Opłaty od darowizny nieruchomości we Francji

Darowizna nieruchomości we Francji dla partnerki

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, że partner Pani matki jest właścicielem nieruchomości we Francji i chce przekazać ją osobie, z którą pozostaje w nieformalnym związku. Jeżeli nie ma między nimi małżeństwa ani francuskiego PACS, francuskie prawo podatkowe traktuje taką osobę jak osobę niespokrewnioną.

To oznacza, że przy darowiźnie nieruchomości nie ma preferencyjnej kwoty wolnej właściwej dla małżonków, partnerów PACS, dzieci czy innych członków rodziny. Według aktualnych zasad francuskich darowizna między konkubentami nie korzysta z żadnego abattement, czyli odliczenia od podstawy opodatkowania, a podatek wynosi 60% wartości przekazanego majątku.

Przykładowo, jeżeli nieruchomość albo udział w nieruchomości przekazywany partnerce ma wartość 200 000 €, sam francuski podatek od darowizny może wynieść około 120 000 €, nie licząc kosztów notarialnych, opłat za formalności i ewentualnych kosztów doradztwa. Przy takich kwotach przed podpisaniem aktu konieczna jest dokładna symulacja u notariusza we Francji.

Podatek od darowizny między konkubentami we Francji

Podstawowa zasada jest prosta, ale finansowo dotkliwa: osoba pozostająca z darczyńcą tylko w nieformalnym związku nie korzysta we Francji z preferencji rodzinnych. Nie ma znaczenia, że strony mieszkają razem od lat, prowadzą wspólne gospodarstwo domowe albo faktycznie tworzą stały związek. Dla podatku od darowizny decyduje formalny status relacji.

Inaczej wygląda sytuacja małżonków oraz partnerów PACS. Przy darowiznach między małżonkami i partnerami PACS możliwe jest zastosowanie kwoty wolnej 80 724 €, odnawianej co 15 lat, a nadwyżka jest opodatkowana według progresywnej skali. Nie należy jednak zawierać PACS albo małżeństwa wyłącznie po to, aby obniżyć podatek, bez analizy skutków majątkowych, spadkowych, mieszkaniowych i podatkowych.

Jeżeli partner Pani matki chciałby przekazać tylko udział w nieruchomości, a nie całość, opodatkowaniu podlega wartość przekazywanego udziału. Nadal jednak przy braku małżeństwa albo PACS zasadą pozostaje stawka 60%.

Koszty notarialne przy francuskiej darowiźnie nieruchomości

Darowizna nieruchomości we Francji wymaga udziału notariusza. W praktyce notariusz przygotowuje akt, weryfikuje stan prawny nieruchomości, oblicza należności podatkowe i dokonuje formalności związanych z przeniesieniem własności.

Na koszt całej operacji składają się przede wszystkim:

• francuski podatek od darowizny, czyli droits de donation,
• regulowane wynagrodzenie notariusza, czyli émoluments,
• opłaty za formalności i wypisy,
• opłaty związane z publikacją przeniesienia własności w rejestrach nieruchomości,
• VAT od wynagrodzenia notariusza, według aktualnej stawki 20%.

Aktualny francuski barème dla podstawowego aktu darowizny między żyjącymi, zaakceptowanej bez rozróżnienia linii pokrewieństwa, przewiduje wynagrodzenie notariusza liczone progresywnie od wartości w pełnej własności:

Nie należy mylić tych stawek z całym kosztem darowizny. Największym obciążeniem przy darowiźnie między konkubentami jest zwykle nie wynagrodzenie notariusza, lecz 60% podatku od darowizny. Notariusz powinien przed podpisaniem aktu przedstawić szczegółowe wyliczenie wszystkich należności.

Córka darczyńcy a możliwość przekazania nieruchomości partnerce

Informacja, że partner Pani matki ma córkę z poprzedniego związku, jest bardzo ważna. We francuskim prawie spadkowym dzieci są spadkobiercami rezerwowymi. Oznacza to, że rodzic nie może całkowicie pozbawić ich minimalnej części majątku przez darowizny albo testament.

Jeżeli darczyńca ma jedno dziecko, co do zasady może swobodnie rozporządzić tylko połową majątku, czyli quotité disponible. Druga połowa stanowi rezerwę dziecka. Jeżeli przez darowiznę na rzecz partnerki doszłoby do naruszenia tej rezerwy, dziecko może po śmierci darczyńcy dochodzić odpowiedniego zmniejszenia darowizny albo rozliczenia jej wartości.

To nie znaczy, że darowizna na rzecz partnerki jest automatycznie nieważna. Oznacza natomiast, że notariusz powinien zbadać cały majątek darczyńcy, wartość nieruchomości, ewentualne wcześniejsze darowizny, sytuację rodzinną i ryzyko późniejszego roszczenia córki.

Czy matka może odziedziczyć nieruchomość po partnerze?

Samo pozostawanie w konkubinacie nie daje we Francji ustawowego prawa do dziedziczenia po partnerze. Jeżeli partner nie sporządzi testamentu, majątek przypadnie jego ustawowym spadkobiercom, w pierwszej kolejności dzieciom. Partnerka nie stanie się spadkobierczynią tylko dlatego, że wspólnie mieszkała z właścicielem nieruchomości.

Testament może poprawić sytuację partnerki, ale również podlega ograniczeniom wynikającym z rezerwy spadkowej dziecka. Dodatkowo osoba niespokrewniona, która dziedziczy na podstawie testamentu, może być opodatkowana we Francji stawką 60%. Inaczej wygląda sytuacja małżonka lub partnera PACS w zakresie spadku, ale każdorazowo trzeba analizować aktualny stan prawny i dokumenty.

Polski podatek od darowizny nieruchomości za granicą

W sprawach polsko-francuskich trzeba oddzielić dwa porządki prawne. Francja może opodatkować darowiznę nieruchomości położonej we Francji. Polska może natomiast mieć własne przepisy dotyczące polskiego obywatela albo osoby mającej stałe miejsce pobytu w Polsce.

Zgodnie z polską ustawą o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą podlega w Polsce podatkowi, jeżeli w chwili zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim albo miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W takiej sytuacji nie wolno automatycznie zakładać, że rozliczenie u francuskiego notariusza zamyka wszystkie obowiązki podatkowe.

Jeżeli po stronie polskiej powstanie obowiązek podatkowy, partner matki będzie dla niej co do zasady osobą obcą, czyli darowizna trafi do III grupy podatkowej. W praktyce może być konieczne złożenie zeznania SD-3 i ustalenie podatku według polskiej skali. Przy dużych wartościach oraz zapłacie podatku za granicą sprawę należy skonsultować indywidualnie, ponieważ skutki mogą zależeć od obywatelstwa, miejsca stałego pobytu, rezydencji, dokumentów i tego, czy istnieją podstawy do uniknięcia podwójnego ciężaru ekonomicznego.

W serwisie znajduje się także dział dotyczący podatku od spadków i darowizn, w którym omawiane są podobne problemy podatkowe.

Co można rozważyć zamiast zwykłej darowizny?

Przy stawce 60% zwykła darowizna całej nieruchomości albo dużego udziału na rzecz konkubiny często okazuje się ekonomicznie nieopłacalna. W zależności od celu stron można rozważyć inne rozwiązania, ale każde z nich wymaga oceny przez francuskiego notariusza i, przy polskich elementach sprawy, także przez doradcę znającego polskie podatki.

W praktyce analizuje się między innymi:

• darowiznę tylko części udziału w nieruchomości,
• sprzedaż udziału zamiast darowizny, z realną zapłatą ceny,
• testament, z uwzględnieniem rezerwy dziecka darczyńcy,
• PACS albo małżeństwo, jeżeli odpowiada to rzeczywistej sytuacji życiowej stron,
• uregulowanie prawa do mieszkania, użytkowania albo zabezpieczenia partnerki w inny sposób.

Nie ma jednego rozwiązania najlepszego dla wszystkich. Darowizna zabezpiecza obdarowanego już za życia darczyńcy, ale może powodować bardzo wysoki podatek i ryzyko późniejszego sporu z dzieckiem. Testament jest prostszy, lecz działa dopiero po śmierci i również może być ograniczony rezerwą spadkową. Sprzedaż wymaga rzeczywistej ceny i prawidłowego rozliczenia.

FAQ

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości we Francji na rzecz partnerki pozostającej tylko w konkubinacie jest obecnie rozwiązaniem bardzo kosztownym. Największym problemem jest francuski podatek od darowizny w wysokości 60% wartości przekazywanego majątku, do którego dochodzą opłaty notarialne, formalności i ewentualne obowiązki podatkowe w Polsce.

W opisanej sprawie trzeba także uwzględnić córkę darczyńcy. Jako dziecko ma ona we Francji ochronę w postaci rezerwy spadkowej, więc darowizna albo testament nie powinny naruszać jej minimalnych praw. Przed podjęciem decyzji warto przygotować symulację podatkową u francuskiego notariusza oraz osobno sprawdzić skutki w Polsce.

Źródła

• impots.gouv.fr: zasady darowizn między małżonkami, partnerami PACS i konkubentami
• impots.gouv.fr: obliczanie i płatność podatku od darowizny
• Légifrance: art. A444-67 Code de commerce, wynagrodzenie notariusza przy darowiźnie
• Légifrance: art. 913 Code civil, rezerwa spadkowa i część rozporządzalna
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity
• gov.pl: zgłoszenie otrzymania majątku ze spadku lub darowizny