Sprzedaż części działki pod budowę marketu a ograniczenia budowy domów na sąsiednich działkach

Uzyskanie warunków zabudowy

Osoba, która kupi ową działkę i będzie chciała postawić na niej market, musi uzyskać warunki zabudowy (skoro nie ma mpzp). O decyzję o warunkach zabudowy należy się bowiem ubiegać, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a osoba chce zmienić jej sposób zagospodarowania, na przykład zbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę, zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zarówno zatem nabywca działki pod market, jak i ewentualni nabywcy działek sąsiednich pod budowę domów będą musieli wystąpić o warunki zabudowy, by następnie ubiegać się o pozwolenie na budowę (może jeszcze w grę wchodzić kwestia odrolnienia w przypadku działek rolnych).

Decyzja o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest z kolei możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

• • w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
  • strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
  • strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Ww. warunki nie muszą być spełnione w przypadku:

• inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii,
• zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Sąsiedztwo działki zabudowanej marketem

Jeśli zatem nabywca działki pod market uzyska warunki zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę, to nie można wykluczyć, że właściciel działki obok, który wystąpi o warunki zabudowy dla domu jednorodzinnego, nie uzyska ich z uwagi na niespełnienie przesłanki: „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”, jeśli akurat jego działka zostanie tak feralnie położona, że będzie sąsiadowała z tej samej drugi publicznej tylko z marketem. Oczywiście jest to mało prawdopodobne i uważam, że taką odmowę należałoby zaskarżyć, ale jakiś niski stopień prawdopodobieństwa jest.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Poznaniu z 13 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/ Po 390/21: „Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze”.

Z kolei WSA w wyroku z 5 stycznia 2022 r., sygn.. akt II SA/ Gd 50/21, wskazał: „Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić”.

W wyroku z 8 grudnia 2021 r., sygn. akt II Sa/ Gd 562/21, WSA wskazał: „Nie można utożsamiać zasady dobrego sąsiedztwa z bezwzględnym obowiązkiem kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, lecz z dostosowaniem nowej zabudowy do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju - przy uwzględnieniu wymogów ładu przestrzennego”.

WSA w Gliwicach wskazał w wyroku z 19 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/ Gl 1039/21: „Ustalenie stopnia kontynuacji funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu możliwe jest tylko po wcześniejszym wskazaniu konkretnych budynków i obiektów mieszczących się na sąsiedniej w stosunku do planowanej inwestycji działkach, które są dostępne z tej samej drogi publicznej”. Nie mniej, w wyroku z 27 października 2021 r. o sygnaturze II SA/ Po 270/21 WSA orzekł: ,, Kontynuacja nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług i umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, które nie będzie z nią kolidowało. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją”. Podobnie orzekł WSA z wyroku z 20 października 2021 r. II SA/ Gd 140/21: ,, W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym oraz można ją pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy”.

Jak Pani widzi, nie powinno być problemu z uzyskaniem warunków zabudowy mieszkaniowej mimo budowy marketu, ale cień niepewności pozostaje. Co prawda byłoby to dla mnie jako prawnika irracjonalne (przy spełnieniu wszystkich wymogów z ustawy niezbędnych do uzyskania warunków zabudowy), zwłaszcza że wręcz korzystna jest budowa jedno- i wielorodzinna wokół marketów. Niemniej warto byłoby zwrócić się z pytaniem do gminy, która wydaje warunki zabudowy – i najlepiej na piśmie.