Jak odzyskać dom od krewnego mieszkającego bez umowy?

Właściciel domu a krewny mieszkający bez umowy

Jeżeli nieruchomość należy do Państwa, a szwagier mieszka w niej bez umowy najmu, użyczenia, dożywocia, służebności mieszkania albo innego skutecznego tytułu prawnego, to co do zasady jest osobą władającą cudzą rzeczą bez prawa do dalszego zajmowania domu. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje roszczenie windykacyjne, czyli żądanie wydania rzeczy.

Podstawą jest art. 222 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

To oznacza, że sam brak wpisów w księdze wieczystej na rzecz szwagra jest dla Państwa argumentem korzystnym, ale nie jedynym. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy nie istnieje inny tytuł prawny niewpisany do księgi wieczystej, np. ustna umowa użyczenia, zgoda właścicieli na zamieszkiwanie, orzeczenie sądu albo roszczenie wynikające z innego stosunku prawnego.

Posiadanie nie daje własności, ale jest chronione

Trzeba odróżnić własność od posiadania. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto włada nią jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto włada nią jak osoba mająca inne prawo do rzeczy, np. najemca czy użytkownik (posiadacz zależny).

Dodatkowo art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym, a art. 341 Kodeksu cywilnego stanowi, że domniemywa się zgodność posiadania ze stanem prawnym. Są to jednak domniemania wzruszalne – właściciel może je obalić odpowiednimi dowodami.

Z drugiej strony art. 342 Kodeksu cywilnego wyraźnie zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet gdy posiadacz działa bez prawa albo w złej wierze. Z tego powodu nie powinni Państwo:

• wymieniać zamków podczas nieobecności szwagra,
• wynosić jego rzeczy bez podstawy prawnej,
• odcinać mediów, aby zmusić go do wyprowadzki,
• wchodzić siłą do zajmowanej części domu, jeśli wywoła to spór o naruszenie posiadania.

Takie działania mogą narazić właściciela na pozew posesoryjny. Zgodnie z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to dochodzone jest niezależnie od tego, kto ma rację co do własności.

Czy szwagier może nie wpuścić właścicieli do domu?

Jeżeli szwagier faktycznie włada nieruchomością, to w praktyce może utrudniać dostęp do domu, nawet jeśli nie ma do tego prawa. Sama własność nie oznacza jeszcze, że można bezkonfliktowo odzyskać faktyczne władanie bez procedury. Właśnie dlatego w sporach o dom lub mieszkanie kluczowe jest legalne odzyskanie posiadania.

Jeżeli przyjadą Państwo do Polski i zastaną odmowę wpuszczenia do domu, najlepiej nie eskalować sytuacji. Warto udokumentować stan faktyczny: korespondencję, świadków, zdjęcia, nagranie spokojnej próby wejścia, dokumenty własności i okoliczność, że pobyt szwagra miał charakter jedynie tolerowany albo grzecznościowy.

W praktyce pomocne bywa również ustalenie, czy chodzi o cały dom, czy tylko o część zajmowaną przez szwagra. To może mieć znaczenie dowodowe i procesowe.

Jak postąpić zgodnie z prawem – kolejność działań

Najbezpieczniejszy schemat postępowania wygląda następująco:

Wezwanie do opuszczenia i wydania nieruchomości

Przed procesem warto doręczyć szwagrowi pisemne wezwanie do opuszczenia, opróżnienia i wydania domu. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć przez pełnomocnika z potwierdzeniem odbioru.

W wezwaniu warto wskazać:

• kto jest właścicielem nieruchomości,
• adres nieruchomości,
• że adresat nie ma tytułu prawnego do dalszego zamieszkiwania,
• konkretny termin na opuszczenie domu i wydanie kluczy,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu w razie braku wykonania wezwania.

Takie wezwanie nie jest obowiązkowe w sensie materialnoprawnym dla powstania roszczenia z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, ale w praktyce bardzo pomaga dowodowo i czasem pozwala zakończyć sprawę bez procesu.

Zobacz również:

• pas działki zajęty przez sąsiada – co zrobić i jak przerwać zasiedzenie
• uregulowanie stanu prawnego działki bez wpisu do księgi wieczystej

Pozew o wydanie nieruchomości

Jeżeli wezwanie nie zadziała, właściwą drogą jest powództwo o wydanie nieruchomości. Podstawą nadal jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W pozwie należy wykazać przede wszystkim:

• prawo własności powodów,
• fakt, że pozwany faktycznie włada nieruchomością,
• brak skutecznego względem właścicieli tytułu prawnego po stronie pozwanego.

Co do właściwości sądu, zastosowanie ma art. 38 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym powództwo o własność nieruchomości i o posiadanie nieruchomości wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli więc dom znajduje się w Polsce, sprawa powinna trafić do właściwego miejscowo polskiego sądu.

Jeżeli właściciele przebywają za granicą, mogą ustanowić pełnomocnika procesowego w Polsce. To często upraszcza doręczenia i przebieg sprawy.

Czy to będzie eksmisja?

W języku potocznym mówi się o eksmisji, ale prawnie trzeba odróżnić dwie kwestie:

• roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego,
• szczególne zasady wykonywania opróżnienia lokalu, wynikające z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jeżeli szwagier faktycznie zamieszkuje w domu, na etapie wykonania wyroku mogą mieć znaczenie przepisy tej ustawy, w szczególności dotyczące prawa do lokalu socjalnego albo wstrzymania wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia oferty przez gminę – zależnie od statusu osoby, rodzaju lokalu i treści wyroku. To kwestia bardzo zależna od stanu faktycznego, więc nie w każdej sprawie przebieg będzie identyczny.

W praktyce oznacza to, że nawet gdy właściciel wygra sprawę, fizyczne odzyskanie domu może wymagać czasu i działań komornika zgodnie z przepisami o opróżnieniu lokalu.

Czy wieloletnie mieszkanie może dać szwagrowi jakieś prawa?

Samo mieszkanie w cudzym domu, nawet przez długi czas, nie tworzy automatycznie prawa własności ani trwałego prawa do zamieszkiwania. Potencjalnie mogą się jednak pojawić argumenty dotyczące:

• twierdzenia o istnieniu użyczenia,
• roszczeń o zwrot nakładów na nieruchomość – na zasadach określonych m.in. w art. 224–226 Kodeksu cywilnego, zależnie od dobrej lub złej wiary posiadacza,
• zarzutu zasiedzenia, jeżeli ktoś twierdzi, że posiadał nieruchomość jak właściciel przez odpowiednio długi czas.

W przypadku zasiedzenia podstawą są art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Dla nieruchomości termin wynosi obecnie 20 lat przy posiadaniu samoistnym w dobrej wierze oraz 30 lat przy posiadaniu samoistnym w złej wierze. Jednak samo zamieszkiwanie za zgodą właściciela zwykle przemawia raczej przeciwko posiadaniu samoistnemu prowadzącemu do zasiedzenia. Taka ocena zawsze zależy od konkretnych faktów i dowodów.

Jeśli zatem szwagier mieszkał dlatego, że rodzina mu na to pozwalała, a nie dlatego, że jawnie występował jako właściciel wobec otoczenia i wobec Państwa, to jego sytuacja procesowa zwykle jest słabsza.

Czy można wejść do własnego domu z policją?

Policja nie zastępuje sądu ani komornika w odzyskiwaniu domu. Jej interwencja może pomóc w razie zagrożenia bezpieczeństwa, awantury, naruszenia miru domowego albo podejrzenia przestępstwa, ale co do samego sporu o wydanie nieruchomości zasadniczo potrzebny jest wyrok i ewentualnie egzekucja komornicza.

Nie należy też liczyć na to, że policja „wyeksmituje” mieszkańca tylko dlatego, że właściciel pokaże akt własności. W sporach cywilnych funkcjonariusze zwykle ograniczają się do zapewnienia porządku i odnotowania przebiegu zdarzenia.

Jakie dokumenty przygotować przed procesem

Przed podjęciem działań warto zgromadzić:

• odpis księgi wieczystej,
• akt notarialny nabycia nieruchomości albo inny dokument własności,
• korespondencję ze szwagrem,
• dowody na to, że mieszkał tam za zgodą odwoływalną albo wyłącznie z tolerancji rodziny,
• dowody braku czynszu i braku umowy,
• informacje o tym, kto jeszcze mieszka w domu,
• ewentualne dowody nakładów i rozliczeń, jeśli spór może je objąć.

Jeżeli sprawa wiąże się ze śmiercią teścia, warto równolegle uporządkować kwestie spadkowe po nim, zwłaszcza gdy w domu pozostały należące do niego ruchomości. W takiej sytuacji pomocne może być także ustalenie skutków śmierci osoby bliskiej dla istniejących praw i obowiązków majątkowych.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne sprawy mogą wyglądać w praktyce i dlaczego sposób wejścia w posiadanie domu ma duże znaczenie.

FAQ

Czy mogę wymienić zamki, skoro dom jest mój?

Nie jest to bezpieczne, jeśli szwagier faktycznie włada domem lub jego częścią. Może to zostać uznane za samowolne naruszenie posiadania w rozumieniu art. 342 i art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy brak umowy oznacza, że mogę go usunąć od razu?

Brak umowy wzmacnia pozycję właściciela, ale nie pozwala na samodzielne „wyrzucenie” mieszkańca. Gdy nie chce opuścić domu dobrowolnie, zwykle trzeba przejść drogę: wezwanie, pozew, wyrok, komornik.

Czy zameldowanie daje prawo do mieszkania?

Nie. Zameldowanie ma charakter ewidencyjny i nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. O prawie do zajmowania nieruchomości decyduje tytuł prawny, a nie sam meldunek.

Czy szwagier może powołać się na zasiedzenie?

Może próbować, ale samo mieszkanie w domu rodziny zwykle nie wystarcza. Musiałby wykazać posiadanie samoistne przez 20 albo 30 lat zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy policja nakaże mu opuścić dom?

Zazwyczaj nie. Policja nie zastępuje sądu ani komornika w sporze o wydanie nieruchomości. Może interweniować porządkowo, ale nie rozstrzyga cywilnego sporu o władanie domem.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 172 § 1–2, art. 222 § 1, art. 224–226, art. 336, art. 339, art. 341, art. 342, art. 344 § 1.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 38 § 1.
• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 1968 r., III CZP 101/68.