Jak kupić jezioro dzierżawione od Skarbu Państwa i czy możliwe jest zasiedzenie

Czy dzierżawca jeziora może nabyć je przez zasiedzenie?

Co do zasady – nie. Zasiedzenie własności nieruchomości wymaga posiadania samoistnego, czyli władania rzeczą jak właściciel. Wynika to wprost z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Natomiast dzierżawca jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel, a posiadaczem zależnym ten, kto włada nią jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca albo mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Jeżeli więc od początku korzysta Pan z jeziora na podstawie umowy dzierżawy, płaci czynsz i uznaje własność Skarbu Państwa, to taki stan prawny wyklucza zasiedzenie za sam okres trwania dzierżawy.

Samo ponoszenie nakładów, zarybianie, utrzymywanie brzegu czy wieloletnie gospodarowanie nie zmienia jeszcze posiadania zależnego w samoistne. Aby w ogóle można było mówić o zasiedzeniu, musiałaby nastąpić wyraźna zmiana charakteru posiadania i musiałaby być ona możliwa do wykazania konkretnymi faktami. W praktyce przy czynnej lub historycznej dzierżawie Skarbu Państwa jest to bardzo trudne.

Dlaczego sama długość dzierżawy nie wystarcza do zasiedzenia?

Terminy 20 i 30 lat z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego dotyczą wyłącznie posiadacza samoistnego. Nie można więc doliczać okresu zwykłej dzierżawy do zasiedzenia tylko dlatego, że trwała bardzo długo.

Dodatkowo w sprawach dotyczących nieruchomości publicznych sądy rygorystycznie oceniają, czy rzeczywiście doszło do zamanifestowania woli władania jak właściciel. Jeżeli istnieją dokumenty dzierżawy, opłaty czynszowe, korespondencja ze starostwem albo innym organem państwowym, to zwykle potwierdzają one właśnie posiadanie zależne, a nie samoistne.

Zobacz również:

wykup od LP

Jak wygląda sprzedaż jeziora Skarbu Państwa według aktualnych przepisów?

Jeżeli chodzi o grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi stanowiące własność Skarbu Państwa, zastosowanie ma art. 217 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne.

Zgodnie z art. 217 ust. 1 Prawa wodnego prawo do zbywania gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa przysługuje ministrowi właściwemu do spraw gospodarki wodnej. Obecnie kompetencje te wykonuje minister właściwy w tym zakresie, a czynności organizacyjne często są prowadzone z udziałem starosty w granicach ustawowego upoważnienia lub pełnomocnictwa.

Ważne są zwłaszcza następujące zasady:

To oznacza, że co do zasady nie ma roszczenia o sprzedaż jeziora konkretnemu dzierżawcy. Nawet wieloletni dzierżawca nie nabywa automatycznie pierwszeństwa kupna, jeżeli ustawa wyraźnie go nie przewiduje.

Czy zakup musi odbyć się w przetargu?

Najczęściej tak. Art. 217 ust. 5 Prawa wodnego stanowi, że takie grunty są zbywane w drodze przetargu ustnego albo pisemnego. O formie przetargu decyduje minister właściwy do spraw gospodarki wodnej.

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa powoływana odpowiednio przez ministra albo starostę – art. 217 ust. 6 Prawa wodnego. Uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z jego przeprowadzeniem w terminie 7 dni od ogłoszenia wyniku przetargu ustnego albo doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego – art. 217 ust. 7 Prawa wodnego.

Jeżeli osoba wybrana w przetargu bez usprawiedliwienia nie przystąpi do zawarcia umowy, można odstąpić od zawarcia umowy, a wadium przepada – art. 217 ust. 8 Prawa wodnego.

Kiedy możliwy jest tryb bezprzetargowy?

To wyjątek. Art. 217 ust. 9 Prawa wodnego pozwala na zbycie bezprzetargowe na rzecz jednostek samorządu terytorialnego lub w przypadku wystąpienia przesłanki, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszcza zbycie bez przetargu, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość nabyć, a nieruchomość ta nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

W praktyce jednak zastosowanie tej podstawy do jeziora lub gruntu pod wodą bywa problematyczne. Organ może uznać, że taki grunt nie spełnia przesłanki „poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej” w rozumieniu tego przepisu albo że z uwagi na charakter akwenu powinien być sprzedawany w zwykłym trybie przetargowym. Dlatego bezprzetargowe nabycie jeziora nie jest standardem.

Czy sprzeciw innych rolników blokuje sprzedaż?

Sam sprzeciw innych osób nie tworzy automatycznej blokady prawnej. Kluczowe jest to, kim te osoby są w sensie prawnym.

Trzeba ustalić w szczególności:

• czy są współdzierżawcami tego samego jeziora,
• czy mają prawo do korzystania z wody lub brzegu na podstawie odrębnych umów,
• czy są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości bezpośrednio związanych z planowaną sprzedażą,
• czy ich stanowisko zostało uwzględnione wyłącznie faktycznie, czy też wynikało z konkretnej podstawy prawnej.

Jeżeli przykładowo jezioro albo związane z nim działki pozostają we współwładaniu lub współuprawnieniu, znaczenie mogą mieć przepisy dotyczące współwłasności. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ale ten przepis ma znaczenie tylko wtedy, gdy rzeczywiście istnieje współwłasność. Z opisu nie wynika to jednoznacznie, więc bez dokumentów nie można tego przesądzić.

Innymi słowy: trzeba odróżnić zwykły lokalny protest od sytuacji, w której inne osoby mają realny tytuł prawny wpływający na możliwość sprzedaży.

Zobacz również:

brzeg rzeki • spółka wodna

Co warto ustalić w starostwie lub urzędzie przed kolejnym wnioskiem?

Przed ponownym wystąpieniem o sprzedaż warto zażądać na piśmie informacji lub wglądu do akt, aby ustalić:

1. jakie działki ewidencyjne tworzą grunt pod jeziorem,
2. czy są to na pewno śródlądowe wody stojące,
3. czy nieruchomość nie leży w granicach parku narodowego,
4. czy poprzednia odmowa albo cofnięcie zgody miały formę pisma wewnętrznego, stanowiska, czy decyzji administracyjnej,
5. czy były zgłoszone roszczenia lub prawa osób trzecich,
6. czy organ rozważa tryb przetargowy czy wyklucza sprzedaż już na etapie gospodarczym.

Wniosek o uruchomienie procedury powinien być możliwie konkretny: z oznaczeniem działek, mapą, uzasadnieniem gospodarczym, opisem dotychczasowego korzystania, wykazaniem związku z Pana gospodarstwem oraz wskazaniem, dlaczego sprzedaż jest racjonalna z punktu widzenia interesu Skarbu Państwa. Tego rodzaju elementy korespondują z art. 217 ust. 10 Prawa wodnego, który określa zawartość wniosku starosty.

Czy dzierżawca ma pierwszeństwo kupna?

Przepisy art. 217 Prawa wodnego nie przewidują ogólnego pierwszeństwa nabycia dla dzierżawcy jeziora będącego gruntem pod śródlądową wodą stojącą Skarbu Państwa. To odróżnia tę sytuację od niektórych innych stanów prawnych dotyczących nieruchomości publicznych.

Dlatego wieloletnia dzierżawa może być argumentem praktycznym i gospodarczym, ale sama w sobie nie daje gwarancji nabycia ani prawa żądania sprzedaży z wyłączeniem innych zainteresowanych.

Jakie są realne możliwości w Pana sytuacji?

Przy założeniu, że nadal istnieje umowa dzierżawy albo da się wykazać, że korzystanie z jeziora odbywało się jako dzierżawa Skarbu Państwa, najbardziej realne są dwie drogi:

• wystąpienie o podjęcie działań prowadzących do sprzedaży w trybie przetargowym na podstawie art. 217 ust. 4 i ust. 5 Prawa wodnego,
• zbadanie, czy w ogóle da się bronić wyjątkowego trybu bezprzetargowego z art. 217 ust. 9 Prawa wodnego w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zasiedzenie, przy takim stanie faktycznym jak opisany, należy uznać za rozwiązanie co do zasady wykluczone.

Jeżeli urząd wcześniej wstrzymał sprzedaż z powodu stanowiska innych rolników, najważniejsze jest ustalenie podstawy prawnej tej sytuacji. Dopiero wtedy da się ocenić, czy należałoby budować argumentację pod przetarg, pod tryb bezprzetargowy, czy pod zakwestionowanie wcześniejszego sposobu procedowania.

zasiedzenie nieruchomości publicznych rządzi się odmiennymi niuansami faktycznymi, dlatego w sprawach dotyczących jezior nie warto automatycznie przenosić argumentów z innych rodzajów gruntów.

FAQ

Czy po 30 latach dzierżawy jezioro przechodzi na dzierżawcę?

Nie. Sam upływ 30 lat dzierżawy nie prowadzi do nabycia własności. Dzierżawa jest posiadaniem zależnym, a zasiedzenie z art. 172 Kodeksu cywilnego wymaga posiadania samoistnego.

Czy starosta sam może sprzedać jezioro Skarbu Państwa?

Nie samodzielnie w każdym przypadku. Zgodnie z art. 217 ust. 1 Prawa wodnego prawo zbywania przysługuje ministrowi właściwemu do spraw gospodarki wodnej, a starosta działa w zakresie przewidzianym ustawą i udzielonym pełnomocnictwem.

Czy można żądać sprzedaży bez przetargu, bo działka gospodarstwa styka się z jeziorem?

Nie ma takiego automatycznego prawa. Można próbować powoływać się na wyjątek z art. 217 ust. 9 Prawa wodnego w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale organ każdorazowo ocenia, czy przesłanki rzeczywiście są spełnione.

Czy protest sąsiadów wystarczy, by zablokować sprzedaż?

Nie zawsze. Decydujące jest to, czy mają oni konkretny interes prawny albo tytuł prawny związany z nieruchomością. Sam sprzeciw o charakterze faktycznym nie powinien samodzielnie rozstrzygać sprawy.

Od czego zacząć, jeśli chcę wrócić do sprawy zakupu?

Najlepiej od ustalenia pełnej dokumentacji poprzedniej próby sprzedaży, podstawy cofnięcia zgody oraz aktualnego statusu działek ewidencyjnych tworzących grunt pod jeziorem. Bez tego trudno dobrać właściwą strategię.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne – Dz.U. 2017 poz. 1566

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741