Bezpieczna sprzedaż działki budowlanej

Umowa sprzedaży działki

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy chce Pani zawrzeć umowę przedwstępną, czy też umowę tzw. przyrzeczoną. Jeżeli ma już Pani osobę chętną na zakup nieruchomości, to warto zawrzeć od razu umowę przyrzeczoną (czyli główną) bez umowny przedwstępnej.

Natomiast jeżeli osoba zainteresowana np. musi wziąć kredyt, aby zakupić od Pani nieruchomość, to wówczas zasadne byłoby podpisanie umowy przedwstępnej. Dla bezpieczeństwa proszę zrobić to w formie aktu notarialnego. Oczywiście wiąże się to z większymi kosztami niż sporządzenie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, ale taka forma lepiej chroni Pani pozycję. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360) „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. W przypadku gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, a kupujący będzie uchylał się od jej zawarcia, to zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego „Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.

W przypadku umowy przedwstępnej warto pomyśleć o uregulowaniu w niej kwestii zadatku. Zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Zabezpieczenie w przypadku nieterminowej spłaty

W przypadku zawierania umowy ostatecznej (umowy sprzedaży) proszę pamiętać, aby zawrzeć oświadczenie o poddaniu się egzekucji do kwoty wskazanej jako cena przez kupującego wraz z odsetkami ustawowymi w przypadku opóźnienia w spłacie. Klauzula taka powinna być sporządzona na podstawie art. 777 pkt 4 oraz 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 1805). Należy zwrócić uwagę na konieczność zawarcia takiego oświadczenia również na podstawie pkt 5 wskazanego artykułu i w treści klauzuli dokładne opisać, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmuje również odsetki. Oparcie oświadczenia jedynie na art. 777 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego spowoduje, że w przypadku opóźnienia w zapłacie ceny, aby otrzymać odsetki ustawowe, trzeba będzie wytoczyć odrębne powództwo i nie wystarczy nadanie klauzuli na akt notarialny.

Otrzymanie środków na konto bankowe

Środki najlepiej przekazywać na rachunek bankowy. Najlepiej, aby w kancelarii notarialnej kupujący wykonał przelew, a Pani mogła zweryfikować jego wpływ na swoim koncie. Wówczas odnotowuje się to w treści podpisywanego aktu.

Jeżeli kupującym jest spółka, to warto sprawdzić na portalu KRS sprawozdanie finansowe takiego podmiotu za ostatni rok lub za dwa lata, a także prześledzić wpis w KRS w dziale ogłoszenie upadłości, zaległości, kurator. Sprawdzenie kontrahenta jest w takim wypadku bardzo ważne.