Stwierdzenie ostateczności decyzji aktu własności ziemi

Brak pieczęci ostateczności na akcie własności ziemi

Akt własności ziemi, czyli AWZ, był decyzją administracyjną wydawaną na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Sama ustawa została uchylona, ale wydane na jej podstawie akty własności ziemi nadal funkcjonują jako dokumenty potwierdzające nabycie własności nieruchomości rolnych.

Jeżeli na AWZ brakuje pieczęci lub adnotacji o ostateczności, nie należy od razu zakładać, że decyzja jest nieważna albo że nie wywołała skutków prawnych. Zgodnie z art. 16 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji albo wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne. Pieczęć jest więc urzędowym potwierdzeniem tego stanu, a nie samym źródłem prawa własności.

W praktyce brak adnotacji może jednak zablokować sprzedaż udziału, sporządzenie aktu notarialnego albo wpis prawa własności do księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę dokumentów dołączonych do wniosku, co wynika z art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Dlatego notariusz albo sąd może oczekiwać dokumentu potwierdzającego, że AWZ jest decyzją ostateczną.

Który organ powinien potwierdzić ostateczność AWZ?

Co do zasady należy zwrócić się do organu, który jest następcą organu prowadzącego sprawę uwłaszczeniową i dysponuje aktami lub rejestrem pozwalającym ustalić, czy od decyzji wniesiono odwołanie. W wielu sprawach będzie to wójt, burmistrz albo prezydent miasta, zwłaszcza gdy akta uwłaszczeniowe znajdują się w urzędzie gminy lub miasta.

Istotne znaczenie ma postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2010 r., sygn. II OW 2/10. NSA rozstrzygał spór kompetencyjny dotyczący wniosku o stwierdzenie ostateczności aktu własności ziemi i wskazał jako organ właściwy wójta gminy. Nie oznacza to, że w każdej sprawie automatycznie właściwy będzie ten sam organ, ale orzeczenie potwierdza, że urząd gminy nie powinien z góry odmawiać działania tylko dlatego, że AWZ jest dokumentem historycznym.

Jeżeli urząd, do którego trafił wniosek, uważa się za niewłaściwy, powinien zastosować art. 65 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego i niezwłocznie przekazać podanie organowi właściwemu, zawiadamiając o tym wnioskodawcę. Samo ustne stwierdzenie, że urząd nie ma kompetencji, nie rozwiązuje sprawy.

Wniosek o stwierdzenie ostateczności AWZ

Najbezpieczniej złożyć pisemny wniosek o wydanie zaświadczenia albo dokonanie urzędowej adnotacji potwierdzającej ostateczność aktu własności ziemi. Podstawą jest art. 217 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Art. 217 § 2 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje wydanie zaświadczenia, jeżeli osoba ubiega się o nie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Organ powinien wydać zaświadczenie bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni, co wynika wprost z art. 217 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. W sprawach AWZ organ zwykle powinien sprawdzić akta uwłaszczeniowe, doręczenia decyzji i ewentualne informacje o odwołaniu.

We wniosku warto wskazać:

• dane wnioskodawcy i jego interes prawny, na przykład zamiar nabycia nieruchomości, udziału lub potrzeba wpisu do księgi wieczystej,
• numer i datę aktu własności ziemi, jeżeli są znane,
• oznaczenie nieruchomości: numer działki, obręb, miejscowość, numer księgi wieczystej, jeżeli istnieje,
• dane osoby, na którą wydano AWZ,
• żądanie wydania zaświadczenia o ostateczności decyzji albo dokonania adnotacji na odpisie decyzji.

Co zrobić, gdy urząd odmawia albo nie odpowiada?

Jeżeli organ odmawia wydania zaświadczenia albo odmawia wydania zaświadczenia o żądanej treści, powinien wydać postanowienie. Wynika to z art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego. Na takie postanowienie przysługuje zażalenie, co również wynika z art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeżeli organ nie odpowiada, nie wydaje zaświadczenia i nie wydaje postanowienia o odmowie, mamy do czynienia z bezczynnością albo przewlekłością. W takiej sytuacji trzeba złożyć ponaglenie na podstawie art. 37 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Dopiero po wniesieniu ponaglenia można skierować skargę na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie sprawy do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Kontrola bezczynności organu przez sąd administracyjny wynika z art. 3 § 2 pkt 8 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z art. 149 § 1 tej ustawy sąd może zobowiązać organ do wydania aktu, dokonania czynności albo stwierdzenia uprawnienia lub obowiązku wynikającego z przepisów prawa. W sprawie zaświadczenia o ostateczności AWZ sąd może więc zobowiązać organ do załatwienia wniosku.

Czy można kupić działkę bez stwierdzenia ostateczności AWZ?

To zależy od treści księgi wieczystej i dokumentów poszczególnych współwłaścicieli. Jeżeli w księdze wieczystej ujawniono tylko dwóch współwłaścicieli po 1/3 udziału, a trzeci współwłaściciel nie został wpisany z powodu braku ostatecznego AWZ, nabycie całej nieruchomości będzie w praktyce bardzo utrudnione. Możliwe może być nabycie udziałów tych osób, których prawa są prawidłowo ujawnione i udokumentowane, ale nie rozwiąże to problemu brakującego udziału.

Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei art. 31 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy. W sprawach własności wynikającej z decyzji administracyjnej sąd będzie oczekiwał dokumentu pozwalającego ustalić, że decyzja może stanowić podstawę wpisu.

Przed zakupem warto więc uzyskać od sprzedających komplet dokumentów: aktualny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, odpis AWZ oraz potwierdzenie jego ostateczności. Jeżeli stan księgi wieczystej, ewidencji gruntów i dokumentów uwłaszczeniowych jest niespójny, zakup należy poprzedzić dokładną analizą prawną.

Czy można unieważnić akt własności ziemi tylko dlatego, że brakuje pieczęci?

Nie. Brak pieczęci ostateczności nie jest samodzielną podstawą do unieważnienia aktu własności ziemi. Stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej następuje tylko w wyjątkowych przypadkach wskazanych w art. 156 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, na przykład gdy decyzja została wydana bez podstawy prawnej, z rażącym naruszeniem prawa albo przez organ niewłaściwy. Każdy taki przypadek wymaga odrębnej oceny akt sprawy.

Jeżeli AWZ był doręczony stronom, nie wniesiono skutecznego odwołania, a decyzja od lat pozostaje w obrocie prawnym, problemem może być jedynie brak formalnej adnotacji. Wtedy właściwą drogą jest uzyskanie zaświadczenia o ostateczności, a nie próba podważania decyzji.

FAQ

Czy pieczęć ostateczności jest tym samym co prawomocność?

W sprawach administracyjnych podstawowe znaczenie ma ostateczność decyzji z art. 16 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Prawomocność decyzji w rozumieniu art. 16 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczy decyzji, której nie można zaskarżyć do sądu. Przy AWZ notariusz lub sąd wieczystoksięgowy najczęściej oczekuje potwierdzenia ostateczności.

Ile czasu ma urząd na wydanie zaświadczenia o ostateczności AWZ?

Zgodnie z art. 217 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego zaświadczenie powinno zostać wydane bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni. Jeżeli organ nie może go wydać, powinien wydać postanowienie o odmowie na podstawie art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Czy urząd może odmówić, bo nie ma akt?

Brak akt może utrudnić sprawę, ale nie powinien kończyć jej ustną odmową. Organ powinien przeprowadzić czynności konieczne do ustalenia, czy dysponuje rejestrami, kopiami decyzji, dowodami doręczeń albo informacją o przekazaniu akt. Jeżeli odmawia wydania zaświadczenia, powinien wydać postanowienie z art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Czy jako kupujący mogę sam złożyć wniosek o zaświadczenie?

Może to być możliwe, jeżeli wykażesz interes prawny, o którym mowa w art. 217 § 2 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce łatwiej jest, gdy wniosek składa właściciel, współwłaściciel, spadkobierca albo osoba mająca pełnomocnictwo od sprzedającego.

Czy bez zaświadczenia można wpisać właściciela do księgi wieczystej?

To zależy od kompletu dokumentów. Sąd wieczystoksięgowy bada wniosek, dokumenty i treść księgi na podstawie art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli z dokumentów nie wynika ostateczność decyzji, sąd może wezwać do uzupełnienia braków albo oddalić wniosek.

Podsumowanie

Brak pieczęci ostateczności na akcie własności ziemi jest problemem praktycznym, ale najczęściej możliwym do rozwiązania. Właściwym działaniem jest złożenie pisemnego wniosku o zaświadczenie lub adnotację o ostateczności decyzji. Organ powinien załatwić taki wniosek w terminie 7 dni, a w razie odmowy wydać postanowienie, które można zaskarżyć.

Jeżeli urząd pozostaje bezczynny, trzeba złożyć ponaglenie, a następnie można skierować skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Przed zakupem działki warto wyjaśnić stan AWZ, księgi wieczystej i ewidencji gruntów, ponieważ niekompletna dokumentacja może uniemożliwić bezpieczne nabycie całej nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 16, art. 37, art. 65, art. 217-219 - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168.
2. Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w szczególności art. 3 § 2 pkt 8 i art. 149 - Dz.U. 2002 nr 153 poz. 1270.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 626⁸ § 2 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 3 ust. 1 i art. 31 ust. 1 - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
5. Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych - Dz.U. 1971 nr 27 poz. 250.
6. Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2010 r., sygn. II OW 2/10.