Sprzedaż działki bez przeprowadzonego spadku

Sprzedaż działki należącej do kilku współwłaścicieli

Jeżeli w księdze wieczystej lub innym dokumencie własności jako właściciele ujawnieni są: babcia, zmarły dziadek, dwie ciotki i zmarły ojciec, to babcia nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. Ma tylko określony udział we współwłasności. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że babcia może sprzedać swój udział w działce, ale nie może samodzielnie sprzedać całej działki ani wskazanego fizycznie kawałka gruntu, jeżeli ten kawałek nie stanowi odrębnej działki ewidencyjnej i odrębnego przedmiotu własności.

Sprzedaż całej rzeczy wspólnej, a więc całej nieruchomości albo wydzielonej z niej działki, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W praktyce przy sprzedaży nieruchomości notariusz będzie wymagał udziału wszystkich właścicieli albo prawidłowych pełnomocnictw.

Co zmienia śmierć współwłaściciela działki?

Z chwilą śmierci ojca jego udział w nieruchomości wszedł do spadku. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Problem praktyczny polega na tym, że samo dziedziczenie z mocy prawa nie wystarcza notariuszowi do sporządzenia bezpiecznej umowy sprzedaży. Trzeba wykazać, kto jest spadkobiercą i w jakich udziałach. Do tego służy:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wydawane na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, albo
• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza na podstawie art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.

Bez jednego z tych dokumentów spadkobiercy po ojcu mogą być właścicielami udziału materialnie, ale nie będą mogli łatwo wykazać swoich praw wobec notariusza, kupującego, banku finansującego zakup ani sądu wieczystoksięgowego. Warto również pamiętać o obowiązku ujawnienia aktualnego stanu prawnego w księdze wieczystej, wynikającym z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Kto dziedziczy udział po ojcu?

Jeżeli ojciec nie zostawił testamentu, dziedziczenie odbywa się według ustawy. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności powołane są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, a dziedziczą w częściach równych. Udział małżonka nie może być jednak mniejszy niż jedna czwarta całości spadku.

Jeżeli małżonek ojca zmarł przed nim albo małżeństwo nie istniało w chwili śmierci, do dziedziczenia dochodzą dzieci ojca. Jeżeli któreś dziecko nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada jego dzieciom, czyli wnukom spadkodawcy, zgodnie z art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego.

Matka zmarłego, czyli babcia, dziedziczy po synu dopiero wtedy, gdy nie ma zstępnych spadkodawcy. Wynika to z art. 932 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc ojciec pozostawił dzieci, babcia co do zasady nie dziedziczy udziału po nim na podstawie ustawy.

Jeżeli istnieje testament, trzeba ocenić jego treść i skuteczność. Testament może zmienić krąg spadkobierców, ale także wtedy potrzebne jest sądowe stwierdzenie nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy można sprzedać działkę bez sprawy spadkowej po ojcu?

W praktyce sprzedaż całej działki bez uregulowania spadku po zmarłym współwłaścicielu nie powinna dojść do skutku. Notariusz musi ustalić, kto jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości i czy wszystkie osoby uprawnione składają oświadczenia w akcie notarialnym. Wymóg formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w księdze wieczystej nadal widnieje zmarły ojciec, nie może on oczywiście złożyć oświadczenia o sprzedaży. W jego miejsce muszą wystąpić spadkobiercy, ale najpierw muszą wykazać swoje prawa dokumentem spadkowym. Dopiero wtedy mogą osobiście podpisać akt sprzedaży albo udzielić pełnomocnictwa innej osobie.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Skoro sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo do takiej sprzedaży także powinno być notarialne.

Sprzedaż tylko części działki - dodatkowe formalności

Jeżeli babcia chce sprzedać nie udział, lecz konkretny fragment gruntu, trzeba odróżnić udział we współwłasności od wydzielonej części nieruchomości. Udział jest prawem do całej rzeczy w określonej części ułamkowej. Nie daje automatycznie prawa do rozporządzania konkretnym pasem gruntu, ogrodem, podjazdem albo częścią działki.

Sprzedaż fizycznej części nieruchomości wymaga najczęściej wcześniejszego podziału geodezyjnego. Zasady podziału nieruchomości regulują art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu - z przepisami dotyczącymi warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 96 ust. 1 tej ustawy podział nieruchomości zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji.

Jeżeli działka ma charakter rolny, trzeba dodatkowo sprawdzić ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Znaczenie mogą mieć zwłaszcza art. 2a tej ustawy, dotyczący nabywania nieruchomości rolnych, oraz art. 3 tej ustawy, przewidujący w określonych przypadkach prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. To zależy od powierzchni, przeznaczenia działki, statusu nabywcy i aktualnych danych w ewidencji gruntów.

Co z udziałem zmarłego dziadka?

W opisanej sytuacji zmarły był także mąż babci. Jeżeli dziadek był ujawniony jako współwłaściciel, również po nim trzeba ustalić spadkobierców. Nie wystarczy uregulowanie spadku po ojcu, jeżeli w księdze wieczystej nadal figuruje inny zmarły współwłaściciel.

Po dziadku spadkobiercami ustawowymi mogą być babcia oraz dzieci dziadka. Zasady dziedziczenia małżonka i dzieci wynikają z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli któreś z dzieci dziadka zmarło przed nim, w jego miejsce mogą wejść jego zstępni zgodnie z art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego. Dokładne udziały zależą od dat śmierci, treści ewentualnych testamentów, ustroju majątkowego małżeńskiego oraz tego, czy nieruchomość należała do majątku wspólnego czy osobistego.

Jeżeli w rodzinie jest kilka nieuregulowanych spadków, notariusz lub sąd wieczystoksięgowy będzie wymagał uporządkowania całego łańcucha następstwa prawnego. W podobnych sytuacjach może pojawić się również pytanie o darowiznę części przez wdowca przed zakończeniem spraw spadkowych.

Jak praktycznie przygotować sprzedaż?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca:

1. Uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel.
2. Ustalić, którzy wpisani współwłaściciele nie żyją i po kim trzeba przeprowadzić sprawy spadkowe.
3. Uzyskać postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia po wszystkich zmarłych współwłaścicielach.
4. Ustalić aktualne udziały wszystkich żyjących współwłaścicieli i spadkobierców.
5. Jeżeli sprzedawany ma być fragment gruntu, sprawdzić możliwość podziału geodezyjnego i planistycznego.
6. Przygotować akt sprzedaży, w którym wystąpią wszyscy współwłaściciele, albo zebrać notarialne pełnomocnictwa.

Jeżeli któryś ze spadkobierców lub współwłaścicieli nie zgadza się na sprzedaż, sama zgoda pozostałych osób nie wystarczy do sprzedaży całej działki. W grę może wchodzić wniosek do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego albo dział spadku na podstawie art. 1035 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 680 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego.

FAQ

Podsumowanie

Babcia nie może samodzielnie sprzedać całej działki, jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, a część udziałów należała do osób zmarłych. Może sprzedać wyłącznie swój udział, natomiast sprzedaż całej nieruchomości wymaga udziału wszystkich aktualnych właścicieli. W miejsce zmarłego ojca muszą wystąpić jego spadkobiercy, którzy powinni uzyskać sądowe stwierdzenie nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli sprzedawany ma być tylko fragment działki, dodatkowo trzeba sprawdzić możliwość podziału geodezyjnego i planistycznego. W sprawach z kilkoma spadkami, nieaktualną księgą wieczystą lub sporem między współwłaścicielami warto uporządkować dokumenty przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej.

Źródła

• Art. 158, art. 195, art. 198, art. 199, art. 210, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 931 § 1-2, art. 932 § 1 i § 3, art. 1025 § 1, art. 1035, art. 1036 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 669 i nast., art. 680 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.
• Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 92-100, w szczególności art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 2a i art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.