Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej a nieruchomość

Kupno nieruchomości przez jednego z małżonków

Jeżeli między małżonkami obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, to co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania wchodzą do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jednocześnie do majątku osobistego każdego z małżonków należą składniki wskazane w art. 33 tej ustawy.

W praktyce o przynależności nieruchomości do majątku wspólnego albo osobistego decyduje nie tylko data zakupu, lecz także treść aktu notarialnego, źródło finansowania oraz to, kto występował jako nabywca. Przy nieruchomościach znaczenie ma również wpis w księdze wieczystej, choć sam wpis co do zasady nie tworzy prawa własności, lecz je ujawnia.

Jeżeli w akcie notarialnym jako kupujący został wskazany tylko jeden małżonek, a nieruchomość została nabyta do jego majątku osobistego, to później bardzo trudno twierdzić, że od początku była objęta wspólnością. Taka ocena może się jeszcze bardziej komplikować, gdy środki na zakup pochodziły częściowo z majątku osobistego, częściowo ze wspólnego.

W sprawach dotyczących nabycia nieruchomości trzeba też pamiętać o art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości. Brak wymaganej zgody nie oznacza jednak automatycznie, że nieruchomość staje się wspólna. Skutki zależą od konkretnej treści czynności i późniejszego jej potwierdzenia albo braku potwierdzenia zgodnie z art. 37 § 2–4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czyj jest dom wybudowany na działce należącej do jednego małżonka?

Jeżeli działka należy do majątku osobistego jednego z małżonków, to co do zasady także dom wybudowany na tej działce należy do tego samego majątku. Wynika to z zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 46 § 1 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Dodatkowo art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Oznacza to, że dom wybudowany na gruncie jednego małżonka nie staje się automatycznie własnością obojga tylko dlatego, że budowa była finansowana wspólnie.

W takiej sytuacji drugi małżonek może mieć co najwyżej roszczenia dotyczące nakładów z majątku wspólnego albo osobistego na majątek osobisty drugiego małżonka. Podstawę rozliczeń między małżonkami stanowi przede wszystkim art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na nieruchomość

Tak, co do zasady możliwe jest późniejsze objęcie takiej nieruchomości majątkiem wspólnym. Podstawę stanowi art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Jeżeli więc działka albo dom należą dziś do majątku osobistego jednego małżonka, małżonkowie mogą zawrzeć u notariusza umowę rozszerzającą wspólność ustawową na tę konkretną nieruchomość. W praktyce notariusz przygotowuje akt notarialny, a następnie zwykle składa także wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej.

Takie rozwiązanie bywa stosowane również wtedy, gdy potrzebne jest uwspólnienie mieszkania otrzymanego wcześniej przez jednego z małżonków albo gdy chodzi o włączenie działki do majątku wspólnego przed dalszą inwestycją.

Jakie skutki wywołuje taka umowa?

Najważniejszy skutek jest cywilnoprawny: od chwili wskazanej w umowie nieruchomość staje się składnikiem majątku wspólnego małżonków. Co do zasady taka umowa działa na przyszłość i porządkuje stan majątkowy między stronami. Ułatwia to późniejsze zarządzanie nieruchomością, dziedziczenie, rozliczenia przy rozwodzie albo zabezpieczenie interesów obojga małżonków.

W praktyce po zawarciu aktu warto dopilnować ujawnienia obojga małżonków w księdze wieczystej. Dla obrotu nieruchomością ma to duże znaczenie dowodowe i praktyczne.

Trzeba jednak odróżnić skutki cywilne od podatkowych. To, że nieruchomość została później włączona do majątku wspólnego, nie oznacza automatycznie, że organ podatkowy uzna, iż od początku była „własną” nieruchomością obojga małżonków na potrzeby ulgi czy zwolnienia. W sprawach podatkowych rozstrzygające są przepisy obowiązujące w dacie zdarzenia podatkowego, treść konkretnej ulgi oraz utrwalona linia interpretacyjna i orzecznicza dla danego typu sprawy.

Czy można nadać rozszerzeniu wspólności skutek wsteczny?

W obrocie prawnym spotyka się pogląd, że umowa rozszerzająca wspólność może obejmować także przedmioty należące wcześniej do majątku osobistego jednego z małżonków. Nie oznacza to jednak pełnej swobody „cofania” wszystkich skutków prawnych wobec osób trzecich lub organów państwowych.

Najbezpieczniej przyjąć, że umowa majątkowa małżeńska reguluje stosunki majątkowe między małżonkami od chwili w niej określonej, ale nie może dowolnie pogarszać sytuacji wierzycieli ani automatycznie zmieniać skutków podatkowych zdarzeń już zakończonych. Znaczenie mają tu m.in. art. 47¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczący skuteczności umowy majątkowej wobec osób trzecich oraz szczególne przepisy podatkowe.

Jeżeli więc celem jest obrona przed konsekwencjami podatkowymi dotyczącymi dawnej sprzedaży lokalu czy dawnej ulgi mieszkaniowej, trzeba liczyć się z tym, że organ może ocenić sprawę niezależnie od późniejszej zmiany ustroju majątkowego małżonków.

Czy da się „poprawić” dawny akt notarialny?

Zwykle nie da się po latach zwyczajnie skorygować aktu notarialnego w taki sposób, aby zmienić skutki nabycia nieruchomości, która została już przeniesiona, ujawniona w księdze wieczystej i stała się podstawą dalszych czynności. Możliwe są jedynie szczególne działania, jeżeli rzeczywiście doszło do wady oświadczenia woli albo do omyłki, ale to wymaga bardzo mocnych podstaw faktycznych i dowodowych.

W niektórych sytuacjach rozważa się powołanie na błąd co do treści czynności prawnej na podstawie art. 84 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Taka droga jest jednak trudna, a po wielu latach zwykle ma małe znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy nieruchomość została już zabudowana, obciążona albo była podstawą dalszych rozliczeń. Dodatkowo trzeba pamiętać o art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wygasa z upływem roku od jego wykrycia.

Skutki podatkowe – na co trzeba uważać?

W starszych stanach faktycznych, zwłaszcza dotyczących sprzedaży mieszkania i wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe, kluczowe znaczenie mają przepisy obowiązujące w dacie sprzedaży i ponoszenia wydatków. Dzisiaj podstawowe zwolnienie mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe – w art. 21 ust. 25 tej ustawy. W dawnych stanach faktycznych mogły jednak obowiązywać inne regulacje przejściowe.

Dlatego nie można z góry założyć, że wydatki ponoszone przez jednego małżonka na budowę domu stojącego na działce należącej wyłącznie do drugiego zawsze dadzą prawo do ulgi albo zawsze to prawo wykluczą. Ocenę trzeba oprzeć na konkretnym brzmieniu przepisów obowiązujących w chwili sprzedaży, na tytule prawnym do nieruchomości i na aktualnym orzecznictwie dla danego okresu.

Jeżeli urząd skarbowy zakwestionował ulgę albo zwolnienie, warto sprawdzić:

• datę sprzedaży nieruchomości i przepisy przejściowe,
• treść aktu notarialnego nabycia działki,
• treść księgi wieczystej,
• na kogo były wystawiane faktury,
• czy zostały wydane decyzje podatkowe i czy upłynęły terminy odwoławcze,
• czy istnieją podstawy do ulgi w spłacie zaległości podatkowej.

W sprawach zaległości podatkowych warto pamiętać o art. 67a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Przepis ten pozwala organowi podatkowemu, na wniosek podatnika, m.in. odroczyć termin płatności podatku lub zaległości, rozłożyć zapłatę na raty, a w szczególnych przypadkach także umorzyć zaległość podatkową w całości lub w części. Jest to jednak decyzja uznaniowa, zależna od ważnego interesu podatnika lub interesu publicznego.

Co praktycznie zrobić w takiej sytuacji?

Jeżeli zależy Państwu przede wszystkim na uporządkowaniu własności na przyszłość, najczęściej właściwym krokiem jest notarialne rozszerzenie wspólności. Jeżeli jednak spór dotyczy już rozliczeń z urzędem skarbowym, potrzebna jest osobna analiza podatkowa dokumentów i terminów.

FAQ

Czy można rozszerzyć wspólność majątkową tylko na jedną nieruchomość?

Tak. Umowa majątkowa małżeńska może obejmować konkretnie wskazany składnik majątkowy, np. jedną działkę, dom albo mieszkanie. Wymaga to aktu notarialnego zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy dom wybudowany wspólnie na działce męża automatycznie staje się wspólny?

Nie. Co do zasady należy do właściciela gruntu, ponieważ budynek jest częścią składową nieruchomości gruntowej zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego.

Czy rozszerzenie wspólności cofnie skutki dawnej decyzji podatkowej?

Zwykle nie automatycznie. Skutki podatkowe trzeba oceniać według przepisów obowiązujących w czasie powstania obowiązku podatkowego i konkretnego stanu faktycznego.

Czy po rozszerzeniu wspólności trzeba zmienić księgę wieczystą?

Tak, warto to zrobić niezwłocznie. Zmiana wpisu nie tworzy wspólności, ale porządkuje stan prawny i ułatwia późniejszy obrót nieruchomością.

Czy notariusz może po latach po prostu poprawić dawny akt sprzedaży?

Zasadniczo nie w taki sposób, by odwrócić skutki dokonanej już czynności. Ewentualne działania zależą od rodzaju błędu i od tego, czy istnieją podstawy prawne do wzruszenia czynności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33, art. 37 § 1–4, art. 45 § 1, art. 47 § 1–2, art. 47¹.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 46 § 1, art. 47 § 1, art. 48, art. 84 § 1–2, art. 88 § 2.

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 – w odniesieniu do obecnego stanu prawnego, z zastrzeżeniem konieczności stosowania przepisów historycznych do dawnych stanów faktycznych.

4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, art. 67a § 1.