Pełnomocnik przy sprzedaży mieszkania w Polsce, kto odpowiada za długi?

Odpowiedzialność właściciela mimo działania pełnomocnika

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W kontekście Pani zapytania warto wskazać też na § 2, który stanowi, że: Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Przepisy polskiego prawa cywilnego wyrażają teorię reprezentacji ukształtowaną w cywilistyce niemieckiej XIX w., według której przedstawiciel sam składa lub odbiera oświadczenie woli, a nie tylko przenosi cudzą wolę – jak to ujmuje starsza od niej tzw. teoria reprezentowanego (za twórcę koncepcji reprezentacji uchodzi R. von Jhering, szerzej zob. A. Szpunar, Stanowisko prawne..., s. 71; A. Szpunar, Udzielenie pełnomocnictwa, s. 20-21; M. Pazdan [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2019, s. 593–594; J. Grykiel [w:] Kodeks cywilny..., t. 1, red. M. Gutowski, 2019, s. 915, komentarz do art. 95, nb 1).

Pełnomocnik a mocodawca – kto faktycznie działa?

Skoro czynności prawnej dokonuje przedstawiciel, a nie osoba reprezentowana, to w zasadzie do zachowania tego pierwszego należy odnosić przepisy dotyczące składania oraz wad oświadczeń woli czy też dobrej wiary po stronie składającego oświadczenie. Taki wniosek wyprowadza się z art. 95 § 2. Stąd negatywne konsekwencje np. złej wiary przedstawiciela dotykają mocodawcę, choćby nawet ten ostatni faktycznie był w dobrej wierze (M. Pazdan [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2019, s. 594; W. Robaczyński [w:] Kodeks cywilny. Część ogólna..., red. M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak, s. 1087, komentarz do art. 95, nt 2; w judykaturze zob. uchwała SN z 3.10.1972 r., III CZP 53/72 OSNCP 1973/10, poz. 164; NP 1974/3, s. 343, z omówieniem B. Dobrzańskiego, Przegląd orzecznictwa; NP 1974/7–8, s. 1061, z omówieniem E. Wengerka, Przegląd orzecznictwa; wyrok SN z 27.09.1976 r., IV CR 368/76 , OSNCP 1977/9, poz. 167; Przegląd Orzecznictwa i Piśmiennictwa z Zakresu Prawa Spółdzielczego 1976, s. 26 z komentarzem S. Dmowskiego; POiPPS 1977, poz. 4 z notą M.G.; wyrok SN z 31.08.2017 r., V CSK 675/16 OSNC 2018/6, poz. 63). Jeżeli oświadczenie woli składa pełnomocnik w imieniu reprezentowanego, ustalenia rzeczywistej woli stron należy dokonywać z punktu widzenia składającego oświadczenie pełnomocnika (wyrok SN z 31.08.2017 r., V CSK 675/16 poz. 63; postanowienie SN z 20.06.2018 r., II CSK 99/18LEX nr 2506094).

Zakres umocowania – granice odpowiedzialności

Podstawę przedstawicielstwa stanowi umocowanie; wynika ono albo z ustawy (przedstawicielstwo ustawowe), albo z czynności prawnej (pełnomocnictwo); zob. również uwagi do art. 96. Umocowanie oznacza uprawnienie przedstawiciela do działania w imieniu i na rzecz podmiotu reprezentowanego. Często tłumaczy się jego naturę w kategoriach kompetencji udzielonej przedstawicielowi, której korelatem jest stan swoistego „związania” po stronie reprezentowanego, polegający na tym, że ten ostatni nie może zapobiec aktualizacji w jego sferze prawnej skutków czynności dokonanej przez przedstawiciela w ramach przysługującej mu kompetencji (B. Gawlik [w:] System prawa cywilnego, t. 1, red. S. Grzybowski, s. 749). Inaczej mówiąc, między przedstawicielem a reprezentowanym nawiązuje się stosunek podległości kompetencji, który oznacza, że reprezentowany ma obowiązek poddania się skutkom działań przedstawiciela (M. Kożuchowicz, Odmowa przyjęcia pełnomocnictwa..., s. 7). Według konkurencyjnej formuły doktrynalnej posługiwanie się publicznoprawnym pojęciem kompetencji na gruncie prawa cywilnego jest niepotrzebne; wystarczy uznać, że udzielenie pełnomocnictwa stwarza „pewną moc prawną”, co oznacza, że pełnomocnik uzyskuje uprawnienie kształtujące (A. Szpunar, Udzielenie pełnomocnictwa, s. 19–20, 24; krytycznie por. M. Smyk, Pełnomocnictwo..., s. 60-62). Przy założeniu możliwości szerszego rozumienia pojęcia kompetencji, które w prawie prywatnym oznaczałoby po prostu uprawnienie do decydowania o nabyciu, zmianie lub zniesieniu praw lub obowiązków (por. M. Smyk, Pełnomocnictwo..., s. 68), powyższa różnica zdań nie ma większego znaczenia praktycznego. Tak czy inaczej, skutki działania przedstawiciela mogą zaktualizować się w sferze praw i obowiązków reprezentowanego jedynie w takim zakresie spraw, jaki wynika z treści umocowania (norm prawnych lub czynności prawnej), co wyraźnie zaznaczono w art. 95 § 2.

Co jeśli pełnomocnik przekroczy swoje uprawnienia?

Przekroczenie granic umocowania (zob. wyżej uwaga 2), a więc dokonanie czynności prawnej, do której przedstawiciel nie ma upoważnienia, jest w zasadzie przyczyną bezskuteczności czynności prawnej (inaczej por. R. Strugała [w:] Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 257, komentarz do art. 95, nb 3, który określa sankcję wprost jako nieważność). Odmiennie określa się sankcję działania rzekomego pełnomocnika (falsus procurator) – wówczas zachodzi albo nieważność, albo bezskuteczność zawieszona czynności prawnej (zob. uwagi do art. 103 i 104); odstępstwo od reguły ogólnej jest w tym wypadku uzasadnione istotą stosunku pełnomocnictwa, gdzie umocowanie wypływa z woli reprezentowanego.

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem?

W kontekście wyżej wskazanych okoliczności prawnych wskazać należy, że to Panią, jako właścicielkę nieruchomości, obciążają wszystkie konsekwencje związane z zaległościami w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości. Ryzyko działania pełnomocnika niestety Panią obciąża. Proszę pamiętać, że pełnomocnik jedynie działa w Pani imieniu. Ważne jest w kontekście powyższego:

1. zawrzeć umowę-zlecenia, w której dokładnie będzie wskazane, do czego jest obowiązany pełnomocnik oraz za co odpowiada;
2. wskazać karę umowną za niedopełnienie obowiązków np. brak powiadomienia Pani o konieczności uiszczenia rachunków za nieruchomość;
3. bardzo dokładne określenie zakresu czynności, do których umocowany jest pełnomocnik w treści pełnomocnictwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296