Budowa marketu a późniejsza zabudowa sąsiednich działek

Brak planu miejscowego – decydują warunki zabudowy

Jeżeli dla terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego co do zasady wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dotyczy to zarówno inwestora planującego market, jak i przyszłych nabywców działek pod domy jednorodzinne. Dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy inwestor może przejść do kolejnego etapu, czyli ubiegać się o pozwolenie na budowę, chyba że dana inwestycja kwalifikuje się do uproszczonej procedury przewidzianej w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

W praktyce oznacza to, że odpowiedź na pytanie, czy po wybudowaniu marketu da się budować domy obok, zależy nie od samej sprzedaży gruntu, lecz od tego, czy dla konkretnych działek zostaną spełnione przesłanki wydania warunków zabudowy.

Kiedy organ może wydać decyzję o warunkach zabudowy?

Podstawowe warunki wydania decyzji określa art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co do zasady muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający określić wymagania dla nowej zabudowy – art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej – art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy;
4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty odpowiednią zgodą – art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy;
6. zamierzenie nie znajduje się na obszarach objętych szczególnymi ograniczeniami wskazanymi w art. 61 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, m.in. związanymi z infrastrukturą przesyłową.

Przy gruntach rolnych trzeba dodatkowo ocenić, czy konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Sama klasa gruntu nie przesądza jeszcze sprawy – znaczenie ma też pochodzenie gruntu, jego położenie i wcześniejsze przeznaczenie.

Czy market obok może zablokować budowę domu?

Nie ma przepisu, który stanowiłby, że po realizacji obiektu handlowego nie wolno już lokalizować zabudowy mieszkaniowej na działkach sąsiednich. Nie działa tu automatyczny zakaz. Problem może jednak pojawić się pośrednio – przez sposób, w jaki organ oceni tzw. dobre sąsiedztwo i zgodność planowanej inwestycji z otoczeniem na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Trzeba przy tym pamiętać, że analiza urbanistyczna nie ogranicza się do jednej najbliższej działki. Organ wyznacza obszar analizowany i bada istniejącą zabudowę według zasad określonych w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy. Dlatego sama obecność marketu nie powinna automatycznie przekreślać zabudowy mieszkaniowej, jeżeli w obszarze analizowanym występują już domy jednorodzinne i da się wykazać możliwość pogodzenia obu funkcji.

W orzecznictwie nadal utrwalony jest pogląd, że „kontynuacja funkcji” nie oznacza ścisłej tożsamości nowej i istniejącej zabudowy. Odmowa jest uzasadniona dopiero wtedy, gdy nowa funkcja byłaby rzeczywiście nie do pogodzenia z zastanym ładem przestrzennym. To podejście jest widoczne także w licznych wyrokach wojewódzkich sądów administracyjnych.

Jakie realne ryzyka powoduje inwestycja handlowa?

Najczęściej nie chodzi o samą nazwę inwestycji „market”, lecz o jej skutki dla terenu. W praktyce organ może badać, czy obok zabudowy mieszkaniowej da się bezpiecznie i zgodnie z prawem dopuścić:

• zwiększony ruch samochodowy i dostawy towaru,
• hałas i oddziaływanie na środowisko,
• układ zjazdów i obsługę komunikacyjną,
• wymogi przeciwpożarowe i techniczne,
• strefy oddziaływania obiektu w rozumieniu Prawa budowlanego.

Jeżeli dla marketu będzie potrzebna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, to zakres oddziaływań może zostać szczegółowo oceniony według ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W niektórych stanach faktycznych to właśnie ustalenia środowiskowe, a nie same warunki zabudowy, okażą się kluczowe dla sąsiednich gruntów.

Jeżeli obawą właściciela jest przede wszystkim spadek wartości nieruchomości, to taki skutek ekonomiczny sam w sobie nie blokuje inwestycji, ale może mieć znaczenie przy ocenie opłacalności sprzedaży i późniejszego przeznaczenia pozostałego terenu.

Znaczenie dostępu do drogi i układu działek

Przy podobnych sprawach bardzo ważny jest art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli dostęp do drogi publicznej. Jeżeli po podziale i sprzedaży gruntu układ działek spowoduje pogorszenie dojazdu do pozostałych części, może to utrudnić uzyskanie warunków zabudowy dla domów bardziej niż samo sąsiedztwo marketu.

Dlatego przed sprzedażą warto sprawdzić:

• czy każda przyszła działka będzie miała bezpośredni lub prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej;
• czy planowany zjazd do marketu nie ograniczy komunikacyjnie innych działek;
• czy szerokość drogi wewnętrznej i możliwość prowadzenia mediów są wystarczające;
• czy nie będzie potrzebne ustanowienie służebności drogowych.

W sporach o tego typu inwestycje duże znaczenie ma także pozycja właścicieli sąsiednich nieruchomości jako stron postępowania. Gdy problem dotyczy aktywnego sprzeciwu wobec inwestycji, pomocny bywa szerszy materiał o tym, kiedy sąsiad inwestor może spotkać się z formalnym oporem w procedurze administracyjnej.

Czy warto najpierw uzyskać warunki zabudowy dla domów?

Z praktycznego punktu widzenia jest to często najlepsze rozwiązanie. Decyzję o warunkach zabudowy może uzyskać nie tylko właściciel, ale także inny zainteresowany podmiot, o ile wykaże prawo do dysponowania danymi potrzebnymi do wniosku; sama decyzja nie tworzy jeszcze prawa do terenu i nie narusza prawa własności, co wynika z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli więc właściciel chce zachować potencjał mieszkaniowy dla pozostałych działek, rozsądne może być wcześniejsze wystąpienie o warunki zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej albo przynajmniej uzyskanie pisemnej informacji z gminy co do polityki przestrzennej wobec tego obszaru. To nie daje pełnej gwarancji na przyszłość, ale znacząco zmniejsza ryzyko.

Jeżeli teren ma bardziej złożony charakter funkcjonalny, przydatne bywa także porównanie, czym w praktyce różni się działka usługowa vs mieszkalna i jak wpływa to na późniejsze decyzje administracyjne.

Co sprawdzić przed sprzedażą części gruntu pod market?

Wniosek praktyczny

Na gruncie obecnych przepisów nie można uczciwie powiedzieć, że budowa marketu automatycznie zablokuje budowę domów na działkach sąsiednich lub dalszej części nieruchomości. Taki skutek może się pojawić tylko wtedy, gdy w konkretnym układzie przestrzennym i komunikacyjnym nie da się spełnić przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo gdy przeszkodą okażą się przepisy odrębne, np. środowiskowe, drogowe lub dotyczące ochrony gruntów rolnych.

Najbezpieczniej przed sprzedażą:

1. sprawdzić w gminie stan prac planistycznych,
2. przeanalizować podział działki i dojazd do każdej części,
3. rozważyć wcześniejsze uzyskanie warunków zabudowy dla planowanych działek mieszkaniowych,
4. ustalić, czy inwestycja handlowa nie będzie wymagała dodatkowych decyzji środowiskowych lub drogowych.

Jeżeli problem dotyczy szerszego konfliktu z planowaną zabudową obok domu, zobacz też materiał o tym, jak wygląda inwestycja w sąsiedztwie i jakie środki prawne realnie mają właściciele sąsiednich nieruchomości.

FAQ

Czy market obok automatycznie uniemożliwia budowę domu?

Nie. O możliwości budowy decyduje przede wszystkim decyzja o warunkach zabudowy i spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy najpierw trzeba uzyskać warunki zabudowy, a potem pozwolenie na budowę?

Tak, gdy dla terenu nie ma miejscowego planu i inwestycja wymaga takiej sekwencji. Najpierw ustala się warunki zabudowy, a następnie – zależnie od rodzaju inwestycji – uzyskuje pozwolenie na budowę albo korzysta z właściwej uproszczonej procedury z Prawa budowlanego.

Czy wcześniejsze wydzielenie działek budowlanych daje gwarancję dalszej zabudowy?

Nie. Sam podział nieruchomości nie gwarantuje uzyskania warunków zabudowy w przyszłości. Każdy wniosek jest oceniany według aktualnego stanu prawnego i faktycznego.

Czy warto wystąpić o warunki zabudowy jeszcze przed sprzedażą części gruntu?

Zwykle tak. To praktycznie zmniejsza ryzyko, że po zmianie otoczenia lub układu komunikacyjnego pozostałe działki stracą część potencjału inwestycyjnego.

Źródła

• art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• art. 11 ust. 1 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
• przykładowo: wyrok WSA w Poznaniu z 13 stycznia 2022 r., II SA/Po 390/21; wyrok WSA w Gdańsku z 5 stycznia 2022 r., II SA/Gd 50/21; wyrok WSA w Gdańsku z 8 grudnia 2021 r., II SA/Gd 562/21