Zasiedzenie ziemi przez sąsiada – jak przerwać i jak się bronić

Kiedy sąsiad może zasiedzieć cudzą ziemię?

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.

Kluczowe są więc dwie przesłanki:

• faktyczne władanie nieruchomością jak właściciel, czyli posiadanie samoistne,
• upływ odpowiedniego terminu.

Posiadacza samoistnego definiuje art. 336 Kodeksu cywilnego – jest nim ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Dodatkowo art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. To domniemanie można jednak obalać dowodami.

W praktyce sąsiad musiałby wykazać, że nie tylko uprawiał grunt, lecz przez lata zachowywał się wobec niego jak właściciel: wyłącznie nim dysponował, korzystał z niego dla siebie, odgradzał go, decydował o sposobie użytkowania i wyłączał innych od władania.

Czy samo płacenie podatków przez sąsiada oznacza zasiedzenie?

Nie. Samo opłacanie podatku rolnego albo podatku od nieruchomości nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia. Taki fakt może być jednym z dowodów w sprawie, ale nie zastępuje przesłanek z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Podobnie samo obrabianie gruntu nie zawsze oznacza posiadanie samoistne. Czasem jest to jedynie korzystanie za zgodą właściciela, posiadanie zależne albo zwykła tolerancja ze strony rodziny właściciela. Jeżeli sąsiad wiedział, że grunt należy do kogoś innego i korzystał z niego bez wyraźnego przejęcia władztwa właścicielskiego, sąd będzie badał, czy w ogóle doszło do posiadania samoistnego.

W sprawach tego typu bardzo duże znaczenie mają dowody: świadkowie, mapy, zdjęcia, decyzje podatkowe, korespondencja, umowy dzierżawy, oświadczenia właściciela i dokumenty geodezyjne.

Jak liczyć termin zasiedzenia?

Termin zasiedzenia liczy się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a nie od śmierci właściciela wpisanego w księdze wieczystej. To bardzo ważne. Jeżeli sąsiad władał gruntem jak właściciel jeszcze za życia babci, termin mógł rozpocząć się wcześniej. Jeżeli natomiast jedynie uprawiał ziemię za zgodą rodziny albo bez cech posiadania samoistnego, termin mógł w ogóle nie zacząć biec.

Nie można więc przyjmować automatycznie, że skoro właścicielka zmarła w 1988 r., to zasiedzenie liczy się dopiero od tej daty. Sąd zawsze bada konkretny stan faktyczny: od kiedy i w jaki sposób sąsiad władał nieruchomością oraz czy robił to jak właściciel.

Znaczenie ma też art. 176 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Pozwala on doliczyć czas posiadania poprzednika, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Przepis ten dotyczy jednak ciągłości posiadania po stronie posiadacza, a nie po stronie właściciela.

Co może przerwać bieg zasiedzenia?

Do zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń – wynika to z art. 175 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że bieg zasiedzenia przerywa m.in. czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia prawa przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju, o czym stanowi art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce właściciel albo spadkobierca może przerwać bieg zasiedzenia przede wszystkim przez:

• wniesienie pozwu windykacyjnego o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego,
• wniesienie pozwu negatoryjnego o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego,
• złożenie wniosku o rozgraniczenie, jeżeli spór dotyczy przebiegu granicy i faktycznego zajęcia pasa gruntu – zależnie od stanu faktycznego,
• podjęcie innej czynności sądowej bezpośrednio skierowanej na ochronę własności.

Samo wezwanie sąsiada na piśmie, rozmowa, opłacanie podatku albo zgłoszenie sprawy w gminie co do zasady nie daje takiego skutku jak czynność przed sądem. Dlatego jeśli ryzyko zasiedzenia jest realne, nie warto poprzestawać wyłącznie na korespondencji.

Co powinien zrobić spadkobierca, żeby bronić nieruchomości?

Jeżeli jest Pan spadkobiercą właścicielki, najważniejsze są działania porządkujące stan prawny i dowodowe.

W Pana sytuacji szczególnie ważne będzie też ustalenie, czy po śmierci babci i dziadka pozostali inni spadkobiercy, bo wszyscy zainteresowani mogą stać się uczestnikami przyszłego postępowania.

Jeżeli chce Pan uporządkować także wpisy w księdze wieczystej, pomocne mogą być materiały z działu księgi wieczyste.

Jak wygląda postępowanie o zasiedzenie?

Sprawę o stwierdzenie zasiedzenia rozpoznaje sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości – art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym.

Wnioskodawca powinien wskazać wszystkich zainteresowanych uczestników, czyli osoby, których praw dotyczy wynik sprawy. W praktyce będą to zwykle właściciel ujawniony w księdze wieczystej, jego spadkobiercy, współwłaściciele albo następcy prawni. Jeżeli adresy uczestników nie są znane, sąd może zarządzić stosowne ogłoszenia, a w określonych sytuacjach ustanowić kuratora.

We wniosku o zasiedzenie trzeba dokładnie opisać:

• nieruchomość i jej oznaczenie geodezyjne,
• od kiedy trwa posiadanie,
• na czym polegało władanie jak właściciel,
• czy posiadanie było w dobrej czy złej wierze,
• jakie dowody to potwierdzają.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi obecnie 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Sąd wydaje postanowienie o charakterze deklaratoryjnym – potwierdza nabycie własności, które według ustaleń nastąpiło z mocy prawa z upływem terminu zasiedzenia. Taki charakter orzeczenia potwierdza również orzecznictwo Sądu Najwyższego, m.in. postanowienie z 17 czerwca 2016 r., IV CSK 662/15.

Czy warto wszcząć sprawę spadkową, jeśli babcia nadal figuruje jako właścicielka?

Tak. To jeden z pierwszych kroków, które warto podjąć. Jeżeli w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów nadal widnieje zmarła babcia, należy uregulować następstwo prawne po niej, a jeśli trzeba także po kolejnych zmarłych spadkobiercach. Bez tego trudniej skutecznie występować z roszczeniami właścicielskimi i bronić się przed twierdzeniami sąsiada.

Samo nieujawnienie spadkobiercy w księdze wieczystej nie oznacza utraty własności, ale wieloletni brak działań ułatwia drugiej stronie budowanie narracji o porzuceniu nieruchomości.

Skutki podatkowe zasiedzenia

Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy przy nabyciu przez zasiedzenie powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie – art. 6 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

Wysokość podatku i sposób rozliczenia zależą od aktualnych przepisów podatkowych oraz wartości nieruchomości. To odrębna kwestia od samego stwierdzenia zasiedzenia.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, że o zasiedzeniu nie decyduje jeden dokument czy jeden fakt, ale cały sposób korzystania z nieruchomości przez lata.

FAQ

Czy sąsiad może zasiedzieć ziemię, jeśli właściciel figuruje w księdze wieczystej?

Tak. Wpis właściciela w księdze wieczystej nie wyklucza zasiedzenia. Sąd bada przede wszystkim rzeczywisty stan posiadania i upływ czasu, zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Czy płacenie podatku od działki przerywa zasiedzenie?

Nie. Samo płacenie podatku nie przerywa biegu zasiedzenia. Potrzebna jest co do zasady czynność przed sądem lub innym właściwym organem, o której mowa w art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 175 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba od razu składać wniosek o zasiedzenie albo pozew?

Jeżeli chce się bronić własności, zwykle ważniejsze jest szybkie podjęcie czynności chroniącej prawo właściciela, a nie bierne oczekiwanie. Wybór właściwego środka zależy jednak od tego, czy chodzi o wydanie nieruchomości, spór graniczny czy o inny rodzaj naruszenia.

Czy spadkobierca może bronić działki, jeśli nie ma jeszcze wpisu w księdze wieczystej?

Tak, ale powinien wykazać swoje prawa spadkowe. Najlepiej jak najszybciej uzyskać stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia oraz doprowadzić do ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Ile kosztuje wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Opłata stała od wniosku wynosi 2000 zł zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Źródła

• art. 123 § 1 pkt 1, art. 172 § 1 i 2, art. 175, art. 176 § 1 i 2, art. 222 § 1 i 2, art. 336, art. 339 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 87, art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 1 ust. 1 pkt 3 oraz art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• postanowienie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2016 r., IV CSK 662/15.