Małżeństwo jednopłciowe zawarte za granicą a nieruchomość w Polsce

Czy zagraniczne małżeństwo jednopłciowe daje w Polsce wspólność majątkową do nieruchomości?

Nie automatycznie. W polskim porządku prawnym małżeństwo jest rozumiane jako związek kobiety i mężczyzny – wynika to z art. 18 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z kolei wspólność ustawowa małżeńska powstaje między małżonkami z mocy art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, ale konstrukcja ta odnosi się do małżeństwa rozpoznawanego przez prawo polskie.

W praktyce oznacza to, że zawarte za granicą małżeństwo jednopłciowe nie powoduje w Polsce automatycznego „dopisania” drugiej osoby do nieruchomości ani objęcia jej ustawową wspólnością majątkową jak przy małżeństwie kobiety i mężczyzny zawartym lub uznawanym w Polsce.

Nie można więc skorzystać z typowej umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność na nieruchomość na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jak legalnie dodać męża lub żonę do nieruchomości w Polsce?

Najczęściej są trzy praktyczne rozwiązania:

• darowizna udziału w nieruchomości,
• sprzedaż udziału w nieruchomości,
• w wyjątkowych sytuacjach – nabycie udziału przy nowej transakcji lub odpowiednie ukształtowanie współwłasności przy innych czynnościach prawnych.

Jeżeli nieruchomość już należy wyłącznie do jednej osoby, to najprościej przenieść na drugą osobę udział, np. 1/2 albo 1/3. Wtedy po zawarciu aktu notarialnego powstaje współwłasność w częściach ułamkowych zgodnie z art. 195 i art. 196 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Darowizna udziału w nieruchomości

Darowizna to najczęstszy sposób „dopisania” drugiej osoby do nieruchomości, gdy nie chodzi o transakcję odpłatną. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest własność nieruchomości albo udział w nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Wymóg ten wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

W akcie notarialnym można przenieść na drugą osobę konkretny udział, np. 1/2 lokalu, domu lub działki. Notariusz zwykle przygotowuje też wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej.

Podatek przy darowiźnie – najważniejsza różnica

To punkt, który w tej sprawie ma największe znaczenie praktyczne. Zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn obejmuje m.in. małżonka, ale w praktyce podatkowej i cywilnoprawnej chodzi o małżonka w rozumieniu prawa polskiego. Przy zagranicznym małżeństwie jednopłciowym nie można bezpiecznie zakładać, że organ podatkowy zastosuje to zwolnienie tak jak wobec małżonków różnopłciowych.

W konsekwencji nabycie udziału przez darowiznę co do zasady należy oceniać jak nabycie przez osobę spoza najbliższego kręgu zwolnionego z podatku, a więc najczęściej według zasad właściwych dla III grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytego prawa, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów – art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy przy darowiźnie w formie aktu notarialnego powstaje z chwilą złożenia oświadczenia w tej formie, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Jeżeli umowa darowizny jest zawierana u notariusza, notariusz co do zasady działa jako płatnik podatku na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Drugie rozwiązanie to sprzedaż udziału. Podstawą jest art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę.

Także tutaj konieczny jest akt notarialny – wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Po zawarciu umowy kupujący staje się współwłaścicielem nieruchomości w oznaczonym udziale.

Przy sprzedaży trzeba zwykle uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości podlega PCC, a stawka wynosi co do zasady 2% podstawy opodatkowania. W praktyce pobiera go notariusz jako płatnik.

Trzeba też sprawdzić skutki w podatku dochodowym po stronie sprzedającego. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub udziału, może powstać podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ta kwestia zawsze zależy od daty i sposobu wcześniejszego nabycia.

Czy cudzoziemiec może nabyć udział w nieruchomości w Polsce?

Nie zawsze bez dodatkowych formalności. Trzeba sprawdzić ustawę z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga co do zasady zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej. Za nabycie uważa się także nabycie udziału we współwłasności nieruchomości – art. 1 ust. 4 ustawy.

Jednocześnie ustawa przewiduje wyjątki. Znaczenie ma przede wszystkim obywatelstwo nabywcy, rodzaj nieruchomości oraz to, czy chodzi o lokal mieszkalny, grunt rolny, dom, działkę budowlaną albo udział w takim prawie. Inne reguły mogą dotyczyć obywateli i przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii, a inne obywateli państw trzecich.

Jeżeli współmałżonek jest obywatelem brytyjskim, po Brexicie nie należy z góry zakładać, że korzysta z tych samych wyłączeń co obywatel państwa członkowskiego UE. Dlatego przed planowaną darowizną albo sprzedażą trzeba każdorazowo sprawdzić, czy w danym stanie faktycznym nie będzie potrzebne zezwolenie. Ma to duże znaczenie, bo nabycie dokonane wbrew ustawie jest nieważne – art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zobacz również:

• przepisanie domu na krewnego
• przeniesienie własności domu po śmierci ojca – darowizna, dożywocie i zachowek

Jak wygląda procedura w praktyce?

W typowej sprawie wygląda to następująco:

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne u notariusza?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości i sposobu jej wcześniejszego nabycia, ale zwykle potrzebne są:

• dokument tożsamości obu stron,
• numer księgi wieczystej,
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela, np. akt notarialny, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dane identyfikujące nieruchomość,
• w razie potrzeby tłumaczenie przysięgłe dokumentów zagranicznych,
• w sprawach z udziałem cudzoziemca – dokumenty potrzebne do oceny obowiązku uzyskania zezwolenia.

Jeżeli małżeństwo zostało zawarte za granicą, notariusz może chcieć zobaczyć zagraniczny akt małżeństwa, ale sam ten dokument nie zastąpi czynności rozporządzającej nieruchomością.

Czy można „dopisać” męża do księgi wieczystej bez darowizny albo sprzedaży?

Co do zasady nie. Wpis w księdze wieczystej nie tworzy własności sam z siebie, lecz odzwierciedla istniejący stan prawny. Podstawą wpisu musi być dokument stanowiący podstawę nabycia prawa, np. akt notarialny. Wynika to z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Innymi słowy: sama chęć „dopisania” drugiej osoby do nieruchomości nie wystarczy. Najpierw trzeba skutecznie przenieść udział, a dopiero potem wpisać zmianę do księgi wieczystej.

Co jest korzystniejsze: darowizna czy sprzedaż?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego:

• darowizna bywa prostsza majątkowo, bo nie wymaga zapłaty ceny, ale może oznaczać podatek od spadków i darowizn bez preferencji dla małżonków,
• sprzedaż pozwala uniknąć konstrukcji nieodpłatnej, ale wiąże się zwykle z ceną, PCC i czasem z podatkiem dochodowym po stronie sprzedającego.

Jeżeli priorytetem jest szybkie powstanie współwłasności, darowizna często bywa praktyczniejsza. Jeżeli jednak ważne jest rozliczenie między stronami albo udokumentowanie odpłatnego charakteru nabycia, lepsza może być sprzedaż.

Jak zabezpieczyć się dodatkowo?

Jeżeli celem nie jest tylko bieżące współwładanie nieruchomością, ale też zabezpieczenie drugiej osoby na wypadek śmierci właściciela, warto oddzielnie przemyśleć kwestie spadkowe. Samo zagraniczne małżeństwo jednopłciowe nie daje w Polsce automatycznie takich samych skutków jak małżeństwo uznawane przez prawo polskie, także w niektórych obszarach prawa rodzinnego i spadkowego.

W praktyce obok przeniesienia udziału rozważa się też testament, ewentualnie inne rozwiązania majątkowe dostosowane do danej sytuacji rodzinnej.

Zobacz również:

• podział części wspólnej i umowa quoad usum
• kupno domu obciążonego dożywociem – ryzyka, kredyt i formalności

FAQ

Czy mogę dopisać męża tej samej płci do mieszkania samym aktem małżeństwa z zagranicy?

Nie. Sam zagraniczny akt małżeństwa nie przenosi własności nieruchomości w Polsce. Potrzebna jest odrębna czynność prawna, najczęściej darowizna albo sprzedaż udziału w formie aktu notarialnego.

Czy darowizna będzie zwolniona z podatku jak między małżonkami?

Nie należy tego zakładać. W praktyce bezpieczne jest przyjęcie, że zwolnienie dla małżonków z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie działa automatycznie w przypadku zagranicznego małżeństwa jednopłciowego.

Czy można przenieść tylko część nieruchomości, np. 1/2?

Tak. Można przenieść oznaczony udział, np. 1/2 albo 1/3. Po transakcji powstaje współwłasność w częściach ułamkowych.

Czy obywatel Wielkiej Brytanii może bez problemu nabyć udział w nieruchomości?

Niekoniecznie. Trzeba każdorazowo sprawdzić ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, rodzaj nieruchomości i ewentualny obowiązek uzyskania zezwolenia.

Czy notariusz załatwi wpis do księgi wieczystej?

Najczęściej tak – notariusz zwykle zamieszcza w akcie stosowny wniosek wieczystoksięgowy. Sam wpis następuje jednak już w postępowaniu sądowym po złożeniu wniosku.

Źródła

• art. 18 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• art. 31 § 1 oraz art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 158, art. 195, art. 196 § 1, art. 535 § 1, art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 4a ust. 1, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 7 ust. 1, art. 14 ust. 3 pkt 3, art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 4 oraz art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców