Odwołanie darowizny nieruchomości i obowiązki wobec darczyńców

Od czego zacząć: darowizna czy umowa dożywocia?

W opisanej sytuacji kluczowe jest nie tyle potoczne określenie „przepisali gospodarstwo za dożywocie”, ile dokładna treść aktu notarialnego. W praktyce bardzo często strony mylą:

• darowiznę nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz rodziców służebności osobistej mieszkania, uregulowanej w art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego,
• umowę dożywocia, o której mowa w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

To rozróżnienie decyduje o tym, czy można mówić o odwołaniu darowizny, czy raczej o roszczeniach z umowy dożywocia. Sam zapis o prawie korzystania z dwóch pokoi i kuchni może oznaczać jedynie służebność mieszkania, a nie pełne dożywocie.

Zobacz również: jak sprawdzić akt darowizny lub dożywocia nieruchomości?

Jeżeli była to darowizna – kiedy można ją odwołać?

Jeżeli akt notarialny przewidywał darowiznę, zastosowanie ma art. 898 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Nie wystarczy więc samo ochłodzenie relacji rodzinnych, sporadyczne kłótnie czy brak serdeczności. W orzecznictwie przyjmuje się, że chodzi o zachowania poważne, zawinione i skierowane przeciwko darczyńcy, np. przemoc, ciężkie znieważanie, uporczywe porzucenie w chorobie lub świadome niewykonywanie elementarnych obowiązków wobec darczyńcy, gdy wynikały one z ustaleń stron i sytuacji życiowej.

W praktyce brak opału, prądu, pomocy w codziennym funkcjonowaniu może mieć znaczenie, ale tylko wtedy, gdy z całokształtu okoliczności wynika umyślne, ciężkie lekceważenie potrzeb darczyńców, a nie np. spór co do zakresu obowiązków, brak możliwości finansowych albo faktyczne niewpuszczanie obdarowanych do domu.

Termin na odwołanie darowizny

Trzeba pamiętać o bardzo ważnym terminie. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Jeżeli naganne zachowania mają charakter ciągły, termin może być liczony od ostatnich zdarzeń, ale to zawsze wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie – art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie, potrzebny jest proces sądowy o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność z powrotem na darczyńcę.

Jeżeli była to umowa dożywocia – inne roszczenia niż odwołanie darowizny

Jeżeli strony zawarły umowę dożywocia, to nie stosuje się przepisów o odwołaniu darowizny. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jeżeli obowiązki te nie są wykonywane, dożywotnik może żądać przede wszystkim zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień wynikających z dożywocia na dożywotnią rentę – art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego. Gdy zaś relacje między stronami są tak złe, że nie można wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności, sąd może wyjątkowo rozwiązać umowę dożywocia na podstawie art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie umowy dożywocia jest jednak środkiem wyjątkowym. Sądy częściej sięgają po zamianę obowiązków na rentę niż po całkowite rozwiązanie umowy, zwłaszcza gdy nieruchomość została już dalej zbyta lub sytuacja rodzinna jest wielowątkowa.

Czy sprzedaż nieruchomości przez obecnych właścicieli jest możliwa?

Tak, właściciele co do zasady mogą sprzedać nieruchomość, ale nie zawsze „czystą”. Jeżeli w księdze wieczystej ujawniono służebność osobistą mieszkania albo prawo dożywocia, nabywca kupuje nieruchomość obciążoną tym prawem. Tego rodzaju ograniczone prawa rzeczowe lub prawa ujawnione w księdze wieczystej co do zasady pozostają skuteczne wobec kolejnego właściciela.

Dlatego sama planowana sprzedaż nie przekreśla praw rodziców do zamieszkiwania w nieruchomości, jeżeli ich prawo zostało skutecznie ustanowione. Warto pilnie sprawdzić dział III księgi wieczystej i treść aktu notarialnego.

Zobacz również: kiedy można odwołać darowiznę nieruchomości?

Czy drugi syn może już teraz domagać się zachowku?

Nie. Roszczenie o zachowek nie przysługuje za życia rodziców. Wynika ono z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego i aktualizuje się dopiero po śmierci spadkodawcy, gdy uprawniony nie otrzyma należnego mu minimum ze spadku, zapisu windykacyjnego lub darowizn doliczanych do spadku.

Jeżeli po śmierci rodziców okaże się, że majątek został wcześniej przekazany jednemu dziecku, drugie dziecko może dochodzić uzupełnienia zachowku. Podstawą wobec obdarowanego jest art. 1000 § 1 Kodeksu cywilnego. Wysokość roszczenia zależy jednak m.in. od:

• kręgu spadkobierców ustawowych,
• wartości majątku spadkowego i darowizn doliczanych do substratu zachowku,
• tego, czy przekazanie było darowizną, czy umową dożywocia.

To ostatnie jest szczególnie ważne, ponieważ umowa dożywocia co do zasady nie jest traktowana jak darowizna doliczana do spadku na potrzeby zachowku, skoro ma charakter odpłatny i wzajemny. Jeżeli więc rodzice zawarli rzeczywiste dożywocie, wpływ na przyszły zachowek może być zupełnie inny niż przy darowiźnie.

Czy syn opiekujący się rodzicami może żądać zwrotu części kosztów?

Tak, ale nie automatycznie i nie zawsze od synowej czy wnuków jako „obdarowanych”. Trzeba rozróżnić kilka podstaw prawnych.

Po pierwsze, jeżeli jeden z dzieci ponosi koszty utrzymania rodziców, może w określonych sytuacjach rozważać roszczenia między zobowiązanymi do alimentacji. Zgodnie z art. 128 oraz art. 129 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo, a bliżsi krewni wyprzedzają dalszych. Zakres świadczeń alimentacyjnych zależy od usprawiedliwionych potrzeb uprawnionego i możliwości majątkowych oraz zarobkowych zobowiązanego – art. 135 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Po drugie, jeżeli jeden członek rodziny finansuje wydatki, które zgodnie z aktem notarialnym powinni ponosić nabywcy nieruchomości w ramach dożywocia, można analizować roszczenia zwrotne według zasad ogólnych, ale wymaga to już precyzyjnego ustalenia, kto i na jakiej podstawie był zobowiązany.

Nie ma natomiast prostego, automatycznego „regresu za opiekę” tylko dlatego, że jedno z dzieci angażuje się bardziej niż pozostałe. Tu konieczna jest ocena dokumentów i realnie ponoszonych kosztów.

Jakie działania praktyczne warto podjąć teraz?

W opisanej sprawie najlepsza kolejność działań jest zwykle następująca:

Co wynika z przedstawionego stanu faktycznego?

Na podstawie samego opisu nie da się jeszcze uczciwie przesądzić, że rodzice skutecznie odwołają darowiznę albo doprowadzą do rozwiązania dożywocia. Wszystko zależy od treści aktu notarialnego, skali zaniedbań, czasu ich trwania, przyczyn konfliktu oraz dowodów.

Jeżeli jednak obecni właściciele rzeczywiście nie zapewniają rodzicom podstawowych świadczeń, mimo że zobowiązuje ich do tego umowa, sprawa ma realny ciężar prawny i nie powinna być odkładana. Szczególnie ważny jest roczny termin z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego przy odwołaniu darowizny.

FAQ

Czy brak opieki zawsze oznacza rażącą niewdzięczność?

Nie. Musi chodzić o zachowanie szczególnie naganne, zawinione i poważne. Zwykły konflikt rodzinny zwykle nie wystarcza do odwołania darowizny na podstawie art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy rodzice mogą cofnąć nieruchomość u notariusza bez zgody właścicieli?

Nie. Mogą złożyć oświadczenie o odwołaniu darowizny, ale jeśli obdarowani nie zgodzą się na zwrotne przeniesienie własności, potrzebne będzie postępowanie sądowe.

Czy drugie dziecko może żądać zachowku jeszcze za życia rodziców?

Nie. Roszczenie o zachowek z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego powstaje dopiero po śmierci spadkodawcy.

Czy sprzedaż domu pozbawi rodziców prawa mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli w akcie i księdze wieczystej ustanowiono służebność mieszkania albo prawo dożywocia, nabywca co do zasady nabywa nieruchomość obciążoną tym prawem.

Czy umowa dożywocia wpływa na zachowek tak jak darowizna?

Co do zasady nie w taki sam sposób. Umowa dożywocia ma charakter odpłatny, dlatego jej skutki dla zachowku ocenia się inaczej niż przy darowiźnie.

Źródła

• art. 296, art. 301, art. 898 § 1, art. 899 § 3, art. 900, art. 908 § 1, art. 913 § 1–2, art. 991 § 1, art. 1000 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 128, art. 129 § 1, art. 135 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• orzecznictwo dotyczące pojęcia rażącej niewdzięczności, m.in. wyrok SN z 30.09.1997 r., III CKN 170/97; wyrok SN z 09.10.2014 r., I CSK 556/13; wyrok SA w Lublinie z 29.01.2013 r., I ACa 697/12