Zasiedzenie a wspólność majątkowa małżonków – kto jest właścicielem?

Tak – co do zasady, jeżeli termin zasiedzenia upłynął w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomość nabyta przez zasiedzenie wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez jednego albo oboje małżonków, oraz z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który określa nabycie własności przez zasiedzenie po upływie odpowiednio 20 albo 30 lat.

Decydujący jest więc moment nabycia własności przez zasiedzenie, czyli dzień, w którym upłynął termin z art. 172 § 1 albo § 2 Kodeksu cywilnego. Postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny – potwierdza, że własność została nabyta wcześniej, z mocy prawa.

Kiedy zasiedzenie wchodzi do majątku wspólnego małżonków?

Jeżeli w dniu upływu terminu zasiedzenia małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności ustawowej, nabyte prawo własności co do zasady staje się składnikiem majątku wspólnego. Takie stanowisko od lat przyjmuje orzecznictwo, w tym uchwała Sądu Najwyższego z 28 lutego 1978 r., sygn. III CZP 7/78.

Nie ma tu zasadniczego znaczenia, czy zasiedzenie nastąpiło w dobrej czy złej wierze. Ma to wpływ na długość terminu zasiedzenia na podstawie art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, ale nie na samą kwalifikację prawa do majątku wspólnego.

Znaczenie mają natomiast konkretne okoliczności faktyczne, zwłaszcza:

• czy w chwili upływu terminu zasiedzenia trwało małżeństwo,
• czy istniała wspólność ustawowa, czy np. rozdzielność majątkowa,
• czy nie zachodził szczególny wyjątek wynikający z ustroju majątkowego lub charakteru prawa.

Co jest ważniejsze: postanowienie sądu czy chwila upływu terminu?

W praktyce to bardzo istotne. Sąd w sprawie o zasiedzenie stwierdza, że własność została nabyta z określoną datą. To właśnie ta data przesądza, czy nieruchomość weszła do majątku wspólnego.

Przykładowo: jeżeli sąd wydał postanowienie w 2026 r., ale stwierdził, że zasiedzenie nastąpiło 15 maja 2018 r., to dla oceny przynależności do majątku wspólnego liczy się 15 maja 2018 r. Jeżeli wtedy trwała wspólność ustawowa, nieruchomość co do zasady należy do obojga małżonków.

Jeżeli jednak przed tą datą ustanowiono rozdzielność majątkową, sytuacja może być inna i wymaga odrębnej analizy.

Kiedy nieruchomość nie wejdzie do majątku wspólnego?

Najczęstszy wyjątek to brak wspólności ustawowej w chwili upływu terminu zasiedzenia. Jeżeli przed tą datą małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność, albo rozdzielność powstała z mocy orzeczenia sądu, nieruchomość może wejść do majątku osobistego tego małżonka, który był posiadaczem samoistnym i nabył własność przez zasiedzenie.

Trzeba też pamiętać, że zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego katalog składników majątku osobistego jest zamknięty. Samo zasiedzenie nie zostało tam wymienione jako odrębna podstawa kwalifikowania nabytego prawa do majątku osobistego, dlatego przy wspólności ustawowej punktem wyjścia pozostaje art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli jednak stan faktyczny jest bardziej złożony – np. posiadanie rozpoczęło się przed ślubem, po drodze zmieniał się ustrój majątkowy albo toczył się spór co do tego, kto faktycznie był posiadaczem samoistnym – konieczna jest analiza dat i dokumentów.

Czy można dopisać drugiego małżonka samym wnioskiem do księgi wieczystej?

Nie zawsze. To najczęstsze praktyczne nieporozumienie. Postępowanie wieczystoksięgowe ma charakter formalny, a sąd bada głównie treść i formę dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Zgodnie z art. 31 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpis może nastąpić na podstawie odpowiednich dokumentów, a usunięcie niezgodności między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym wymaga wykazania tej niezgodności orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest tylko mąż, a z postanowienia o zasiedzeniu również wynika tylko jego nazwisko, sąd wieczystoksięgowy zazwyczaj nie będzie prowadził samodzielnych ustaleń co do tego, że prawo należy także do drugiego małżonka w ramach wspólności ustawowej.

Dlatego w wielu przypadkach właściwą drogą jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej – kiedy jest potrzebne?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

W opisanej sytuacji niezgodność polega na tym, że księga wieczysta ujawnia jako właściciela tylko jednego małżonka, mimo że – według rzeczywistego stanu prawnego – nieruchomość weszła do majątku wspólnego.

To właśnie ten proces najczęściej prowadzi do uzyskania wyroku stanowiącego podstawę prawidłowego wpisu w księdze wieczystej.

Jaki sąd jest właściwy i ile kosztuje pozew?

Sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy do właściwości sądu miejsca położenia nieruchomości – wynika to z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Pozew powinien spełniać wymagania z art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli zawierać m.in. dokładnie określone żądanie, oznaczenie wartości przedmiotu sporu oraz przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie.

Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu i co do zasady jest ustalana według art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wynosi 5% tej wartości, nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 200 000 zł.

To ważna aktualizacja: obecnie górny limit opłaty stosunkowej wynosi 200 000 zł, a nie 100 000 zł.

Jakie dokumenty zwykle trzeba dołączyć?

Zakres dokumentów zależy od stanu faktycznego, ale najczęściej potrzebne będą:

• prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie,
• aktualny odpis księgi wieczystej albo wydruk z elektronicznej księgi wieczystej,
• odpis aktu małżeństwa,
• dokumenty potwierdzające ustrój majątkowy małżonków w dacie upływu zasiedzenia, np. brak intercyzy albo umowę majątkową, jeśli była zawierana,
• ewentualnie odpis orzeczenia ustanawiającego rozdzielność majątkową, jeśli taka wystąpiła.

W zależności od sprawy pomocne mogą być też akta postępowania o zasiedzenie, zwłaszcza gdy trzeba wykazać dokładną datę nabycia prawa.

Czy da się uniknąć procesu?

Czasem tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Jeżeli istnieją odpowiednie dokumenty i wszyscy zainteresowani składają zgodne oświadczenia w wymaganej formie, możliwe bywa przeprowadzenie sprawy prostszą drogą. W praktyce jednak przy wpisie tylko jednego małżonka po zasiedzeniu sądy wieczystoksięgowe często oczekują wyraźnej podstawy usuwającej niezgodność, czyli orzeczenia sądu.

Dlatego odpowiedź zależy od tego, jakie dokumenty już istnieją i jak brzmi prawomocne postanowienie o zasiedzeniu.

Co powinno znaleźć się w pozwie?

Poza elementami wskazanymi w art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, warto zadbać o bardzo precyzyjne sformułowanie żądania. W praktyce żądanie powinno zmierzać do uzgodnienia treści księgi wieczystej przez wpisanie, że nieruchomość stanowi własność małżonków na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Trzeba też opisać:

• datę zawarcia małżeństwa,
• obowiązujący ustrój majątkowy,
• datę, z którą nastąpiło zasiedzenie,
• aktualną treść księgi wieczystej,
• na czym polega niezgodność między księgą a rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli istnieje ryzyko dalszych wpisów lub rozporządzeń nieruchomością, można rozważyć również wniosek o zabezpieczenie i wpis ostrzeżenia, o którym mowa w art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

FAQ

Czy o wejściu nieruchomości do majątku wspólnego decyduje data ślubu czy data postanowienia sądu?

Decyduje data upływu terminu zasiedzenia. Postanowienie sądu tylko potwierdza wcześniejsze nabycie własności.

Czy dobra lub zła wiara ma znaczenie dla wpisu drugiego małżonka?

Ma znaczenie dla długości terminu zasiedzenia z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, ale nie przesądza sama przez się, czy prawo weszło do majątku wspólnego.

Czy wystarczy sam formularz KW-WPIS?

Nie zawsze. Jeżeli księga wieczysta jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i brak odpowiedniej podstawy dokumentowej, konieczne może być wcześniejsze uzyskanie wyroku w sprawie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Kogo należy pozwać w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej?

To zależy od tego, kto jest ujawniony w księdze i czyje prawa mają zostać skorygowane. Skład stron trzeba ustalić na podstawie konkretnej treści księgi wieczystej i stanu prawnego.

Czy po wyroku sądu trzeba jeszcze składać wniosek do księgi wieczystej?

Tak, co do zasady wyrok stanowi podstawę wpisu, ale sam wpis w księdze następuje w odrębnym postępowaniu wieczystoksięgowym.

Źródła

• art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 31 § 1 oraz art. 33 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 10 ust. 1 i 2 oraz art. 31 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• art. 38 § 1 oraz art. 187 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• uchwała Sądu Najwyższego z 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78,
• uchwała Sądu Najwyższego z 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92,
• postanowienie Sądu Najwyższego z 14 grudnia 1984 r., III CRN 270/84,
• wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2001 r., IV CKN 506/00.