Podział mieszkania wykupionego po ślubie i spłata długów sprzed ślubu

Mieszkanie wykupione po ślubie – czy należy do majątku wspólnego?

W opisanym stanie faktycznym kluczowe znaczenie ma chwila nabycia prawa do lokalu. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

To oznacza, że jeżeli dopiero po ślubie doszło do wykupu lokalu i uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo odrębnej własności, to co do zasady taki składnik wchodzi do majątku wspólnego. Sam wpis w księdze wieczystej tylko na jednego małżonka nie przesądza jeszcze o przynależności do majątku osobistego.

Potwierdza to utrwalona linia orzecznicza, w tym postanowienie Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2009 r., II CSK 273/09, zgodnie z którym dla wejścia prawa do majątku wspólnego decydujące znaczenie ma czas nabycia. Jeżeli więc wykup nastąpił podczas trwania wspólności ustawowej, punkt wyjścia jest taki, że mieszkanie należy do majątku wspólnego.

Wyjątek mógłby wynikać np. z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli z nabycia w zamian za składniki majątku osobistego. Taka sytuacja wymaga jednak wyraźnego wykazania źródła finansowania i związku między majątkiem osobistym a nabyciem. Jeżeli chcesz porównać taki wariant, zobacz materiał o zakupie z majątku osobistego.

Co z lokatorskim prawem do lokalu sprzed ślubu?

Jeżeli przed ślubem mąż miał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to trzeba odróżnić to wcześniejsze uprawnienie od późniejszego wykupu. W praktyce sąd bada, jakie prawo istniało przed ślubem i jakie prawo zostało nabyte już po ślubie. To rozróżnienie bywa decydujące dla rozliczeń.

Jeżeli po ślubie nastąpiło przekształcenie prawa lokatorskiego w silniejsze prawo majątkowe za środki wspólne, najczęściej pojawia się spór, czy do majątku wspólnego weszło całe nowe prawo, czy tylko należy rozliczyć nakłady na majątek osobisty jednego małżonka. W konkretnym postępowaniu sąd ustala to na podstawie dokumentów ze spółdzielni, umowy wykupu, historii wpłat i celu kredytu.

W podobnych sprawach duże znaczenie mają: data przydziału lokalu, status prawa przed ślubem, wysokość wkładu, saldo zadłużenia na dzień ślubu oraz to, jaka część wspólnego kredytu została przeznaczona na sam wykup, a jaka na spłatę wcześniejszych zobowiązań męża.

Spłata długów sprzed ślubu z majątku wspólnego

To drugi najważniejszy element tej sprawy. Jeżeli część wspólnego kredytu została przeznaczona na spłatę kredytów, debetów lub innych długów męża sprzed ślubu, to nie jest to „neutralne” przy podziale majątku.

Zgodnie z art. 45 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przepisy o zwrocie wydatków i nakładów stosuje się odpowiednio także wtedy, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego. To daje podstawę do żądania rozliczenia kwot, które z majątku wspólnego poszły na zobowiązania należące wyłącznie do drugiego małżonka.

Jeżeli więc z kredytu zaciągniętego już po ślubie tylko część została przeznaczona na wykup mieszkania, a reszta na dawne długi męża, to przy podziale majątku warto wyodrębnić przynajmniej trzy strumienie pieniędzy:

• kwotę przeznaczoną na wykup lokalu,
• kwotę przeznaczoną na spłatę długów męża sprzed ślubu,
• kwoty wydane na bieżące zaległości powstałe już w trakcie małżeństwa, np. czynsz.

To rozliczenie nie odbywa się „automatycznie”. Trzeba zgłosić odpowiedni wniosek i przedstawić dowody: umowę kredytu, dyspozycje wypłaty, potwierdzenia spłat, historię rachunku i dokumenty wierzycieli.

Jeżeli problem dotyczy wcześniejszych zobowiązań jednego z małżonków, pomocny może być też materiał o tym, jak działa kredyt sprzed ślubu.

Jakie roszczenia można zgłosić przy podziale majątku?

W postępowaniu o podział majątku wspólnego można żądać nie tylko samego podziału składników majątkowych, ale również rozliczenia określonych przesunięć majątkowych. Podstawą jest przede wszystkim art. 45 § 1–3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce w podobnej sprawie mogą pojawić się następujące żądania:

1. ustalenie, że mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego,
2. rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty męża, jeżeli z wspólnych środków spłacano jego długi sprzed ślubu,
3. rozliczenie spłat kredytu i opłat za mieszkanie poniesionych po ustaniu wspólności przez jednego z małżonków,
4. ustalenie nierównych udziałów na podstawie art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeśli są ku temu podstawy.

W postępowaniu trzeba odróżnić podział aktywów od rozliczania zobowiązań wobec banku. Sąd dzieli majątek wspólny między byłych małżonków, ale co do zasady nie „przepisuje” kredytu hipotecznego w relacji z bankiem bez zgody banku. Wobec banku nadal mogą odpowiadać oboje kredytobiorcy, jeżeli oboje podpisali umowę.

Nierówne udziały – kiedy są możliwe?

Domyślną zasadę określa art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Odejście od tej zasady jest wyjątkiem.

Zgodnie z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może żądać ustalenia udziałów z uwzględnieniem stopnia, w jakim przyczynił się do powstania majątku wspólnego, jeżeli przemawiają za tym ważne powody. Obie przesłanki muszą wystąpić łącznie:

• istotnie nierówny stopień przyczynienia się do powstania majątku,
• ważne powody, czyli okoliczności natury etycznej i rodzinnej, np. trwawe uchylanie się od pracy i od obowiązku przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny.

Samo to, że jedno z małżonków zarabiało więcej, nie wystarcza jeszcze automatycznie do ustalenia udziałów 75/25 czy 80/20. Trzeba wykazać pełny obraz funkcjonowania małżeństwa: kto spłacał kredyt, kto ponosił koszty utrzymania, czy druga strona miała realne możliwości zarobkowe, czy uchylała się od pracy, a także jaki był wkład osobisty w opiekę nad dzieckiem i prowadzenie domu. Wynika to wprost z art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym przy ocenie przyczynienia uwzględnia się również osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

Jeżeli przez pewien czas nie pracowała Pani z powodu opieki nad małym dzieckiem, sąd powinien to traktować jako wkład w funkcjonowanie rodziny, a nie jako „brak przyczynienia”. Z drugiej strony, jeśli po ustaniu wspólnego pożycia to Pani samodzielnie spłacała raty i koszty utrzymania mieszkania, może to mieć duże znaczenie przy rozliczeniach między stronami.

Jak liczyć rozliczenie mieszkania i kredytu?

W podobnych sprawach nie ma jednego prostego wzoru, bo wynik zależy od ustaleń faktycznych. Najczęściej trzeba przeprowadzić rozliczenie etapami.

Jeżeli mieszkanie zostanie uznane za składnik majątku wspólnego, sąd zwykle ustala jego wartość według stanu z chwili ustania wspólności i cen z chwili podziału. Taką zasadę przyjmuje utrwalone orzecznictwo dotyczące podziału majątku.

Następnie sąd może:

• przyznać mieszkanie jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedać je i podzielić cenę, jeżeli podział w naturze nie jest możliwy i brak zgody co do przejęcia,
• rozliczyć dodatkowo nakłady i wydatki między stronami.

Hipoteka i niespłacony kredyt – jak wpływają na podział?

W sprawach działowych trzeba odróżnić wartość mieszkania jako składnika majątku od odpowiedzialności wobec banku. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, przy podziale majątku wspólnego wartość nieruchomości obciążonej hipoteką co do zasady ustala się bez pomniejszania jej o wartość obciążenia hipotecznego. Podobny kierunek potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18.

W praktyce oznacza to, że sąd może przyjąć pełną wartość mieszkania, a kwestie spłaconego i niespłaconego kredytu rozliczać odrębnie między stronami. To często prowadzi do sporów, dlatego tak ważne jest dokładne wykazanie, kto po rozstaniu faktycznie płacił raty.

Jeżeli jeden z małżonków rozważa przeniesienie nieruchomości na drugiego, warto pamiętać, że samo rozporządzenie własnością nie musi rozwiązać problemów wierzycielskich. Na marginesie warto zobaczyć materiał: przepisanie nieruchomości a egzekucja.

Jakie dowody przygotować do sprawy?

W sprawie o podział majątku przy takim stanie faktycznym najważniejsze są dokumenty. Im dokładniej uda się rozdzielić przepływy pieniędzy, tym większa szansa na rzetelne rozliczenie.

• umowa o ustanowienie lub przekształcenie prawa do lokalu,
• zaświadczenia i rozliczenia ze spółdzielni mieszkaniowej,
• umowa kredytu hipotecznego i harmonogram spłat,
• historia rachunku bankowego pokazująca przeznaczenie wypłaconych środków,
• dokumenty dotyczące spłaconych długów męża sprzed ślubu,
• potwierdzenia rat kredytu, czynszu i innych opłat po rozstaniu,
• dokumenty potwierdzające dochody stron oraz przerwy w zatrudnieniu,
• dowody dotyczące opieki nad dzieckiem i prowadzenia gospodarstwa domowego.

Jeżeli nie da się precyzyjnie ustalić celu każdej wypłaty, sąd może oceniać materiał dowodowy całościowo, ale brak dokumentów zwykle osłabia możliwość dochodzenia konkretnych kwot.

Wnioski praktyczne

W opisanej sprawie najbardziej prawdopodobne są dwa warianty:

1. Mieszkanie zostaje uznane za majątek wspólny – wtedy dzielona jest jego wartość, a dodatkowo rozlicza się spłatę długów męża sprzed ślubu oraz raty i opłaty uiszczane po ustaniu wspólności.
2. Mieszkanie zostaje uznane za majątek osobisty męża – wtedy nadal można dochodzić rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na to mieszkanie oraz rozliczenia wspólnych środków zużytych na spłatę jego osobistych długów na podstawie art. 45 § 1 i § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie da się uczciwie policzyć końcowego rozliczenia bez dokumentów pokazujących, jaka część kredytu poszła na wykup mieszkania, a jaka na wcześniejsze zobowiązania męża. To właśnie ten podział kwot będzie zwykle punktem centralnym całej sprawy.

FAQ

Czy mieszkanie wykupione po ślubie jest wspólne, jeśli właścicielem w księdze wieczystej jest tylko mąż?

Najczęściej tak. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego decydujące znaczenie ma to, że prawo zostało nabyte w czasie wspólności ustawowej, a nie sam wpis w księdze wieczystej.

Czy można odzyskać część pieniędzy przeznaczonych na długi męża sprzed ślubu?

Tak, jeżeli zostały spłacone z majątku wspólnego. Podstawą jest art. 45 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba jednak wykazać wysokość tych spłat i ich źródło.

Czy sąd podzieli też kredyt hipoteczny?

Nie w tym sensie, że nie zmieni umowy z bankiem bez zgody banku. Sąd może natomiast rozliczyć między byłymi małżonkami, kto i w jakim zakresie spłacał raty, oraz komu przypadnie mieszkanie.

Czy większe zarobki jednego małżonka automatycznie dają prawo do większego udziału?

Nie. Dla nierównych udziałów potrzebne są jednocześnie ważne powody i wykazanie nierównego stopnia przyczynienia się do powstania majątku wspólnego, zgodnie z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy opieka nad dzieckiem ma znaczenie przy podziale majątku?

Tak. Art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nakazuje uwzględniać także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33, art. 43 § 1–3 oraz art. 45 § 1–3 – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2009 r., II CSK 273/09.

3. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18.