Bezpieczna sprzedaż działki budowlanej krok po kroku

Czy przy sprzedaży działki potrzebna jest umowa przedwstępna?

Nie zawsze. Jeżeli kupujący jest gotowy od razu zawrzeć umowę sprzedaży i zapłacić cenę, można przejść bezpośrednio do aktu notarialnego przenoszącego własność. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna jest natomiast bardzo przydatna, gdy kupujący:

• stara się o kredyt,
• musi skompletować środki,
• oczekuje na decyzję administracyjną lub dokumenty,
• chce zarezerwować nieruchomość na ustalonych warunkach.

Podstawę prawną umowy przedwstępnej stanowi art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży, w szczególności strony, przedmiot sprzedaży i cenę.

Jeżeli zależy Pani na mocniejszym zabezpieczeniu, umowę przedwstępną warto zawrzeć również w formie aktu notarialnego. Wtedy – zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego – strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy przewidziane dla umowy sprzedaży nieruchomości.

Jakie dokumenty przygotować przed sprzedażą działki?

Przed wizytą u notariusza trzeba sprawdzić przede wszystkim stan prawny działki. W praktyce najczęściej potrzebne są:

• numer księgi wieczystej i aktualna treść księgi,
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości, np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, jeżeli notariusz ich zażąda,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informację o jego braku,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych, jeżeli ma znaczenie w konkretnej sprawie,
• zgodę współmałżonka, gdy działka wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, służebnością lub roszczeniem ujawnionym w księdze wieczystej, trzeba to uwzględnić w warunkach transakcji. Treść księgi wieczystej jest jawna na podstawie art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych reguluje art. 5 tej ustawy.

Jak bezpiecznie sformułować umowę przedwstępną?

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej:

• dokładne oznaczenie stron,
• dokładny opis działki według księgi wieczystej i ewidencji gruntów,
• cenę sprzedaży,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• wskazanie, czy wpłacana kwota jest zadatkiem czy zaliczką,
• warunki odstąpienia albo sytuacje, gdy umowa wygasa bez winy stron, np. brak kredytu mimo złożenia kompletnego wniosku.

To rozróżnienie ma duże znaczenie. Zadatek reguluje art. 394 § 1–3 Kodeksu cywilnego. Co do zasady, gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, chyba że strony inaczej to ustalą.

W praktyce trzeba też przewidzieć, kto ponosi koszty dokumentów, kto wybiera notariusza oraz co się dzieje, gdy ujawni się wada prawna nieruchomości albo brak możliwości sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego.

Jak przyjąć pieniądze za działkę najbezpieczniej?

Najbezpieczniejszą formą zapłaty jest przelew bankowy na rachunek wskazany w akcie notarialnym. W akcie warto wpisać:

• całą cenę,
• kwotę już zapłaconą przed aktem, jeżeli była wpłacona,
• pozostałą część ceny,
• numer rachunku bankowego sprzedającego,
• termin płatności,
• skutek braku zapłaty w terminie.

Jeżeli cała cena ma zostać zapłacona w dniu podpisania aktu, najbezpieczniej potwierdzić wpływ środków na rachunek jeszcze przed wydaniem nieruchomości albo przed złożeniem przez sprzedającego oświadczenia o otrzymaniu całej ceny. W praktyce notarialnej często stosuje się przelew wykonany przy podpisaniu aktu, ale sama dyspozycja przelewu nie jest tym samym co zaksięgowanie środków.

Możliwe jest również skorzystanie z depozytu notarialnego. Zasady przyjmowania pieniędzy do depozytu przez notariusza wynikają z art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. To rozwiązanie bywa przydatne, gdy strony chcą powiązać wypłatę ceny z określonym warunkiem, np. podpisaniem aktu albo złożeniem wniosku wieczystoksięgowego.

Co wpisać do aktu notarialnego, gdy cena ma być płatna później?

Jeżeli kupujący nie płaci całej ceny od razu, warto zabezpieczyć sprzedającego aktem notarialnym z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W zależności od konstrukcji transakcji notariusz może przygotować zapis, który pozwoli po spełnieniu warunków ustawowych uzyskać klauzulę wykonalności bez prowadzenia zwykłego procesu o zapłatę całej należności. Ma to istotne znaczenie wtedy, gdy:

• część ceny jest rozłożona na raty,
• wydanie nieruchomości następuje przed pełną zapłatą,
• strony przewidują odsetki za opóźnienie.

Trzeba jednak bardzo precyzyjnie określić świadczenie, termin jego spełnienia, maksymalną kwotę odpowiedzialności i przesłanki nadania klauzuli wykonalności. Zakres zabezpieczenia zależy od konkretnej treści aktu i stanu faktycznego, więc nie warto korzystać z przypadkowych wzorów.

Na co uważać przy sprzedaży działki spółce albo przedsiębiorcy?

Jeżeli kupującym jest spółka, warto sprawdzić nie tylko dane w KRS, ale też sposób reprezentacji. Zasady jawności Krajowego Rejestru Sądowego wynikają z ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym. Trzeba zweryfikować, kto może podpisać umowę, czy potrzebna jest reprezentacja łączna oraz czy nie ujawniono informacji o likwidacji, upadłości albo kuratorze.

Praktycznie warto sprawdzić:

• aktualny odpis lub dane z Portalu Rejestrów Sądowych,
• umocowanie osób podpisujących umowę,
• sprawozdania finansowe, jeżeli są dostępne,
• czy cena ma być finansowana kredytem, środkami własnymi czy z innego źródła.

Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, a cena ma być odroczona, tym bardziej warto stosować zabezpieczenia płatności. Sam podpis przedstawiciela spółki nie daje jeszcze gwarancji wypłacalności.

Czy sprzedający odpowiada za wady działki?

Tak, co do zasady sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej na podstawie art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy nieruchomości wada prawna może polegać np. na tym, że działka jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczeniem, o którym kupujący nie został prawidłowo poinformowany. Zakres odpowiedzialności oraz możliwość jej modyfikacji zależą od tego, czy sprzedaż następuje między osobami prywatnymi, czy z udziałem przedsiębiorcy, oraz od treści umowy.

Nie warto w akcie składać zbyt szerokich zapewnień bez wcześniejszej weryfikacji dokumentów. Szczególne znaczenie mają oświadczenia dotyczące dostępu do drogi publicznej, obciążeń, granic działki, toczących się postępowań administracyjnych czy zawartych umów z pośrednikami.

Podatek i inne koszty przy sprzedaży działki

Samą umowę sprzedaży nieruchomości zawiera notariusz, który pobiera taksę notarialną, opłaty sądowe oraz – zależnie od rodzaju transakcji – podatek od czynności cywilnoprawnych od kupującego. Obowiązek podatkowy w PCC przy umowie sprzedaży co do zasady obciąża kupującego na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Po stronie sprzedającego może natomiast powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena tego obowiązku zależy od daty i sposobu nabycia działki, a przy spadku, darowiźnie, podziale majątku czy zniesieniu współwłasności sytuacja wymaga indywidualnego sprawdzenia.

FAQ

Czy umowa przedwstępna sprzedaży działki musi być notarialna?

Nie, ale jeżeli ma dawać możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę przyjąć gotówkę za działkę?

Prawnie nie zawsze jest to wykluczone, ale w praktyce najbezpieczniejszy jest przelew bankowy albo depozyt notarialny. Pozwala to łatwo udowodnić zapłatę i ogranicza ryzyko sporu.

Co jest lepsze: zadatek czy zaliczka?

Dla sprzedającego zwykle silniejszym zabezpieczeniem jest zadatek, bo jego skutki reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie zostanie wykonana.

Czy notariusz sprawdza stan prawny działki?

Notariusz bada dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu, ale nie zwalnia to stron z samodzielnej weryfikacji stanu nieruchomości i warunków transakcji. W szczególności warto samodzielnie przejrzeć księgę wieczystą i dokumenty planistyczne.

Czy przy sprzedaży działki trzeba od razu wydać nieruchomość?

Nie zawsze. Termin wydania można ustalić w umowie. W praktyce bezpieczniej jest powiązać wydanie z zapłatą całej ceny, jeżeli kupujący nie płaci wszystkiego przy akcie.

Źródła

• art. 158, art. 389, art. 390, art. 394, art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 2 i art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym