Zakup mieszkania na firmę a odliczenie VAT – kiedy to możliwe?

Czy można odliczyć VAT przy zakupie mieszkania na działalność?

Tak, ale tylko po spełnieniu kilku warunków. Najważniejszy problem polega na tym, że w praktyce wiele transakcji sprzedaży mieszkań w ogóle nie jest opodatkowanych VAT albo korzysta ze zwolnienia z VAT. Jeżeli sprzedawca nie wykazuje VAT na fakturze, nabywca nie ma czego odliczać.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego wynika z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem odliczenie przysługuje podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, wyłącznie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

To oznacza, że sam fakt, iż w mieszkaniu zostanie zarejestrowana działalność gospodarcza, nie wystarcza. Trzeba jeszcze ustalić:

• czy kupujący jest podatnikiem VAT czynnym,
• czy sprzedawca nalicza VAT przy sprzedaży lokalu,
• czy mieszkanie będzie wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT,
• czy lokal będzie używany wyłącznie firmowo, czy również prywatnie.

Kto ma prawo do odliczenia podatku VAT?

Podatnikami VAT są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sam status przedsiębiorcy w CEIDG nie jest jednak wystarczający do odliczenia VAT. Istotne jest także, czy nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Ograniczenie to wynika z art. 88 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrotu różnicy podatku należnego co do zasady nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Jeżeli więc ktoś korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT albo wykonuje wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo, prawo do odliczenia może w ogóle nie powstać albo będzie wyłączone.

Rejestracja do VAT i rozliczenie podatku

Jeżeli planuje Pani odliczenie VAT, trzeba zadbać o formalną stronę transakcji. W praktyce znaczenie mają przede wszystkim:

• rejestracja jako podatnik VAT czynny na formularzu VAT-R,
• otrzymanie prawidłowo wystawionej faktury z wykazanym VAT,
• związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi,
• prawidłowe ujęcie podatku naliczonego w JPK_V7.

Obecnie nie składa się już deklaracji VAT-7 w dawnym kształcie. Rozliczenie VAT odbywa się w pliku JPK_V7, zgodnie z art. 99 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisami wykonawczymi dotyczącymi ewidencji i deklaracji VAT.

Najpierw trzeba ustalić, czy przy sprzedaży mieszkania w ogóle występuje VAT

W pytaniu pojawia się sformułowanie o „odliczeniu 8% VAT”. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: stawkę VAT przy sprzedaży oraz prawo nabywcy do odliczenia VAT.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego może być opodatkowana VAT, ale w wielu przypadkach korzysta też ze zwolnienia. Przykładowo zwolnienie może wynikać z art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zależnie od okoliczności konkretnej dostawy, w szczególności od tego, czy dochodzi do pierwszego zasiedlenia i jaki był zakres wcześniejszych ulepszeń.

Jeżeli kupuje Pani nowe mieszkanie od dewelopera, sprzedaż najczęściej jest opodatkowana VAT. Jeżeli kupuje Pani lokal na rynku wtórnym od osoby prywatnej albo w transakcji zwolnionej z VAT, odliczenie nie będzie możliwe, bo podatek naliczony nie wystąpi.

Stawka 8% może mieć zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym na zasadach określonych w art. 41 ust. 12-12c ustawy o podatku od towarów i usług. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nabywca może odliczyć cały VAT z faktury.

Lokal mieszkalny wykorzystywany do celów firmowych i prywatnych

Jeżeli lokal mieszkalny będzie używany jednocześnie do działalności gospodarczej i do celów osobistych, prawo do odliczenia nie obejmuje co do zasady całego VAT. W takiej sytuacji podatek naliczony można odliczyć tylko w części odpowiadającej wykorzystaniu nieruchomości do działalności gospodarczej.

Podstawę prawną stanowi art. 86 ust. 7b ustawy o podatku od towarów i usług, który dotyczy nakładów na nabycie nieruchomości wykorzystywanej zarówno do działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych podatnika, gdy nie da się przypisać tych nakładów w całości do działalności gospodarczej.

W praktyce trzeba przyjąć obiektywny i racjonalny sposób ustalenia proporcji. Najczęściej bierze się pod uwagę powierzchnię wykorzystywaną firmowo, sposób rzeczywistego korzystania z lokalu oraz charakter prowadzonej działalności. Rejestracja firmy pod adresem mieszkania, bez realnego wykorzystania lokalu do czynności opodatkowanych, nie wystarczy.

Odliczenie VAT a czynności zwolnione z podatku

Nawet gdy sprzedawca nalicza VAT na fakturze, odliczenie nie zawsze będzie możliwe. Jeżeli nabyty lokal ma służyć czynnościom zwolnionym z VAT, prawo do odliczenia nie powstaje w takim zakresie. Wynika to bezpośrednio z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeżeli podatnik wykonuje jednocześnie czynności opodatkowane i zwolnione, może powstać konieczność stosowania proporcji sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 1-3 ustawy o podatku od towarów i usług. To dodatkowy poziom ograniczenia, niezależny od kwestii prywatnego wykorzystania mieszkania.

Przykładowo: jeżeli w lokalu ma być prowadzona działalność korzystająca ze zwolnienia z VAT, samo nabycie od dewelopera z wykazanym VAT nie przesądza jeszcze o prawie do odliczenia.

Czy późniejsza zmiana przeznaczenia mieszkania ma znaczenie?

Tak. Przy nieruchomościach trzeba pamiętać o zasadach korekty podatku naliczonego. Jeżeli po zakupie zmieni się sposób wykorzystania lokalu, może powstać obowiązek korekty wcześniej odliczonego VAT.

Podstawą są art. 90a oraz art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku nieruchomości korekta jest rozliczana w dłuższym okresie, co ma szczególne znaczenie wtedy, gdy lokal początkowo służy działalności opodatkowanej, a później zaczyna być używany prywatnie albo do czynności zwolnionych.

Dlatego przy zakupie mieszkania na firmę trzeba oceniać nie tylko sam moment nabycia, ale również planowany sposób wykorzystywania lokalu w kolejnych latach.

Wnioski praktyczne

W opisanej sytuacji odpowiedź brzmi: odliczenie VAT może być możliwe, ale nie dlatego, że w mieszkaniu będzie zarejestrowana działalność gospodarcza. O prawie do odliczenia decydują łącznie przepisy o opodatkowaniu sprzedaży i związek lokalu z czynnościami opodatkowanymi.

Najczęściej trzeba odpowiedzieć na cztery pytania:

1. Czy sprzedawca sprzedaje lokal z VAT, czy w ramach zwolnienia?
2. Czy kupująca jest podatnikiem VAT czynnym?
3. Czy lokal będzie służył czynnościom opodatkowanym VAT?
4. Czy lokal będzie wykorzystywany wyłącznie firmowo, czy także prywatnie?

Jeżeli mieszkanie będzie używane częściowo prywatnie, odliczenie co do zasady będzie tylko częściowe. Jeżeli lokal będzie służył czynnościom zwolnionym z VAT, odliczenie może być wyłączone. Jeżeli zaś transakcja zakupu w ogóle nie będzie opodatkowana VAT, również nie powstanie prawo do odliczenia.

FAQ

Czy sam adres firmy w mieszkaniu pozwala odliczyć VAT od zakupu?

Nie. Samo zgłoszenie adresu działalności nie wystarcza. Potrzebny jest realny związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Czy odliczenie VAT zawsze obejmuje cały podatek z faktury?

Nie. Jeżeli mieszkanie jest wykorzystywane częściowo prywatnie albo do czynności zwolnionych z VAT, odliczenie może być tylko częściowe.

Czy można odliczyć VAT od mieszkania kupionego od osoby prywatnej?

Zasadniczo nie, ponieważ przy takiej transakcji najczęściej nie występuje VAT na fakturze. Bez podatku naliczonego nie ma czego odliczać.

Czy po kilku latach trzeba korygować odliczony VAT?

Tak, jeżeli zmieni się sposób wykorzystania nieruchomości. W takich przypadkach stosuje się przepisy o korekcie podatku naliczonego, w szczególności art. 90a i art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Źródła

• art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 41 ust. 12-12c ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 88 ust. 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 90 ust. 1-3, art. 90a oraz art. 91 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.
• art. 99 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.