Wspólny zakup działki budowlanej i zniesienie współwłasności

Jaki wariant zakupu działki jest najkorzystniejszy?

Jeżeli dwaj sąsiedzi chcą kupić po połowie jednej działki i następnie przyłączyć nabyte części do swoich nieruchomości, najkorzystniejszy praktycznie jest wariant, w którym obecny właściciel najpierw przeprowadza podział geodezyjny i administracyjny, a dopiero potem sprzedaje każdemu nabywcy odrębną działkę.

Takie rozwiązanie pozwala uniknąć późniejszego znoszenia współwłasności. Każdy kupujący nabywa wtedy konkretną, wydzieloną nieruchomość albo działkę ewidencyjną, a nie abstrakcyjny udział, np. 1/2 w całej działce. Ma to znaczenie, ponieważ udział we współwłasności nie daje prawa do wyłącznego korzystania z oznaczonej połowy gruntu, chyba że współwłaściciele zawrą dodatkowe porozumienie co do sposobu korzystania.

Podział nieruchomości następuje na zasadach określonych w art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 96 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości dokonuje się co do zasady na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Decyzja ta stanowi następnie podstawę do ujawnienia zmian w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów.

Jeżeli sprzedający nie chce sam prowadzić podziału, kupujący mogą nabyć działkę na współwłasność, ale powinni od razu ustalić w akcie notarialnym wielkość udziałów, sposób ponoszenia kosztów, planowany podział oraz dalsze czynności. Sam zakup udziałów nie powoduje jeszcze, że każdy z kupujących jest właścicielem fizycznie wydzielonej połowy działki.

Sprzedaż działki przez spadkobiercę niewpisanego do księgi wieczystej

W opisanej sytuacji w księdze wieczystej nadal widnieje zmarły ojciec sprzedającego. To nie oznacza automatycznie, że syn nie jest właścicielem. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców, a zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają to nabycie.

Zgodnie z art. 1025 § 2 Kodeksu cywilnego osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest domniemywana spadkobiercą. W praktyce notariusz może sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości przez spadkobiercę, który nie jest jeszcze wpisany w księdze wieczystej, jeżeli przedstawi on prawidłowe dokumenty spadkowe. Nie jest to jednak wariant najbardziej bezpieczny dla kupującego.

Warto doprowadzić do ujawnienia spadkobiercy w księdze wieczystej przed sprzedażą albo przynajmniej połączyć w akcie notarialnym sprzedaż z wnioskiem o wpis prawa własności nabywców i odpowiednimi dokumentami spadkowymi. Obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej wynika z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Trzeba też pamiętać o podatkowych dokumentach spadkobiercy. Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn notariusz może sporządzić akt notarialny dotyczący rzeczy lub praw majątkowych nabytych tytułem spadku po przedstawieniu zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego albo zgody wymaganej tym przepisem. W praktyce sprzedający powinien wcześniej uzyskać stosowne zaświadczenie z urzędu skarbowego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a zakup od spadkobiercy

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyła własność albo inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni więc nabywcę działającego z osobą wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel. Jeżeli sprzedający nie jest ujawniony w księdze wieczystej, a jako właściciel widnieje osoba zmarła, ochrona z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie działa w typowy sposób, ponieważ czynność nie jest dokonywana z osobą uprawnioną według treści księgi. Dlatego kupujący powinien szczególnie dokładnie sprawdzić dokumenty spadkowe, dział spadku, ewentualnych współspadkobierców, zaświadczenie z urzędu skarbowego oraz treść księgi wieczystej.

Rękojmia ma też ograniczenia. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych ani nabywcy działającego w złej wierze. Zgodnie z art. 7 tej ustawy rękojmia nie działa przeciwko niektórym prawom, np. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu.

Zakup udziałów we współwłasności i późniejszy podział

Jeżeli sprzedający nie przeprowadzi podziału przed sprzedażą, możliwy jest zakup całej działki przez dwóch kupujących jako współwłaścicieli. W akcie notarialnym należy wtedy określić udziały, np. po 1/2, a jeżeli kupujący płacą różne kwoty albo mają otrzymać części o różnej wartości, udziały powinny odpowiadać rzeczywistym ustaleniom.

Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy o wpis nowych właścicieli. Za wpis własności w księdze wieczystej pobiera się opłatę sądową na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Po zakupie współwłaściciele mogą znieść współwłasność. Uprawnienie każdego współwłaściciela do żądania zniesienia współwłasności wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku nieruchomości zniesienie współwłasności może nastąpić w akcie notarialnym, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, albo w postępowaniu sądowym, jeżeli zgody nie ma lub strony chcą uzyskać rozstrzygnięcie sądu. Przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczny jest akt notarialny na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, ponieważ dochodzi do przeniesienia własności albo ukształtowania prawa własności do nieruchomości.

Podział administracyjny działki krok po kroku

Przed fizycznym podziałem działki trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Jeżeli planu nie ma, zastosowanie ma art. 94 tej ustawy, a dopuszczalność podziału ocenia się między innymi przez pryzmat decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest wymagana.

Wniosek o podział składa właściciel albo użytkownik wieczysty. Wynika to z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli działka jest współwłasnością, w praktyce wniosek powinni złożyć wszyscy współwłaściciele albo osoba prawidłowo przez nich umocowana, ponieważ podział przekracza zwykły zarząd rzeczą wspólną w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego.

Do wniosku dołącza się między innymi dokumenty potwierdzające tytuł prawny, wypis i wyrys z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału oraz mapę z projektem podziału sporządzoną przez uprawnionego geodetę. Szczegółowy zakres dokumentów wynika z art. 97 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z przepisów wykonawczych dotyczących sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Jeżeli wydzielane części mają zostać przeznaczone na powiększenie sąsiednich nieruchomości, może to ułatwiać praktyczne przeprowadzenie sprawy. Trzeba jednak pamiętać o dostępie do drogi publicznej. Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Wyjątek z art. 93 ust. 3a tej ustawy dotyczy między innymi działek przeznaczonych na powiększenie nieruchomości sąsiednich albo regulację granic, gdy w decyzji określa się termin przeniesienia praw do wydzielonych działek, nie dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Kto powinien wystąpić jako nabywca?

Jeżeli docelowo fragment działki ma zostać przyłączony do nieruchomości należącej do matki, rodzeństwa albo rodziców sąsiada, warto rozważyć, czy to właśnie właściciele sąsiednich nieruchomości nie powinni od razu wystąpić jako nabywcy. W przeciwnym razie może się okazać, że po zakupie trzeba będzie dodatkowo przenosić własność na członków rodziny, co oznacza kolejne akty notarialne, opłaty sądowe i ewentualne konsekwencje podatkowe.

Jeżeli córka kupi część działki, a potem chce przekazać ją matce lub bratu, może wchodzić w grę darowizna albo sprzedaż udziału. Darowizna między najbliższymi członkami rodziny może korzystać ze zwolnienia podatkowego na zasadach z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale nadal wymaga aktu notarialnego, gdy dotyczy nieruchomości. Warto więc porównać łączne koszty wszystkich etapów, a nie tylko koszt pierwszego zakupu.

Jeżeli po podziale wydzielona część ma zostać połączona z sąsiednią nieruchomością w jednej księdze wieczystej, znaczenie ma tożsamość właścicieli. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., sygn. akt IV CK 114/02, wskazano, że graniczące ze sobą działki gruntu stanowiące własność tej samej osoby, objęte oddzielnymi księgami wieczystymi, są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, a odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej.

Koszty zakupu działki i zniesienia współwłasności

Przy zakupie działki trzeba uwzględnić przede wszystkim wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Dla ceny 22 000 zł maksymalna taksa notarialna za umowę sprzedaży, zgodnie z § 3 pkt 3 tego rozporządzenia, mieści się w progu powyżej 10 000 zł do 30 000 zł i wynosi 310 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł, czyli maksymalnie 550 zł netto. Do taksy dolicza się VAT według aktualnej stawki oraz koszty wypisów. Notariusz może pobrać niższe wynagrodzenie, ponieważ rozporządzenie określa stawki maksymalne.

Podatek PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jeżeli cena w akcie jest niższa od wartości rynkowej, urząd skarbowy może ją zweryfikować na zasadach z art. 6 ust. 3 i 4 tej ustawy.

Przy zniesieniu współwłasności trzeba odróżnić koszty notarialne, sądowe i geodezyjne. Jeżeli współwłaściciele są zgodni i zawierają umowę u notariusza, zapłacą taksę notarialną, VAT, wypisy, opłaty wieczystoksięgowe oraz ewentualny PCC tylko wtedy, gdy zniesienie współwłasności następuje ze spłatami lub dopłatami. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który obejmuje umowy o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Jeżeli sprawa trafia do sądu, zastosowanie ma art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Dodatkowo sąd może obciążyć uczestników zaliczkami na opinię biegłego geodety, jeżeli podział wymaga sporządzenia mapy albo oceny technicznej.

Umowne czy sądowe zniesienie współwłasności?

Umowne zniesienie współwłasności jest zwykle szybsze, jeżeli wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do sposobu podziału i mają już decyzję zatwierdzającą podział albo dokumenty pozwalające na ujawnienie nowych działek w księgach wieczystych. W przypadku nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Sądowe zniesienie współwłasności jest potrzebne, gdy nie ma zgody, gdy strony chcą rozstrzygnięcia co do spłat albo gdy pojawia się spór o wartość części. Sąd stosuje art. 210-212 Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności bierze pod uwagę fizyczny podział rzeczy, o ile jest dopuszczalny i zgodny z przepisami. Jeżeli podział nie jest możliwy, może przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W postępowaniu sądowym znaczenie mają także art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego, które regulują sprawy o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wydaje postanowienie odpowiadające temu wnioskowi, jeżeli projekt nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych.

FAQ

Źródła

• Art. 46 § 1, art. 158, art. 199, art. 210-212, art. 922 § 1, art. 925, art. 1025 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 5-7 i art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 92-100, w szczególności art. 93, art. 94, art. 96 i art. 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f, art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4a i art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., sygn. akt IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201.