Rośliny na działce stanowiącej współwłasność, do kogo należą

Rośliny jako część gruntu

Podstawowa odpowiedź wynika z zasady superficies solo cedit, czyli zasady, że to, co jest trwale związane z gruntem, przypada właścicielowi gruntu. W prawie cywilnym wyraża ją przede wszystkim art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, a do części składowych gruntu należą między innymi drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W praktyce oznacza to, że osoba, która kupiła sadzonki, posadziła drzewa, pielęgnowała ogród i poniosła koszty, nie staje się wyłącznym właścicielem tych roślin, jeżeli posadziła je na gruncie stanowiącym współwłasność. Rośliny są elementem nieruchomości, a więc dzielą jej stan prawny.

Jeżeli grunt należy do kilku osób w częściach ułamkowych, to również nasadzenia na tym gruncie są objęte współwłasnością. Udziały w roślinach odpowiadają udziałom w nieruchomości. Dla samego prawa własności nie jest decydujące, kto faktycznie kupił sadzonki ani kto wykonywał prace ogrodnicze.

Czy ma znaczenie, że rośliny posadził tylko jeden współwłaściciel?

Ma znaczenie, ale nie dla ustalenia własności samych roślin. Ma natomiast znaczenie przy rozliczeniach między współwłaścicielami. Posadzenie drzew, krzewów lub innych roślin może być nakładem na rzecz wspólną. Jeżeli nakład był uzasadniony, uzgodniony albo zwiększył wartość nieruchomości, współwłaściciel może domagać się jego rozliczenia, zwłaszcza przy zniesieniu współwłasności albo przy rozliczeniach dotyczących korzystania z rzeczy wspólnej.

Trzeba jednak odróżnić nakłady konieczne, użyteczne i luksusowe. Inaczej ocenia się wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości, a inaczej nasadzenia ozdobne lub zmiany aranżacji ogrodu. Znaczenie ma także to, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę, czy znali zakres prac, czy korzystali z efektów oraz czy nasadzenia zostały wykonane na części oddanej jednemu współwłaścicielowi do wyłącznego używania.

Współwłaściciel, który poniósł koszty, powinien zabezpieczyć dowody: faktury, rachunki, zdjęcia, korespondencję, zeznania świadków, dokumentację nasadzeń i ewentualną opinię rzeczoznawcy albo dendrologa. Ma to znaczenie zarówno dla żądania odszkodowania za zniszczenie roślin, jak i dla późniejszego rozliczenia nakładów.

Umowny podział działki do korzystania

Współwłaściciele mogą umówić się, że każdy z nich będzie korzystał z określonej części nieruchomości. Taki podział do używania nazywa się podziałem quoad usum. Nie jest to zniesienie współwłasności i nie zmienia udziałów w gruncie, ale porządkuje faktyczne korzystanie z nieruchomości.

Ustna umowa co do sposobu korzystania może być skuteczna, ale w sporze jest trudniejsza do udowodnienia niż umowa pisemna. Warto wykazywać ją na podstawie wieloletniej praktyki, mapek, płotów, ogrodzeń, świadków, korespondencji, zdjęć oraz tego, że poprzedni współwłaściciel respektował taki sposób korzystania.

Jeżeli jedna część działki przez lata była używana wyłącznie przez Pana, a drugi współwłaściciel albo jego następca zaczyna usuwać rośliny z tej części, może to stanowić naruszenie ustalonego sposobu korzystania. W podobnych sprawach znaczenie ma nie tylko sam tytuł własności, ale również faktyczny układ korzystania i to, czy ingerencja da się pogodzić z uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli wynikającymi z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel może samowolnie wycinać drzewa i krzewy?

Co do zasady współwłaściciel nie powinien samodzielnie podejmować działań, które naruszają substancję rzeczy wspólnej albo uniemożliwiają innemu współwłaścicielowi korzystanie z przyznanej mu części. Usunięcie drzew i krzewów nie jest zwykłym, neutralnym korzystaniem z nieruchomości. Może trwale zmieniać jej wygląd, wartość i sposób zagospodarowania.

Przy współwłasności trzeba brać pod uwagę art. 199, art. 201 i art. 206 Kodeksu cywilnego. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości liczonej według wielkości udziałów. Jeżeli brak wymaganej zgody, sprawa może zostać skierowana do sądu. Wycinka istotnych nasadzeń, zwłaszcza z części oddanej innemu współwłaścicielowi do korzystania, zwykle będzie oceniana surowiej niż bieżąca pielęgnacja zieleni.

Jeżeli drugi współwłaściciel usuwa rośliny mimo sprzeciwu, można żądać zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, zapłaty odszkodowania albo rozliczenia wartości zniszczonych roślin. W zależności od okoliczności podstawą mogą być przepisy o ochronie własności, ochronie posiadania, odpowiedzialności odszkodowawczej oraz rozliczeniach między współwłaścicielami.

Zakaz sądowy i jego egzekwowanie

Jeżeli sąd wydał postanowienie lub wyrok zakazujący określonych działań, a współwłaściciel nadal usuwa rośliny, nie wystarczy ponowne pisemne wezwanie. Należy rozważyć złożenie do właściwego sądu wniosku o egzekucję obowiązku zaniechania naruszeń lub nieprzeszkadzania w korzystaniu z nieruchomości.

W takich sprawach zastosowanie może mieć art. 1051 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli dłużnik ma obowiązek zaniechać określonej czynności albo nie przeszkadzać wierzycielowi, sąd może nałożyć na niego grzywnę. Może też, na podstawie art. 1051¹ Kodeksu postępowania cywilnego, nakazać zapłatę określonej sumy pieniężnej na rzecz wierzyciela za naruszenie obowiązku oraz zagrozić zapłatą za kolejne naruszenia. Wysokość grzywien ograniczają przepisy egzekucyjne, w tym art. 1052 Kodeksu postępowania cywilnego.

Do wniosku warto dołączyć dowody naruszeń: zdjęcia przed i po wycince, nagrania, dokumentację dat, zeznania świadków, notatki z interwencji, korespondencję oraz odpis orzeczenia z klauzulą wykonalności, jeżeli jest wymagana. Im dokładniej wykaże się, kiedy i w jaki sposób naruszono zakaz, tym większa szansa na skuteczne zastosowanie środków przymusu.

Odszkodowanie za zniszczone nasadzenia

Sam fakt, że rośliny były częścią wspólnej nieruchomości, nie wyłącza odpowiedzialności współwłaściciela za ich bezprawne zniszczenie. Jeżeli działanie było sprzeczne z ustalonym sposobem korzystania, z zakazem sądowym, z zasadami współwłasności albo z przepisami o ochronie przyrody, można rozważać roszczenie odszkodowawcze.

Wysokość szkody trzeba udowodnić. Może chodzić o koszt odtworzenia nasadzeń, wartość zniszczonych drzew lub krzewów, zmniejszenie wartości nieruchomości albo koszt prac porządkowych. W praktyce pomocna bywa opinia specjalisty od zieleni, rzeczoznawcy majątkowego albo biegłego z zakresu dendrologii. Same twierdzenia o wartości roślin zwykle nie wystarczą.

Warto też oddzielić roszczenie o odszkodowanie od roszczenia o rozliczenie nakładów. Odszkodowanie dotyczy szkody wyrządzonej bezprawnym działaniem, natomiast rozliczenie nakładów dotyczy kosztów poniesionych na rzecz wspólną. Oba zagadnienia mogą się łączyć, ale wymagają odrębnego wykazania.

Przepisy o ochronie przyrody przy wycince

Wycinka drzew i krzewów może wymagać zezwolenia albo zgłoszenia na podstawie ustawy o ochronie przyrody. Zasadą z art. 83 tej ustawy jest, że usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków. Wniosek co do zasady składa posiadacz nieruchomości za zgodą właściciela, a przy współwłasności problem zgody współwłaścicieli może mieć istotne znaczenie.

W przypadku osób fizycznych usuwających drzewa na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą często znaczenie ma procedura zgłoszenia z art. 83f ustawy o ochronie przyrody. Obowiązek zgłoszenia zależy między innymi od gatunku drzewa i obwodu pnia mierzonego na wysokości 5 cm. Dla topoli, wierzb, klonu jesionolistnego i klonu srebrzystego próg wynosi 80 cm, dla kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego 65 cm, a dla pozostałych gatunków 50 cm.

Jeżeli wymagane zgłoszenie lub zezwolenie zostało pominięte, sprawa może mieć nie tylko wymiar cywilny między współwłaścicielami, ale także administracyjny. Możliwe są postępowania przed organem gminy lub miasta, a w określonych przypadkach również administracyjne kary pieniężne. Zawsze trzeba jednak sprawdzić konkretny gatunek, obwód, cel wycinki, status nieruchomości i ewentualne formy ochrony przyrody.

Co może Pan zrobić krok po kroku?

Po pierwsze, należy udokumentować stan działki i zakres zniszczeń. Warto wykonać zdjęcia, opisać daty zdarzeń, zebrać rachunki za sadzonki i pielęgnację oraz ustalić świadków. Jeżeli rośliny miały znaczną wartość, należy rozważyć wycenę przez specjalistę.

Po drugie, trzeba sprawdzić treść orzeczenia sądu. Jeżeli zakaz jest wykonalny i został naruszony, właściwą drogą może być wniosek o egzekucję obowiązku zaniechania naruszeń, w tym o grzywnę albo sumę pieniężną za naruszenia. Jeżeli orzeczenie wymaga doprecyzowania albo nie obejmuje wszystkich zachowań współwłaściciela, można rozważyć nowe zabezpieczenie albo odrębne powództwo.

Po trzecie, można wystąpić o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli dotychczasowy ustny podział jest kwestionowany. Sąd może ustalić, która część ma być używana przez którego współwłaściciela. W skrajnych przypadkach rozwiązaniem jest również zniesienie współwłasności, zwłaszcza gdy dalsze wspólne korzystanie z działki prowadzi do ciągłych konfliktów.

Po czwarte, jeżeli wycinka była bezprawna, można dochodzić naprawienia szkody. Trzeba jednak przygotować się na wykazanie zarówno bezprawności działania, jak i wysokości szkody oraz związku między działaniem współwłaściciela a powstałą stratą.

FAQ

Podsumowanie

Rośliny posadzone na działce stanowiącej współwłasność nie są wyłączną własnością osoby, która je kupiła i posadziła. Stają się częścią składową gruntu, a więc są objęte współwłasnością razem z nieruchomością. Nie pozbawia to jednak sadzącego współwłaściciela ochrony, zwłaszcza gdy rośliny rosły na części oddanej mu do korzystania albo drugi współwłaściciel działa wbrew zakazowi sądu.

W takiej sprawie warto równolegle myśleć o kilku płaszczyznach: ochronie korzystania z działki, egzekwowaniu zakazu, odszkodowaniu za zniszczone nasadzenia, rozliczeniu nakładów oraz ewentualnych obowiązkach wynikających z ustawy o ochronie przyrody. Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów i dobranie właściwego trybu działania do konkretnego orzeczenia oraz stanu faktycznego.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 47, art. 48, art. 199, art. 201, art. 206, art. 207 i art. 222.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1051, art. 1051¹ i art. 1052.
• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, w szczególności art. 83, art. 83a, art. 83b i art. 83f.