Droga na mojej działce, co zrobić, gdy granice wchodzą w pas drogowy?

Najpierw ustalmy fakty – skąd naprawdę bierze się problem granic?

W pierwszej kolejności należałoby skontaktować się z urzędem miasta (wydział drogownictwa lub geodezji), aby ustalić sporną kwestię granic. Podane informacje są bowiem niewystarczające do pełnej oceny zaistniałej sytuacji. Konieczne jest przeprowadzenie dokładnej analizy oraz ustalenie wcześniejszego stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej nieruchomości. Może się okazać, że działka ma sporną granicę od strony opisanej przez Panią drogi albo że gmina zajęła fragment działki prywatnej (świadomie lub nieświadomie).

Jeżeli teren Pani działki został zajęty przez gminę całkowicie bezumownie, a więc budowa drogi odbyła się bez porozumienia z właścicielem nieruchomości albo bez jakiegokolwiek tytułu prawnego (np. decyzji administracyjnej czy ustawy), należy ustalić, kiedy doszło do budowy tej drogi na cudzym gruncie. Ustalenie dokładnej daty rozpoczęcia budowy jest istotne, ponieważ od niej zależy, czy nie doszło do zasiedzenia przez gminę tego terenu.

Kiedy gmina zajmuje teren bez tytułu prawnego – co sprawdzić?

Wszystkich tych informacji należy poszukiwać w urzędzie gminy. Aby uzyskać je w sposób formalny, warto wystąpić z pisemnym wnioskiem o udzielenie informacji publicznej, wskazując zakres żądanych danych – np. podstawę prawną budowy drogi, datę rozpoczęcia inwestycji, dokumentację projektową oraz tytuł prawny do zajmowania przez gminę części Pani nieruchomości.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi?

Jeżeli po analizie okaże się, że gmina nie posiada żadnego uprawnienia do zajmowania części Pani działki, co do zasady przysługują Pani następujące możliwości:

• żądanie usunięcia drogi z terenu nieruchomości i przywrócenia terenu do stanu poprzedniego,

• żądanie ustanowienia służebności gruntowej na Pani nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem,

• żądanie wykupienia przez gminę terenu zajętego pod drogę i przeprowadzenia w tym celu postępowania podziałowego,

• żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z Pani nieruchomości za okres wsteczny.

Ponadto, jeżeli nie była Pani świadoma rzeczywistego, geodezyjnego przebiegu granic nieruchomości, może Pani dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi wobec osoby sprzedającej działkę. W szczególności może Pani żądać obniżenia ceny nieruchomości. Roszczenie to należy zgłosić sprzedawcy w ciągu 1 roku od dnia, w którym dowiedziała się Pani o spornym przebiegu granic, przy czym termin ten nie może przekroczyć 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

FAQ – najczęściej zadane pytania

Czy to możliwe, że granice działki przebiegają przez istniejącą drogę publiczną?
Tak. Zdarza się, że droga została wybudowana na części prywatnej działki albo że dane geodezyjne nie odpowiadają faktycznemu przebiegowi drogi w terenie.

Od czego zacząć wyjaśnianie takiej sytuacji?
Najlepiej skontaktować się z urzędem miasta lub gminy (wydział geodezji albo drogownictwa) i ustalić podstawę prawną zajęcia terenu pod drogę.

Jak sprawdzić, czy gmina ma prawo korzystać z fragmentu działki?
Można złożyć wniosek o udostępnienie informacji publicznej i poprosić o dokumenty dotyczące budowy drogi oraz tytułu prawnego do zajęcia gruntu.

Czy gmina może zasiedzieć fragment działki zajęty pod drogę?
Tak, jeżeli korzystała z niego przez odpowiednio długi czas jak właściciel. Dlatego ważne jest ustalenie, kiedy droga została wybudowana.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi działki?
W zależności od sytuacji można żądać usunięcia drogi, wykupu zajętego fragmentu działki, ustanowienia służebności za wynagrodzeniem albo zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Czy można dochodzić roszczeń od sprzedawcy działki?
Tak, jeżeli kupujący nie wiedział o wadzie nieruchomości, może skorzystać z rękojmi i np. żądać obniżenia ceny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
5. Ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej - Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198