Odzyskanie działki utraconej przez zasiedzenie

Czy można odzyskać działkę utraconą przez zasiedzenie?

Jeżeli sąd prawomocnie stwierdził nabycie własności przez zasiedzenie, to w praktyce nie mamy do czynienia z czasowym odebraniem działki, lecz z potwierdzeniem, że własność przeszła na posiadacza samoistnego z mocy prawa. Wynika to z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym posiadacz samoistny nieruchomości nabywa własność po 20 latach posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach posiadania w złej wierze.

Postanowienie sądu w sprawie o zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny: sąd stwierdza, że własność została nabyta z określoną datą, jeżeli przesłanki zasiedzenia były spełnione. Samo postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia prowadzi się według art. 609 i art. 610 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Odzyskanie działki w sensie prostego cofnięcia skutków zasiedzenia jest więc co do zasady niemożliwe, zwłaszcza jeżeli postanowienie sądu jest prawomocne od wielu lat. Nadzwyczajne środki zaskarżenia, takie jak skarga o wznowienie postępowania z art. 399 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, mają ściśle określone podstawy i terminy. Przykładowo art. 407 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje zasadniczo termin 3 miesięcy od dowiedzenia się o podstawie wznowienia, a art. 408 Kodeksu postępowania cywilnego wprowadza 10-letnią granicę od uprawomocnienia się orzeczenia, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie.

W opisanej sytuacji realne możliwości należy oceniać inaczej: ustalić, kto jest obecnym właścicielem, czy są spadkobiercy, czy nieruchomość trafiła do gminy albo Skarbu Państwa, czy istnieją podstawy do zakupu oraz czy po śmierci sąsiadów ktoś faktycznie władał gruntem jak właściciel przez wymagany czas.

Co oznacza śmierć osób, które nabyły działkę przez zasiedzenie?

Śmierć właścicieli, którzy nabyli nieruchomość przez zasiedzenie, nie powoduje, że działka staje się automatycznie niczyja ani że wraca do poprzedniego właściciela. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Własność nieruchomości wchodzi więc do spadku.

Jeżeli zmarły właściciel miał małżonka, dzieci, dalszych krewnych albo pasierbów spełniających warunki dziedziczenia ustawowego, należy stosować kolejność dziedziczenia z art. 931–934¹ Kodeksu cywilnego. Dopiero gdy brak jest małżonka spadkodawcy, jego krewnych i dzieci małżonka powołanych do dziedziczenia z ustawy, zastosowanie ma art. 935 § 1 Kodeksu cywilnego: spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeżeli ostatniego miejsca zamieszkania w Polsce nie da się ustalić albo znajdowało się ono za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa na podstawie art. 935 § 2 Kodeksu cywilnego.

Istotne jest także art. 935¹ Kodeksu cywilnego: gmina ani Skarb Państwa nie mogą odrzucić spadku, który przypadł im z ustawy, i przyjmują go z dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, że brak znanych krewnych nie pozostawia nieruchomości bez właściciela.

Jak ustalić aktualnego właściciela działki?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie numeru księgi wieczystej wydzielonej działki. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, co wynika z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 2 tej ustawy księgi wieczyste są jawne, a art. 3 ust. 1 wprowadza domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W księdze wieczystej należy sprawdzić dział II, czyli właściciela lub użytkownika wieczystego, oraz wzmianki o złożonych wnioskach. Warto porównać dane z ewidencją gruntów i budynków, mapą ewidencyjną oraz dokumentami geodezyjnymi dotyczącymi wydzielenia około 100 m².

Jeżeli księga wieczysta nadal wskazuje osoby zmarłe, nie oznacza to braku właściciela. Może to oznaczać, że spadkobiercy nie ujawnili jeszcze swoich praw w księdze. W takim przypadku trzeba ustalić, czy toczyło się postępowanie spadkowe, czy wydano akt poświadczenia dziedziczenia, albo czy konieczne jest złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

Czy poprzedni właściciel może zasiedzieć działkę ponownie?

Nabycie własności przez zasiedzenie przez jedną osobę nie wyklucza późniejszego zasiedzenia tej samej nieruchomości przez inną osobę. Warunki są jednak takie same jak przy każdym zasiedzeniu. Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga nieprzerwanego posiadania samoistnego przez 20 lat, gdy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga 30 lat, gdy posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.

W opisanym stanie faktycznym dobra wiara byłaby mało prawdopodobna, jeżeli poprzedni właściciel wie, że działka została prawomocnie zasiedziana przez sąsiadów i wyłączona z jego nieruchomości. Wtedy co do zasady należałoby liczyć 30 lat posiadania samoistnego.

Kluczowe jest jednak nie samo przekonanie, lecz faktyczne władanie gruntem jak właściciel. Definicję posiadania samoistnego zawiera art. 336 Kodeksu cywilnego: posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Z kolei art. 339 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Domniemanie to może zostać obalone dowodami przeciwnymi.

Jeżeli dana osoba jedynie okazjonalnie korzysta z cudzego gruntu, kosi trawę za zgodą właściciela, przechowuje rzeczy za wiedzą właściciela albo zajmuje część działki jako najemca, dzierżawca lub użytkownik, może to być posiadanie zależne. Posiadanie zależne opisuje art. 336 Kodeksu cywilnego i nie prowadzi do zasiedzenia własności. Więcej o tej różnicy wyjaśnia omówienie: posiadanie zależne a zasiedzenie.

Jakie dowody są ważne przy ponownym zasiedzeniu?

Przy zasiedzeniu trzeba wykazać nie tylko upływ czasu, lecz także charakter posiadania. Z art. 340 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego wynika domniemanie ciągłości posiadania. Art. 340 zdanie drugie Kodeksu cywilnego stanowi, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Art. 345 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

W praktyce znaczenie mają między innymi: ogrodzenie i utrzymywanie działki, ponoszenie nakładów, opłacanie podatku od nieruchomości, występowanie wobec urzędu jako właściciel, samodzielne decydowanie o sposobie korzystania z gruntu, brak pytania kogokolwiek o zgodę oraz sposób postrzegania przez sąsiadów. Samo opłacanie podatku nie przesądza o zasiedzeniu, ale może być jednym z dowodów posiadania samoistnego.

Jeżeli posiadacz chce doliczyć czas posiadania poprzednika, powinien zweryfikować art. 176 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala doliczyć posiadanie poprzednika, gdy nastąpiło przeniesienie posiadania, także w razie dziedziczenia, ale przy posiadaniu w złej wierze łącznie musi upłynąć co najmniej 30 lat.

Jeżeli właścicielem zostanie gmina

Jeżeli po zmarłych sąsiadach nie ma spadkobierców ustawowych ani testamentowych, nieruchomość może przypaść gminie albo Skarbowi Państwa na podstawie art. 935 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość gminna wchodzi następnie do gminnego zasobu nieruchomości. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości stanowiące przedmiot własności gminy i nieoddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Zgodnie z art. 25 ust. 1 tej ustawy gminnym zasobem gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Co do zasady nieruchomości publiczne są zbywane w trybie przetargowym. Wynika to z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są jednak wyjątki. Dla małej działki przyległej szczególne znaczenie może mieć art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy: nieruchomość może być zbyta bez przetargu, jeżeli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza ją nabyć, a jednocześnie nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

Jeżeli więc wydzielone około 100 m² nie ma samodzielnego znaczenia gospodarczego, a funkcjonalnie łączy się z Pana działką, warto złożyć do gminy pisemny wniosek o sprzedaż w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina nie ma jednak automatycznego obowiązku sprzedaży; rozstrzygnięcie zależy od stanu prawnego, planistycznego, gospodarczego i od decyzji organów gminy.

Pierwszeństwo poprzedniego właściciela przy zbywaniu nieruchomości

W niektórych przypadkach można rozważyć art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości dla poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości pozbawionego prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercy, jeżeli złoży wniosek w terminie określonym w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 tej ustawy. Termin na złożenie wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu.

To uprawnienie wymaga bardzo dokładnej analizy. Trzeba ustalić, kiedy według postanowienia sądu nastąpiło zasiedzenie, a nie tylko kiedy zapadło orzeczenie. Jeżeli sąd stwierdził w 1995 r., że zasiedzenie nastąpiło wcześniej, data nabycia może przypadać przed dniem 5 grudnia 1990 r. Dopiero po sprawdzeniu treści postanowienia i jego uzasadnienia można ocenić, czy art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje realną podstawę do pierwszeństwa.

Warto również monitorować wykazy nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na właściwy organ obowiązek sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę.

Postępowanie spadkowe po zmarłych właścicielach

Jeżeli nie wiadomo, kto dziedziczy po zmarłych właścicielach, można rozważyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę na wniosek osoby mającej w tym interes. W postępowaniu nieprocesowym znaczenie ma także art. 510 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym zainteresowanym jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania.

Nie każdy sąsiad będzie automatycznie uznany za zainteresowanego. Sam zamiar zakupu działki albo ogólna ciekawość zwykle nie wystarczy. Interes prawny może jednak wynikać z konkretnej sytuacji, na przykład z trwającego sporu granicznego, roszczeń dotyczących posiadania, konieczności ustalenia strony w postępowaniu administracyjnym albo potrzeby uporządkowania stanu prawnego nieruchomości przyległej. Ocena zależy od okoliczności sprawy.

Po ustaleniu spadkobierców można prowadzić rozmowy o sprzedaży, zamianie, ustanowieniu służebności albo uregulowaniu granicy. Jeżeli właścicielem okaże się gmina, właściwą drogą będzie wniosek do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Granice, płot i budynki na części działki

W sprawach o małe pasy gruntu często problemem nie jest całe wydzielenie działki, lecz przebieg granicy, płotu albo usytuowanie budynku. Jeżeli spór dotyczy położenia ogrodzenia, pomocne może być rozgraniczenie nieruchomości albo analiza dokumentów geodezyjnych. W podobnym kontekście praktycznym warto zobaczyć omówienie: przesunięcie płotu.

Jeżeli na cudzym gruncie stoi część budynku, trzeba odrębnie ocenić przepisy o własności części składowych gruntu oraz ewentualne roszczenia właścicielskie. Sam fakt istnienia budynku nie zawsze przesądza o zasiedzeniu, ale może być ważnym dowodem sposobu władania gruntem. Szersze omówienie tej problematyki znajduje się w materiale: budynki na cudzym gruncie.

Co praktycznie zrobić krok po kroku?

1. Ustal numer księgi wieczystej działki wydzielonej z pierwotnej nieruchomości.
2. Sprawdź dział II księgi wieczystej, wzmianki, podstawy wpisów oraz dokumenty geodezyjne podziału.
3. Uzyskaj odpis postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia i sprawdź datę, z którą sąd stwierdził nabycie własności.
4. Ustal, czy właściciele zmarli, czy przeprowadzono postępowanie spadkowe i czy istnieją spadkobiercy.
5. Jeżeli właścicielem jest gmina, złóż wniosek o sprzedaż, wskazując art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli działka ma charakter przyległy i nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania.
6. Jeżeli faktycznie władasz gruntem od wielu lat, oceń możliwość zasiedzenia na podstawie art. 172, art. 336, art. 339, art. 340, art. 345 i art. 176 Kodeksu cywilnego.
7. Zgromadź dowody: mapy, zdjęcia, decyzje podatkowe, zeznania świadków, rachunki za nakłady, dokumenty z urzędu i historię ogrodzenia.

FAQ

Czy działka po zmarłych bez spadkobierców staje się niczyja?

Nie. Zgodnie z art. 935 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, gdy brak osób dziedziczących z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a w określonych przypadkach Skarbowi Państwa.

Czy można cofnąć zasiedzenie sprzed wielu lat?

Zwykle nie. Prawomocne postanowienie o zasiedzeniu można podważać tylko w wyjątkowych trybach i terminach, na przykład przez skargę o wznowienie postępowania na podstawach z Kodeksu postępowania cywilnego. Po wielu latach jest to najczęściej bardzo trudne albo niemożliwe.

Czy poprzedni właściciel może zasiedzieć działkę ponownie?

Tak, ale tylko wtedy, gdy po utracie własności faktycznie władał działką jak właściciel przez wymagany czas. Przy świadomości, że grunt należy do kogoś innego, termin wynosi co do zasady 30 lat na podstawie art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy samo koszenie trawy wystarczy do zasiedzenia?

Nie zawsze. Koszenie może być jednym z dowodów, ale sąd bada całokształt zachowania: ogrodzenie, ponoszenie kosztów, decyzje o korzystaniu, reakcję właściciela i sposób postrzegania przez otoczenie. Chodzi o posiadanie samoistne z art. 336 Kodeksu cywilnego.

Czy gmina musi sprzedać małą działkę sąsiadowi?

Nie ma automatycznego obowiązku sprzedaży. Art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala na sprzedaż bez przetargu, gdy działka poprawia warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej i nie może być zagospodarowana samodzielnie, ale decyzja wymaga oceny przez gminę.

Źródła

• Art. 172, art. 176, art. 336, art. 339, art. 340, art. 345, art. 922, art. 931–935¹, art. 1025 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 399, art. 407, art. 408, art. 510, art. 609, art. 610, art. 669–679 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 1, art. 2, art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 24, art. 25, art. 34, art. 35, art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.