Oddanie ruchomości po eksmisji przedsiębiorcy – kto odpowiada i kto płaci

Po opróżnieniu nieruchomości przez byłego najemcę albo po wykonaniu obowiązku wydania lokalu często pozostaje praktyczny problem: co zrobić z maszynami, urządzeniami, materiałami i towarem, których dłużnik nie zabrał. W takiej sytuacji trzeba oddzielić trzy kwestie: obowiązek wydania lokalu, ewentualne ustawowe prawo zastawu wynajmującego oraz odpowiedzialność za cudze rzeczy.

Ustawowe prawo zastawu wynajmującego

Jeżeli chodzi o najem, podstawą jest art. 670 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż za rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

W praktyce oznacza to, że prawo zastawu może obejmować np. maszyny, urządzenia, wyposażenie czy towar wniesione do lokalu przez najemcę-przedsiębiorcę, o ile nie zachodzi ustawowe wyłączenie. Zabezpieczenie dotyczy nie tylko samego czynszu, ale również świadczeń dodatkowych związanych z najmem, jeżeli wynikają z umowy lub ustawy, np. określonych opłat eksploatacyjnych.

Z kolei art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Jednocześnie wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

To bardzo ważne: zatrzymanie rzeczy nie jest „bezkosztowe” z punktu widzenia ryzyka prawnego. Jeżeli wynajmujący decyduje się z tego uprawnienia skorzystać, przejmuje odpowiedzialność za stan zatrzymanych ruchomości.

Odpowiedzialność za rzeczy pozostawione w lokalu

Jeżeli wynajmujący zatrzymuje rzeczy albo samodzielnie organizuje ich przeniesienie do innego miejsca, musi liczyć się z odpowiedzialnością odszkodowawczą. Znaczenie ma tu przede wszystkim art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli odpowiedzialność wynika z nienależytego wykonania obowiązków związanych ze stosunkiem najmu, a także ogólne zasady odpowiedzialności za szkodę.

W orzecznictwie podkreśla się, że wynajmujący korzystający z uprawnienia z art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego zatrzymuje rzeczy „na własne niebezpieczeństwo”. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 14 kwietnia 2010 r., sygn. I ACa 240/10, wskazano, że oznacza to odpowiedzialność także za przypadkową utratę lub zniszczenie zatrzymanego przedmiotu zastawu.

Dlatego przy ciężkich maszynach, urządzeniach produkcyjnych, surowcach czy gotowych wyrobach trzeba działać ostrożnie. Samowolne przestawienie, demontaż lub wywóz rzeczy bez odpowiedniej dokumentacji może później prowadzić do sporu o uszkodzenie mienia, braki ilościowe albo utratę wartości handlowej.

Kto ponosi koszt usunięcia i przechowania ruchomości?

Odpowiedź zależy od tego, w jakim trybie działamy i jaki jest stan faktyczny.

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych, poniesione przez znalazcę lub przechowującego koszty przechowania oraz utrzymania rzeczy w należytym stanie, a także koszty poszukiwania osoby uprawnionej do odbioru rzeczy, obciążają osobę uprawnioną do odbioru do wysokości wartości rzeczy w dniu odbioru.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie wynajmujący automatycznie odzyska wszystkie realnie poniesione koszty magazynowania, transportu dźwigiem czy ochrony. Gdy koszty są wysokie, a były najemca odmawia ich zwrotu, może być potrzebne odrębne dochodzenie roszczeń.

Jeżeli interesuje Cię szerszy kontekst związany z dochodzeniem należności i zabezpieczaniem roszczeń, zobacz także zagadnienia z zakresu windykacji.

Wezwanie byłego najemcy do odbioru rzeczy

Najbezpieczniejszym pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do odbioru rzeczy. W piśmie warto:

• dokładnie opisać pozostawione ruchomości,
• wskazać miejsce ich przechowywania albo miejsce, w którym nadal się znajdują,
• wyznaczyć rozsądny termin odbioru,
• uprzedzić o kosztach dalszego przechowania, jeżeli powstają,
• wezwać do uzgodnienia technicznego sposobu odbioru, gdy potrzebny jest sprzęt specjalistyczny.

Dla celów dowodowych najlepiej doręczyć wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, kurierem albo przez komornika, jeżeli istnieje ryzyko sporu co do doręczenia. Przy przedsiębiorcy dodatkowo warto wysłać pismo na adres ujawniony w CEIDG albo KRS oraz na znany adres prowadzenia działalności.

Jeżeli sprawa dotyczy również samego wydania lokalu albo problemów z opróżnieniem nieruchomości, pomocne mogą być materiały o eksmisji i opróżnieniu lokalu.

Czy brak odbioru oznacza porzucenie rzeczy?

Nie automatycznie. Art. 180 Kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Potrzebne są więc łącznie dwa elementy: faktyczne porzucenie rzeczy oraz zamiar wyzbycia się własności.

Sam brak reakcji na wezwanie do odbioru albo samo pozostawienie rzeczy w lokalu po zakończeniu najmu zwykle nie daje jeszcze pewności, że doszło do porzucenia w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego. Taki pogląd wynika również z orzecznictwa. W wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z 21 marca 2012 r., sygn. VI Ga 47/12, wskazano, że sam brak zainteresowania rzeczą pozostawioną w określonym miejscu nie jest równoznaczny z wyrażeniem zamiaru wyzbycia się własności. Szerzej o sytuacji, gdy po zakończeniu najmu w lokalu nadal znajdują się cudze przedmioty, piszemy w materiale o rzeczach najemcy pozostawionych po ustaniu najmu.

Podobnie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 października 2019 r., sygn. III SAB/Gl 233/19, podkreślono, że nie ma podstaw do przyjęcia, iż sam brak zainteresowania się rzeczą pozostawioną w dowolnym miejscu oznacza spełnienie przesłanek z art. 180 Kodeksu cywilnego.

W praktyce zatem traktowanie pozostawionych maszyn lub towaru jako „rzeczy niczyich” bez mocnych dowodów zamiaru porzucenia jest ryzykowne.

Czy można zastosować ustawę o rzeczach znalezionych?

To rozwiązanie bywa rozważane pomocniczo, ale nie w każdej sprawie będzie idealnie pasować. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych reguluje obowiązki znalazcy, sposób zawiadamiania osoby uprawnionej do odbioru oraz rolę starosty.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, niezwłocznie zawiadamia ją o znalezieniu rzeczy i wzywa do odbioru. Zgodnie zaś z art. 5 ust. 1 ustawy, jeżeli znalazca nie zna osoby uprawnionej albo jej miejsca pobytu, niezwłocznie zawiadamia właściwego starostę.

Istotny jest też art. 8 ustawy o rzeczach znalezionych. Jeżeli przechowanie lub oddanie rzeczy przez znalazcę jest niemożliwe albo połączone z niebezpieczeństwem pogorszenia się rzeczy, trudnościami lub znacznymi kosztami, znalazca może ograniczyć się do wskazania osobie uprawnionej, właściwemu staroście albo właściwemu zarządcy miejsca, gdzie rzecz się znajduje.

To przepis szczególnie ważny przy ciężkich maszynach przemysłowych, liniach produkcyjnych, dużych urządzeniach czy towarze składowanym paletowo. W takiej sytuacji często rozsądniejsze jest formalne wskazanie miejsca położenia rzeczy niż fizyczne ich przewożenie na własny koszt i ryzyko.

Nabycie własności rzeczy nieodebranej

Art. 187 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w razie niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli odebrał ją w wyznaczonym przez starostę terminie.

Nie należy jednak mechanicznie zakładać, że każdy wynajmujący będzie tu „znalazcą” w prostym sensie. W sprawach po eksmisji albo po rozwiązaniu najmu duże znaczenie mają szczegóły: czy rzecz pozostała w lokalu za wiedzą stron, czy była objęta prawem zastawu, czy prowadzono protokolarne wydanie lokalu, czy istnieje kontakt z byłym najemcą, czy rzecz ma znaczną wartość gospodarczą. Dlatego ten tryb należy oceniać ostrożnie i zawsze przez pryzmat konkretnego stanu faktycznego.

Jak bezpiecznie postąpić w praktyce?

W sprawach takich jak opisana najbezpieczniejszy schemat działania wygląda zwykle następująco:

1. sporządzić szczegółowy protokół rzeczy pozostawionych w lokalu, najlepiej z dokumentacją zdjęciową i – gdy to potrzebne – udziałem świadków;
2. ustalić, czy wynajmujący chce skorzystać z ustawowego prawa zastawu z art. 670 § 1 i art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego;
3. wezwać byłego najemcę do odbioru rzeczy w określonym terminie oraz do uzgodnienia technicznego sposobu odbioru;
4. nie traktować milczenia najemcy jako automatycznego porzucenia rzeczy;
5. przy rzeczach wielkogabarytowych albo kosztownych rozważyć zastosowanie art. 8 ustawy o rzeczach znalezionych i wskazanie miejsca położenia rzeczy właściwemu organowi lub osobie uprawnionej;
6. na przyszłość uregulować w umowie najmu zasady postępowania z ruchomościami pozostawionymi po zakończeniu najmu, w tym obowiązek odbioru, terminy oraz zasady obciążania kosztami transportu i składowania.

Takie postanowienia umowne mieszczą się co do zasady w granicach swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, o ile ich treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych rodzajach ruchomości i odmiennym zachowaniu byłego najemcy.

FAQ

Czy po eksmisji mogę po prostu wyrzucić rzeczy najemcy?

Nie. Pozostawione ruchomości nadal co do zasady należą do byłego najemcy. Sam brak odbioru rzeczy nie daje automatycznie prawa do ich zniszczenia, wyrzucenia albo sprzedaży.

Czy koszty magazynowania zawsze zwróci były najemca?

Nie zawsze automatycznie. Można dochodzić zwrotu kosztów, ale podstawa i zakres roszczenia zależą od trybu działania, treści umowy najmu i wartości rzeczy. Przy ustawie o rzeczach znalezionych art. 9 ogranicza odpowiedzialność osoby uprawnionej do wysokości wartości rzeczy w dniu odbioru.

Czy mogę zatrzymać maszyny za zaległy czynsz?

Możliwe jest powołanie się na ustawowe prawo zastawu z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe. Trzeba jednak pamiętać, że zatrzymanie rzeczy odbywa się na własne niebezpieczeństwo zgodnie z art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy brak reakcji na wezwanie oznacza porzucenie rzeczy?

Nie. Do porzucenia w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego potrzebny jest zamiar wyzbycia się własności. Samo milczenie albo nieodebranie rzeczy zwykle nie wystarcza.

Czy w umowie najmu można przewidzieć zasady postępowania z pozostawionymi rzeczami?

Tak, co do zasady tak. W granicach art. 353¹ Kodeksu cywilnego warto przewidzieć sposób odbioru, termin, zasady obciążania kosztami i procedurę dokumentowania rzeczy pozostawionych po zakończeniu najmu.

Źródła

• art. 180, art. 187 § 1, art. 353¹, art. 471, art. 670 § 1, art. 671 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• art. 4 ust. 1, art. 5 ust. 1, art. 8, art. 9 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych, Dz.U. z 2023 r. poz. 501.
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 14 kwietnia 2010 r., I ACa 240/10.
• wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z 21 marca 2012 r., VI Ga 47/12.
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 października 2019 r., III SAB/Gl 233/19.