Miejsca postojowe w garażu wspólnoty – własność i opłaty

Jak ustalić status prawny miejsca postojowego?

W sprawach opłat za miejsca postojowe najważniejsze jest ustalenie, czym prawnie jest dane miejsce. Ten sam fizyczny garaż może być w dokumentach uregulowany na różne sposoby. Od tego zależy, kto ponosi koszty, kto podejmuje decyzje i czy wspólnota może naliczać zaliczki.

Dlatego przed zmianą rozliczeń należy sprawdzić: akty notarialne, księgi wieczyste lokali i garażu, uchwały wspólnoty, regulamin korzystania z garażu oraz ewentualną umowę o administrowanie garażem. Bez tej dokumentacji nie da się bezpiecznie ocenić, czy aktualne opłaty są zawyżone, czy wynikają z udziałów ujawnionych w księgach wieczystych.

Części wspólne nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do takich elementów mogą należeć w szczególności: fundamenty, dach, ściany konstrukcyjne, klatki schodowe, windy, instalacje wspólne, przejazdy, bramy, drogi wewnętrzne albo inne elementy techniczne obsługujące cały budynek.

Nie każde pomieszczenie garażowe jest jednak automatycznie częścią wspólną. Jeżeli garaż został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny i ma własną księgę wieczystą, jest odrębną nieruchomością lokalową. W takiej sytuacji właściciele udziałów w garażu są współwłaścicielami tego lokalu, a sam garaż nie jest częścią nieruchomości wspólnej, choć jako lokal ma udział w nieruchomości wspólnej budynku.

W praktyce wiele sporów wynika z tego, że mieszkańcy używają określenia „własne miejsce postojowe”, ale w dokumentach może to oznaczać: udział w odrębnym lokalu garażowym, prawo wyłącznego korzystania z części wspólnej albo uprawnienie związane z lokalem mieszkalnym.

Prawa i obowiązki właściciela lokalu

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, utrzymuje lokal w należytym stanie, przestrzega porządku domowego, uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzysta z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziała z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W tym samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Oznacza to, że co do zasady wspólnota nie dzieli kosztów według liczby samochodów, liczby miejsc postojowych albo subiektywnego poczucia korzyści, lecz według udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej określa art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Czy właściciele garażu z osobną księgą mogą płacić więcej?

Tak, mogą płacić więcej, jeżeli wynika to z prawidłowo ustalonego udziału lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej. Jeżeli garaż na poziomie 2 jest odrębnym lokalem niemieszkalnym, ma on własny udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele tego garażu uczestniczą więc w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przez udział przypisany do lokalu garażowego.

Nie jest natomiast prawidłowe automatyczne przenoszenie na nich kosztów utrzymania elementów, które nie są nieruchomością wspólną, lecz dotyczą wyłącznie innej grupy użytkowników albo innego lokalu. Każdą pozycję opłat trzeba rozdzielić na dwie kategorie: koszty nieruchomości wspólnej oraz koszty utrzymania konkretnego lokalu garażowego lub miejsc przypisanych do lokali.

Jeżeli właściciele garażu na poziomie 2 płacą więcej wyłącznie dlatego, że ich lokal ma większy udział w nieruchomości wspólnej, nie jest to samo w sobie naruszeniem ustawy. Jeżeli jednak opłaty obejmują usługi dotyczące wyłącznie innego poziomu garażu albo części, z których właściciele odrębnego garażu nie korzystają, warto zażądać od zarządu szczegółowego rozliczenia i podstawy uchwały.

Garaż wielostanowiskowy jako część wspólna

W orzecznictwie przyjmuje się, że garaż wielostanowiskowy znajdujący się w budynku może być częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2007 r., sygn. akt VI ACa 661/06, wskazał, że garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych, znajdujący się w budynku mieszkalnym i niestanowiący samodzielnego lokalu użytkowego, może stanowić część nieruchomości wspólnej.

Jeżeli garaż jest częścią wspólną, koszty jego utrzymania zasadniczo mieszczą się w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Takie koszty wymienia art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki i wydatki na utrzymanie porządku.

W takiej sytuacji nawet osoba, która nie korzysta z miejsca postojowego, może ponosić koszty nieruchomości wspólnej według udziału. Inna ocena jest możliwa dopiero wtedy, gdy dokumenty wspólnoty wprowadzają ważny, zgodny z ustawą mechanizm dodatkowego rozliczania szczególnego korzystania z określonej części wspólnej.

Odrębny lokal garażowy a kompetencje wspólnoty

Jeżeli garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, wspólnota mieszkaniowa nie staje się z tego powodu zarządcą wewnętrznych spraw tego lokalu. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a nie prywatnymi lokalami właścicieli.

Wewnętrzne koszty odrębnego garażu, takie jak sprzątanie wyłącznie tego lokalu, naprawa bramy obsługującej tylko ten lokal, monitoring tylko w tym garażu albo oznakowanie miejsc, powinny być rozliczane między współwłaścicielami garażu. Zgodnie z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Do czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego. Te przepisy mają znaczenie wtedy, gdy współwłaściciele odrębnego garażu chcą powierzyć zarządzanie garażem wspólnocie, zarządcy albo zewnętrznemu administratorowi.

Czy można doliczyć opłaty właścicielom mieszkań z miejscami na poziomie 1?

Nie można tego zrobić dowolnie. Jeżeli miejsca na poziomie 1 są związane z lokalami mieszkalnymi albo stanowią sposób korzystania z części wspólnej, wspólnota musi wskazać konkretną podstawę naliczenia. Sam fakt, że inna grupa właścicieli płaci więcej z powodu większych udziałów przypisanych do odrębnego garażu, nie uzasadnia automatycznego „wyrównania” przez obciążenie właścicieli mieszkań z miejscami na poziomie 1.

Możliwe kierunki działania zależą od dokumentów:

• jeżeli opłaty są naliczane według udziałów ujawnionych w księgach wieczystych, trzeba sprawdzić, czy udziały zostały prawidłowo wyliczone na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali;
• jeżeli garaż na poziomie 1 jest częścią wspólną oddaną do wyłącznego korzystania określonym osobom, należy sprawdzić akt ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy deweloperskie, regulamin i uchwały;
• jeżeli część kosztów dotyczy wyłącznie użytkowników miejsc na poziomie 1, wspólnota może próbować uregulować sposób ich pokrywania uchwałą, ale uchwała nie może być sprzeczna z ustawą ani naruszać praw właścicieli;
• jeżeli chodzi o lokal użytkowy, wspólnota może rozważyć art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, czyli zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Uchwała podjęta bez podstawy prawnej może zostać zaskarżona do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów.

Umowa o zarządzanie odrębnym garażem

Jeżeli współwłaściciele odrębnego lokalu garażowego chcą, aby zarząd wspólnoty albo administrator wspólnoty obsługiwał także ich garaż, powinni uregulować to w umowie. Umowa powinna wskazywać co najmniej: zakres czynności, sposób ustalania zaliczek, zasady rozliczania kosztów, wynagrodzenie administratora, odpowiedzialność za awarie oraz sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli garażu.

Bez takiej umowy wspólnota może żądać od właścicieli garażu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 13 ust. 1, art. 14 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie powinna jednak jednostronnie ustalać i pobierać opłat za wewnętrzne utrzymanie odrębnego lokalu garażowego, jeżeli nie działa jako jego umocowany administrator.

Warto też odróżnić zarząd wspólnoty od zarządu rzeczą wspólną w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Wspólnota jest odrębną strukturą powołaną do zarządzania nieruchomością wspólną, natomiast współwłaściciele garażu podejmują decyzje dotyczące swojego lokalu według art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego, chyba że zawarli odmienną dopuszczalną umowę.

Jak praktycznie uporządkować opłaty?

Najbezpieczniej zacząć od audytu dokumentów i kosztów. Właściciele powinni wystąpić do zarządu lub zarządcy o zestawienie składników opłaty, uchwały będące podstawą naliczeń oraz informację, które koszty dotyczą nieruchomości wspólnej, a które konkretnych miejsc albo lokalu garażowego.

Następnie można zaproponować jedną z kilku ścieżek:

• korektę planu gospodarczego i zaliczek, jeżeli część kosztów została przypisana niewłaściwej grupie właścicieli;
• podjęcie uchwały porządkującej zasady korzystania z części wspólnej i rozliczania kosztów, jeżeli dotyczy to nieruchomości wspólnej;
• zawarcie umowy pomiędzy współwłaścicielami odrębnego garażu a administratorem, jeżeli wspólnota faktycznie wykonuje czynności na rzecz tego garażu;
• zaskarżenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli uchwała narusza prawo lub interes właściciela;
• uregulowanie udziałów w księgach wieczystych, jeżeli problem wynika z błędnego ustalenia udziałów.

Nie należy natomiast przyjmować prostego założenia, że skoro jedna grupa właścicieli płaci więcej, to drugiej grupie można automatycznie doliczyć brakującą kwotę. We wspólnocie mieszkaniowej każda opłata musi mieć podstawę w ustawie, umowie, uchwale albo w prawidłowo zawartej umowie o administrowanie.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie ma jednego prostego mechanizmu wyrównania opłat między właścicielami miejsc na różnych poziomach garażu. Najpierw trzeba ustalić, czy miejsca na poziomie 1 są częścią wspólną, prawem związanym z mieszkaniem czy inną konstrukcją prawną, a także czy garaże na poziomie 2 są odrębnym lokalem niemieszkalnym z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli wyższe opłaty właścicieli garażu na poziomie 2 wynikają z udziałów, sama różnica w wysokości opłat nie oznacza jeszcze bezprawności. Jeżeli jednak wspólnota nalicza im koszty, które nie dotyczą nieruchomości wspólnej albo nie mają podstawy w umowie, uchwale lub przepisach, właściciele mogą domagać się korekty rozliczeń.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 2 i 3, art. 12 ust. 2 i 3, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ust. 1, art. 22 oraz art. 25 ust. 1 – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 195, art. 199, art. 201 i art. 207 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2007 r., sygn. akt VI ACa 661/06.