Umowa dożywocia, darowizna czy testament – jak zabezpieczyć nieruchomość?

Testament, darowizna czy dożywocie – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie sprawy: stan prawny po śmierci ojca oraz planowane przekazanie majątku przez mamę. Jeżeli ojciec zostawił testament na rzecz mamy, warto upewnić się, czy został przeprowadzony dział spadku albo przynajmniej stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Dopiero wtedy wiadomo, jaki udział w mieszkaniu i garażu mama może skutecznie przenieść na Pana.

Jeżeli brat zmarł przed rodzicami, jego dzieci wchodzą w jego miejsce przy dziedziczeniu ustawowym po babci. To oznacza, że po śmierci mamy mogą być traktowane jako osoby uprawnione do zachowku, nawet gdy od lat mieszkają za granicą i nie utrzymują kontaktu z rodziną. Sam brak kontaktu nie odbiera automatycznie prawa do zachowku.

W praktyce najczęściej rozważa się trzy rozwiązania: testament, darowiznę albo umowę dożywocia. Każde z nich wywołuje inne skutki. Testament działa dopiero po śmierci i można go odwołać. Darowizna przenosi własność za życia, ale może rodzić roszczenia o zachowek. Umowa dożywocia także przenosi własność za życia, lecz następuje w zamian za konkretne obowiązki utrzymania i opieki.

Czy testament zabezpiecza przed zachowkiem?

Testament pozwala mamie powołać Pana do całości spadku. Nie oznacza to jednak, że pozostali uprawnieni nie będą mogli żądać zachowku. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy.

Jeżeli mama w chwili śmierci nie będzie miała małżonka, a żyje Pan oraz żyją dzieci zmarłego brata, ustawowo dziedziczyłyby dwie gałęzie rodziny: Pan oraz zstępni brata. Przy dwóch dorosłych wnukach po zmarłym synu ich ustawowy udział wynosiłby po 1/4 spadku. Zachowek każdego z nich wynosiłby zwykle 1/2 tego udziału, czyli po 1/8 wartości substratu zachowku. Jeżeli któryś z uprawnionych byłby małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosiłby 2/3 udziału ustawowego.

Roszczenie o zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Uprawniony nie staje się z tego powodu współwłaścicielem mieszkania, ale może żądać zapłaty określonej kwoty. To ważna różnica praktyczna: testament może zapewnić Panu własność, ale nie zawsze zapewni brak obowiązku rozliczenia się z rodziną.

Darowizna nieruchomości a zachowek dla wnuków

Darowizna mieszkania albo garażu na rzecz dziecka również nie jest pewnym sposobem uniknięcia zachowku. Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę. W przypadku darowizny na rzecz dziecka, które samo jest spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku, nie działa prosta zasada, że po 10 latach darowizna zawsze znika z rozliczeń.

Wartość darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że jeżeli mieszkanie było darowane wiele lat wcześniej, sąd bierze pod uwagę jego stan z dnia darowizny, lecz aktualne ceny rynkowe. To często powoduje spór o wycenę.

Jeżeli mama przekazałaby Panu nieruchomość w darowiźnie, wnuki zmarłego brata mogłyby po jej śmierci dochodzić uzupełnienia zachowku, jeżeli nie otrzymałyby należnej im wartości w inny sposób. Ogólne zasady rozliczania takich sytuacji omawia także artykuł zachowek przy darowiźnie - zasady ogólne.

Umowa dożywocia – dlaczego zwykle jest bezpieczniejsza przy zachowku?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obejmuje to przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Najważniejsze jest to, że umowa dożywocia nie jest darowizną. Nabywca otrzymuje nieruchomość, ale w zamian przejmuje realne obowiązki wobec dożywotnika. Dlatego w typowej sytuacji wartości nieruchomości przekazanej na podstawie umowy dożywocia nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku tak jak darowizny.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa nazwana dożywociem automatycznie rozwiązuje problem. Umowa musi odpowiadać rzeczywistej woli stron i być wykonywana. Jeżeli w praktyce strony chciały jedynie ukryć darowiznę, a obowiązki opieki były pozorne, spór z uprawnionymi do zachowku może być trudniejszy. Warto więc dobrze opisać w akcie notarialnym zakres obowiązków nabywcy i rzeczywiście je realizować.

Forma aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej

Umowa dożywocia dotycząca nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W akcie notarialnym notariusz opisuje przeniesienie własności oraz prawo dożywocia. Prawo to powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej, aby było widoczne dla osób trzecich.

Po zawarciu umowy właścicielem nieruchomości staje się nabywca, ale nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Gdyby nabywca później sprzedał nieruchomość, nowy właściciel co do zasady musi liczyć się z ujawnionym prawem dożywocia, a dożywotnik zachowuje ochronę wynikającą z umowy i przepisów.

Jeżeli relacje między stronami dożywocia ulegną poważnemu pogorszeniu, sąd może w określonych sytuacjach zamienić uprawnienia z dożywocia na rentę. W wyjątkowych przypadkach możliwe jest także rozwiązanie umowy przez sąd. Nie należy więc traktować dożywocia jako prostego aktu przeniesienia własności bez dalszych konsekwencji.

Koszty umowy dożywocia: taksa, VAT, PCC i wpisy sądowe

Koszt umowy dożywocia zależy przede wszystkim od wartości rynkowej nieruchomości. Maksymalna taksa notarialna wynosi obecnie:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy notarialnej dolicza się 23% VAT, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz wynagrodzenie za wypisy aktu. Stawka taksy jest maksymalna, więc w praktyce można zapytać notariusza o całkowity koszt i możliwość obniżenia wynagrodzenia.

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy przeniesieniu własności nieruchomości stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy, a ponieważ umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, podatek pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu.

Pod względem podatku dochodowego trzeba odróżnić sprzedaż od dożywocia. Przy zwykłej sprzedaży nieruchomości przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu może powstać PIT. W przypadku umowy dożywocia utrwalona linia orzecznicza i interpretacyjna przyjmuje, że mimo odpłatnego charakteru tej umowy nie da się określić przychodu według zasad dla odpłatnego zbycia nieruchomości. Przy nietypowym stanie faktycznym warto jednak sprawdzić skutki podatkowe przed podpisaniem aktu.

Sprzedaż nieruchomości dziecku zamiast dożywocia

Sprzedaż nieruchomości dziecku może ograniczać problem zachowku, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczywistą sprzedażą za realną cenę. Jeżeli cena jest pozorna, zaniżona albo nigdy nie została zapłacona, uprawnieni do zachowku mogą próbować wykazywać, że w istocie doszło do darowizny albo czynności częściowo nieodpłatnej.

Sprzedaż ma też inne skutki podatkowe niż dożywocie. Po stronie sprzedającego może pojawić się PIT, jeżeli zbycie następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości. W opisanej sprawie trzeba więc ustalić, kiedy i w jakich udziałach mama nabyła mieszkanie oraz garaż, w tym udział po mężu.

Wydziedziczenie wnuków – kiedy jest możliwe?

Wydziedziczenie to pozbawienie prawa do zachowku. Nie wystarczy napisać w testamencie, że wnuki niczego nie otrzymają. Zgodnie z art. 1008 Kodeksu cywilnego wydziedziczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy uprawniony do zachowku:

1. wbrew woli spadkodawcy uporczywie postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia powinna wynikać z treści testamentu. Musi być konkretna i prawdziwa. Sam fakt mieszkania za granicą albo rzadkiego kontaktu nie zawsze wystarczy. Jeżeli dojdzie do procesu o zachowek, osoba powołująca się na wydziedziczenie musi liczyć się z koniecznością wykazania, że wskazana przyczyna rzeczywiście istniała.

Trzeba też pamiętać, że zstępni wydziedziczonego zstępnego są uprawnieni do zachowku, chociażby wydziedziczony przeżył spadkodawcę. Jeżeli więc wydziedziczony wnuk ma własne dzieci, sytuacja może wymagać osobnej analizy.

Zrzeczenie się dziedziczenia albo samego zachowku

Najczystszym sposobem usunięcia ryzyka roszczeń ze strony konkretnych osób jest umowa zrzeczenia się dziedziczenia zawarta między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym. Wymaga ona aktu notarialnego. Obecnie zrzeczenie może być także ograniczone tylko do prawa do zachowku w całości albo w części.

Zrzeczenie się dziedziczenia obejmuje również zstępnych zrzekającego się, chyba że strony umówią się inaczej. W opisanej sprawie oznaczałoby to potrzebę zawarcia aktu notarialnego między mamą a wnukami po zmarłym synu. Jeżeli wnuki są pełnoletnie i mieszkają za granicą, praktycznie można rozważyć pełnomocnictwo notarialne, ale forma i legalizacja dokumentów zależą od państwa, w którym przebywają.

Bez zgody wnuków nie da się ich zmusić do zrzeczenia się dziedziczenia ani zachowku. Można natomiast wybrać takie rozwiązanie majątkowe, które ogranicza podstawę przyszłych roszczeń, zwłaszcza rzeczywistą umowę dożywocia.

Co w tej sytuacji będzie najbezpieczniejsze?

Jeżeli celem jest możliwie mocne zabezpieczenie Pana przed roszczeniami o zachowek po mamie, sama darowizna albo sam testament są zwykle słabsze niż dobrze przygotowana i realnie wykonywana umowa dożywocia. Testament może być potrzebny jako uzupełnienie, ale nie powinien być traktowany jako narzędzie eliminujące zachowek.

Przed podpisaniem aktu warto wykonać trzy kroki: ustalić aktualny stan własności po ojcu, przeanalizować potencjalnych uprawnionych do zachowku po mamie oraz porównać koszty i skutki podatkowe darowizny, sprzedaży i dożywocia. W niektórych rodzinach najlepsze będzie dożywocie, w innych połączenie testamentu z umową zrzeczenia się zachowku, a w jeszcze innych zwykłe rozliczenie finansowe między bliskimi.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908–916, art. 991–1001, art. 1007–1011 oraz art. 1048–1050.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1, art. 4, art. 6, art. 7 i art. 10.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, dotycząca skutków podatkowych zbycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia.