Wspólny zakup działki budowlanej – zniesienie współwłasności po zakupie, koszty zniesienia

Zakup działki budowlanej z zamiarem podziału między kupujących

Dla Pani najtańszym rozwiązaniem byłoby kupno nieruchomości jako działki powstałej z podziału obecnie istniejącej działki.

W sytuacji, w której to obecny właściciel nieruchomości przed sprzedażą dokona podziału fizycznego nieruchomości, a następnie jedną z powstałych w ten sposób działek zbędzie na Pani rzecz, a drugą działkę zbędzie na rzecz sąsiada, nie będzie Pani musiała (i inny sąsiada) ponosić dość wysokich kosztów zniesienia współwłasności.

Na koszt zniesienia współwłasności mogą się składać: opłata notarialna (uzależniona od wartości działki, która ma zostać podzielona), opłaty na rzecz biegłego, który sporządzi plan podziału, ewentualne opłaty sądowe (opłata od wniosku o zniesienie współwłasności 1000 zł).

Dlatego najkorzystniej byłoby dla Pani, jeżeli zakupiłaby Pani wydzieloną, odrębną działkę, a nie udział w nieruchomości. W takiej sytuacji koszty jej fizycznego podziału poniósłby dotychczasowy właściciel, a nie Pani.

Kupno nieruchomości od osoby niewpisanej do księgi wieczystej

Może Pani dokonać zakupu nieruchomości od osoby, która swoją własność wykaże wpisem swojego ojca do ksiąg wieczystych i jednocześnie prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu spadku po ojcu.

Jednak musi Pani pamiętać, iż w takiej sytuacji może się okazać, iż sąsiad sprzedał już nieruchomość komuś innemu. Może zaistnieć choćby hipotetycznie taka sytuacja, że sąsiad zawiera z Panią umowę sprzedaży nieruchomości, wykazując swoją własność odpisem z ksiąg wieczystych, gdzie wskazany jako właściciel jest jego ojciec, i postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, a później okazuje się, że dzień wcześniej zawarł on umowę, wykazując się tymi samymi dokumentami, z inną osobą.

Kupując nieruchomość od osoby, która nie jest wpisana jako właściciel do księgi wieczystej, nie ma Pani 100% pewności, że jest to faktycznie właściciel nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jeżeli obecny właściciel będzie wpisany do ksiąg wieczystych, to będzie miała zastosowanie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jak wskazuje art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym – treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Tak więc, gdyby okazało się, że zawarła Pani umowę z osobą, która nie jest właścicielem, ale jest wpisana do ksiąg wieczystych, to wówczas taka umowa będzie ważna i mimo tego, że umowa została zawarta z osobą nieuprawnioną, stałaby się Pani właścicielką nieruchomości.

Nabywając nieruchomość od osoby wpisanej do księgi wieczystej, ma Pani gwarancję, że faktycznie stanie się Pani jej nowym właścicielem w takim stanie prawnym, jaki był w tej księdze określony.

Oczywiście kwestia kupna nieruchomości od osoby niewpisanej do księgi wieczystej, to kwestia zaufania, jakim darzy Pani swojego sąsiada.

W sprawie, jaką opisała Pani w liście, może rzeczywiście okazać się, że sąsiad nie zgodzi się na zbycie nieruchomości w sytuacji, w której to on będzie musiał ponieść koszty podziału nieruchomości. Wówczas, jeżeli będzie Pani chciała stać się właścicielem (współwłaścicielem) sąsiedniej działki, nie pozostanie Pani nic innego niż nabyć nieruchomość od sąsiada wraz z innym sąsiadem wspólnie, a następnie wspólnie z tym nowym współwłaścicielem dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości.

W Pani przypadku najlepiej byłoby, aby w roli nabywców działki, która następnie ma ulec podziałowi, wystąpili wszyscy współwłaściciele nieruchomości – rodzice sąsiada oraz współwłaściciele nieruchomości odziedziczonej po Pani tacie.

Jeżeli chodzi o koszty, jakie będzie trzeba ponieść, to w pierwszej kolejności będzie to opłata notarialna w związku z zakupem nieruchomości. Ta opłata będzie uzależniona od wartości nabywanej działki.

Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Moim zdaniem w pierwszej kolejności mogą Państwo kupić nieruchomość od sąsiada. Po nabyciu nieruchomości – działki sąsiadującej z jednej strony z działką Pani rodziny, a z drugiej z działką sąsiada, staną się Państwo współwłaścicielami tej działki.

Jak dokonać podziału działki?

Podział nieruchomości może zostać dokonany na drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub na drodze sądowej.

Jeżeli będą Państwo dokonywać podziału nieruchomości w drodze umowy, to będą miały zastosowanie przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Aby dokonać podziału fizycznego nieruchomości należy uzyskać decyzję wójta, burmistrza lub prezydenta zatwierdzającą podział, która stanowić będzie podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

W toku postępowania należy uzyskać wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej (potwierdzonej przez organ ją wydający), uzupełnionej w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału elementami zagospodarowania terenu – z wyjątkiem podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wiąże się z tym konieczność poniesienia kosztów na rzeczoznawcę, który sporządzi wstępny projekt podziału. Koszt tego rzeczoznawcy może być różny i zależeć będzie od miejsca położenia nieruchomości oraz jej wartości. Może Pani rozpytać rzeczoznawców, jaka byłaby cena sporządzenia wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Samo postępowanie w gminie nie podlega opłatom.

Okoliczność, iż działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości zostaną przeznaczone na powiększenie sąsiednich nieruchomości, będzie okolicznością ułatwiającą dokonanie podziału.

Warto pamiętać, iż ewentualny podział zakupionej nieruchomości powinien być zgodny.

Po dokonaniu podziału nieruchomości będzie można złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych o połączenie powstałych nieruchomości z sąsiednimi.

Jak wskazał SN w postanowieniu z 30 października 2003 r. (sygn. akt IV CK 114/02, OSNC z 2004 r. Nr 12, poz. 201): stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 K.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości – poprzez podział fizyczny zakupionej nieruchomości. Jeżeli przedstawią Państwo zgodny projekt podziału nieruchomości, wówczas opłata od wniosku wyniesie 300 zł (w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli – opłata wynosi 1000 zł).

W toku postępowania sąd powoła z pewnością biegłego w celu sporządzenia planu podziału nieruchomości – strony postępowania będą musiały ponieść koszt tego biegłego. Tu opłata, podobnie jak w przypadku rzeczoznawcy, będzie zależała od rodzaju nieruchomości, jej wartości, sposobu podziału i nakładu pracy biegłego.