustawy o PIT i służy własnym celom mieszkaniowym podatnika. Sam zakup lokalu inwestycyjnego albo mieszkania dla innej osoby może nie wystarczyć do zwolnienia.

Co jeśli podatnik zadeklaruje ulgę, ale nie wyda pieniędzy w terminie?

W takiej sytuacji należy złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczy się od dnia następującego po pierwotnym terminie płatności podatku za rok sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą w Niemczech wymaga najpierw sprawdzenia, czy w ogóle nie upłynął 5-letni termin liczony od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Jeżeli termin upłynął, sprzedaż nie podlega polskiemu PIT i nie składa się PIT-39.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, niemiecka rezydencja podatkowa nie wyłącza polskiego rozliczenia. Polska może opodatkować dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, a podatnik powinien złożyć PIT-39 i zapłacić 19% podatku, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Aktualnie na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe są 3 lata liczone od końca roku sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych — ISAP
2. Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku — Dziennik Ustaw 2005 nr 12 poz. 90
3. Informacje Ministerstwa Finansów o zbyciu nieruchomości i PIT-39 — podatki.gov.pl
4. Broszura informacyjna Ministerstwa Finansów do zeznania PIT-39 za 2025 r. — podatki.gov.pl
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn — ISAP