Podział majątku po wielu latach od rozwodu – jak sprzedać wspólne mieszkanie?

Po rozwodzie przez lata nie było podziału majątku – czy nadal można to zrobić?

Tak. Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, najczęściej wskutek prawomocnego rozwodu, były majątek wspólny staje się współwłasnością byłych małżonków w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 42 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz z art. 46 tej ustawy, który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o dziale spadku i o współwłasności w częściach ułamkowych.

Jeżeli więc mieszkanie albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, co do zasady nadal należy do obojga byłych małżonków, dopóki nie zostanie zawarta umowa o podział majątku albo nie zapadnie prawomocne postanowienie sądu.

W praktyce oznacza to, że nawet po 24 latach od rozwodu można wystąpić o podział majątku obejmujący lokal.

Czy mieszkanie wykupione w czasie małżeństwa wchodzi do majątku wspólnego?

Zasadnicza reguła wynika z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy: z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Aktualnie katalog składników majątku osobistego określa art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli lokal nie został nabyty z majątku osobistego jednego z małżonków i nie zachodzi szczególny wyjątek z tego przepisu, co do zasady należy przyjąć, że wszedł do majątku wspólnego.

W sprawach dotyczących dawnych mieszkań spółdzielczych trzeba jednak dokładnie ustalić, jakie prawo przysługiwało w dacie nabycia i na jakiej podstawie później doszło do przekształcenia. Inaczej ocenia się sytuację, gdy w czasie małżeństwa nabyto odrębną własność lokalu, a inaczej, gdy wcześniej istniało spółdzielcze prawo do lokalu, które następnie zostało przekształcone. Ostateczna kwalifikacja zależy więc od dokumentów: przydziału, aktu notarialnego, zaświadczeń spółdzielni i ewentualnej księgi wieczystej.

Dlaczego nie da się po prostu sprzedać mieszkania?

Jeżeli po rozwodzie byli małżonkowie pozostali współwłaścicielami lokalu albo wspólnie uprawnionymi z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, sprzedaż całego prawa wymaga współdziałania obu stron. Co do zasady rozporządzenie rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeden z byłych małżonków może co najwyżej rozporządzić swoim udziałem, ale sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym jest zwykle znacznie mniej korzystna i trudniejsza rynkowo niż sprzedaż całego mieszkania po wcześniejszym uporządkowaniu stanu prawnego.

Jeżeli więc celem jest swobodna sprzedaż lokalu, najpierw trzeba doprowadzić do działu majątku lub zniesienia współwłasności w odpowiednim trybie.

Notariusz czy sąd – jaka droga jest właściwa?

Jeżeli oboje byli małżonkowie są zgodni co do tego, komu ma przypaść lokal, jaka jest jego wartość i czy ma być spłata, podział majątku można przeprowadzić umownie. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 1037 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w zw. z art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Jeżeli nie ma zgody albo nie ma realnego kontaktu z byłą żoną, potrzebny będzie wniosek do sądu o podział majątku wspólnego. Takie sprawy rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę procesową stanowią art. 566 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Brak kontaktu z byłą żoną – co wtedy?

Sam brak kontaktu nie blokuje definitywnie sprawy, ale wpływa na jej przebieg. Najpierw trzeba ustalić, czy miejsce pobytu byłej żony jest znane. Jeśli adres jest znany, sąd będzie doręczał jej pisma na ten adres.

Jeżeli miejsce pobytu uczestniczki jest nieznane, można złożyć wniosek o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Podstawę stanowi art. 143 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Do takiego wniosku trzeba zwykle uprawdopodobnić, że miejsce pobytu rzeczywiście nie jest znane, np. przez zwroty korespondencji, informacje z rejestrów czy opis podjętych prób ustalenia adresu.

Jeżeli była żona jest osobą ciężko chorą, trzeba dodatkowo ustalić, czy jest zdolna do samodzielnego udziału w postępowaniu. Gdyby była ubezwłasnowolniona, w sprawie działa jej opiekun albo kurator. Jeżeli formalnie nie została ubezwłasnowolniona, sam stan zdrowia nie zastępuje reprezentacji ustawowej – trzeba badać konkretny stan faktyczny.

Co powinno znaleźć się we wniosku o podział majątku?

Wniosek powinien przede wszystkim wskazywać:

• datę i podstawę ustania wspólności majątkowej, np. prawomocny wyrok rozwodowy,
• składniki majątku objęte podziałem,
• propozycję sposobu podziału,
• wartość poszczególnych składników,
• ewentualne żądania rozliczenia nakładów i wydatków.

W praktyce dołącza się zwłaszcza: odpis wyroku rozwodowego z klauzulą prawomocności, odpis księgi wieczystej albo dokument ze spółdzielni, akt notarialny nabycia lub przekształcenia, dokumenty potwierdzające wartość lokalu oraz dowody nakładów.

Jeżeli sprawa jest rozbudowana, warto od razu jasno wskazać, czy żądają Państwo przyznania mieszkania jednemu z byłych małżonków ze spłatą, czy sprzedaży prawa i podziału ceny.

Jak sąd ustala skład, udziały i wartość majątku?

Zgodnie z art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Od tej zasady są wyjątki. Na podstawie art. 43 § 2 tej ustawy każdy z małżonków może żądać ustalenia nierównych udziałów, ale tylko z ważnych powodów i z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się każdego z małżonków do powstania majątku.

To rozwiązanie nie jest automatyczne. Sam fakt, że jedno z małżonków zarabiało więcej, zwykle nie wystarcza. Art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wyraźnie nakazuje uwzględniać także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Przy ustalaniu wartości sąd bierze pod uwagę stan majątku z chwili ustania wspólności, ale wartość według cen aktualnych z chwili orzekania. To utrwalona zasada stosowana w sprawach działowych i ma ogromne znaczenie przy lokalach, których ceny po latach znacznie wzrosły.

Nakłady, remonty, opłaty po rozwodzie – czy można je rozliczyć?

Tak, ale tylko wtedy, gdy zostaną odpowiednio wykazane. Zgodnie z art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

W sprawach po wielu latach najczęściej pojawiają się roszczenia o rozliczenie:

• remontów finansowanych po rozwodzie przez jednego z byłych małżonków,
• spłaty kredytu lub innych ciężarów związanych z lokalem,
• opłat eksploatacyjnych i podatków,
• nakładów zwiększających wartość mieszkania.

Nie każdy wydatek będzie jednak rozliczony w tej samej wysokości. Sąd bada, czy był to wydatek konieczny, użyteczny czy tylko zwykłe koszty korzystania z lokalu. Dlatego bardzo ważne są rachunki, przelewy, umowy z wykonawcami i inne dowody.

Jak sąd może podzielić mieszkanie?

Jeżeli chodzi o niewielką kawalerkę, fizyczny podział lokalu najczęściej nie wchodzi w grę. W praktyce sąd zwykle korzysta z jednego z następujących rozwiązań:

Podstawą do żądania zniesienia współwłasności jest art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, stosowany odpowiednio przez art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce przy kawalerce najbardziej realne jest przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków ze spłatą drugiego. Sprzedaż w trybie sądowym zwykle jest mniej opłacalna niż dobrowolna sprzedaż po uporządkowaniu stanu prawnego.

Ile kosztuje sprawa?

Opłata od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi obecnie:

• 1000 zł – co do zasady,
• 300 zł – jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału.

Wynika to z art. 38 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do tego mogą dojść dalsze wydatki, przede wszystkim zaliczka na opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli strony spierają się o wartość lokalu, a czasem także koszty pełnomocnika.

Czy można zabezpieczyć spłatę?

Jeżeli sąd przyzna lokal byłej żonie albo byłemu mężowi z obowiązkiem spłaty drugiej strony, warto rozważyć zabezpieczenie wykonania tego obowiązku. W zależności od okoliczności można wnosić o odpowiednie zabezpieczenie roszczenia na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu, w szczególności art. 730 § 1 i art. 730¹ § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Dobór środka zabezpieczenia zależy jednak od konkretnego stanu sprawy, etapu postępowania i rodzaju prawa do lokalu. W niektórych przypadkach praktyczne znaczenie może mieć także wpis hipoteki przymusowej, ale wymaga to odrębnej podstawy wykonawczej i właściwego momentu procesowego.

Co jeszcze warto sprawdzić przed złożeniem wniosku?

Przed wszczęciem sprawy dobrze jest ustalić:

• czy lokal ma księgę wieczystą i kto jest wpisany jako właściciel,
• czy prawo do lokalu jest odrębną własnością czy spółdzielczym własnościowym prawem,
• czy po rozwodzie były ponoszone większe nakłady na mieszkanie,
• czy drugi małżonek żyje, gdzie mieszka i czy jest zdolny do udziału w sprawie,
• czy istnieją inne elementy majątku wspólnego, które także należałoby objąć podziałem.

Jeżeli poza mieszkaniem istnieją jeszcze inne składniki majątku, sąd co do zasady powinien objąć podziałem cały majątek wspólny, chyba że zachodzą ważne powody do częściowego podziału.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne sprawy wyglądają w praktyce po wielu latach od rozwodu.

FAQ

Czy podział majątku po rozwodzie przedawnia się?

Co do zasady nie. Samo uprawnienie do żądania podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności nie wygasa tylko dlatego, że minęło wiele lat od rozwodu.

Czy można sprzedać mieszkanie bez zgody byłej żony?

Zwykle nie, jeżeli była żona nadal jest współwłaścicielką albo współuprawnioną do lokalu. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest co do zasady konieczna do sprzedaży całego prawa.

Czy sąd zawsze dzieli majątek po połowie?

Punktem wyjścia są równe udziały z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nierówne udziały są możliwe, ale trzeba wykazać ważne powody i inny stopień przyczynienia się do powstania majątku.

Co jeśli były małżonek jest chory i nie ma z nim kontaktu?

Trzeba ustalić, czy znane jest jego miejsce pobytu i czy ma zdolność do udziału w sprawie. Gdy miejsce pobytu jest nieznane, sąd może ustanowić kuratora procesowego. Jeżeli osoba jest ubezwłasnowolniona, działa za nią przedstawiciel ustawowy.

Jak długo trwa sprawa o podział majątku?

To zależy od sporu między stronami, liczby składników majątku, potrzeby powołania biegłego oraz problemów z doręczeniami. Jeżeli chodzi o podział prawa do lokalu komunalnego lub inne złożone prawa mieszkaniowe, sprawa może wymagać dodatkowej analizy dokumentów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33, art. 42, art. 43, art. 45, art. 46 – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 210 § 1, art. 1037 § 2 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 143, art. 566 i nast., art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38 ust. 1 i 2 – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398