Zmiana umowy przedwstępnej u dewelopera

Zmiana kupującego w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej

W opisanej sytuacji córka podpisała u notariusza umowę z deweloperem, natomiast środki na zakup mają pochodzić od ojca. Jeżeli ostatecznie właścicielem mieszkania ma zostać ojciec, nie wystarczy sama zmiana sposobu finansowania. Trzeba doprowadzić do tego, aby to ojciec stał się stroną umowy albo aby deweloper zawarł z nim umowę przenoszącą własność na podstawie prawidłowo zmienionej wcześniejszej umowy.

W praktyce robi się to najczęściej przez aneks do umowy deweloperskiej albo porozumienie obejmujące przeniesienie praw i obowiązków z dotychczasowego nabywcy na nowego nabywcę. Ponieważ umowa deweloperska zawiera zarówno uprawnienia, jak i obowiązki nabywcy, potrzebna jest zgoda dewelopera oraz córki. Bez zgody córki nie można pozbawić jej praw wynikających z umowy, a bez zgody dewelopera nie można skutecznie przenieść na inną osobę obowiązku zapłaty ceny i innych obowiązków kupującego.

Warto zrobić to przed terminem zawarcia umowy przenoszącej własność i przed ostatecznym rozliczeniem ceny. Im później strony próbują zmienić kupującego, tym większe ryzyko problemów z harmonogramem płatności, rachunkiem powierniczym, wpisami w księdze wieczystej i dokumentacją notarialną.

Dlaczego potrzebna jest forma aktu notarialnego?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli taka umowa spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymóg formy aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości, uprawniona strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Przy nieruchomościach forma ma więc znaczenie nie tylko porządkowe. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa albo strony przewidziały w celu jej zawarcia. Dlatego zmianę osoby kupującego w umowie notarialnej należy przeprowadzić u notariusza.

Jeżeli umowa była zawarta tylko pisemnie, nadal trzeba sprawdzić, czy sama umowa nie zastrzega szczególnej formy aneksu. Przy nieruchomościach zwykła forma pisemna zwykle daje słabszą ochronę niż akt notarialny. Odrębnie należy oceniać sytuacje, w których strony uzgodniły jedynie ustna umowa przyrzeczenia, ponieważ wtedy problemem może być już samo udowodnienie treści ustaleń i zakresu zobowiązania.

Czy deweloper musi zgodzić się na zmianę kupującego?

Deweloper nie zawsze ma obowiązek zaakceptować zmianę nabywcy. Trzeba sprawdzić treść umowy, regulamin sprzedaży oraz praktykę dewelopera. Część umów wprost dopuszcza cesję praw z umowy po uzyskaniu zgody dewelopera, czasem za dodatkową opłatą administracyjną. Inne umowy ograniczają takie rozwiązanie albo wymagają spełnienia dodatkowych warunków.

Jeżeli deweloper wyrazi zgodę, notariusz przygotuje dokument obejmujący zmianę stron, rozliczenie dotychczasowych wpłat, wskazanie nowego nabywcy oraz ewentualne oświadczenia dotyczące rachunku powierniczego i dalszych płatności. Jeżeli deweloper odmówi, córka pozostanie stroną umowy, chyba że strony wybiorą inną konstrukcję, na przykład końcowe nabycie przez córkę i późniejsze przeniesienie własności na ojca. Takie rozwiązanie oznacza jednak dodatkowe koszty, obowiązki podatkowe i kolejną czynność notarialną.

Jeżeli problem polega nie na zmianie kupującego, lecz na tym, że deweloper nie chce wykonać zawartej umowy, warto osobno przeanalizować temat odmowa sprzedaży przez dewelopera. Wtedy znaczenie ma treść umowy, termin zawarcia aktu końcowego, wpis roszczenia do księgi wieczystej i zachowanie stron przed planowaną finalizacją transakcji.

Wpłaty ojca, darowizna i zgoda małżonka

Jeżeli mieszkanie ma ostatecznie kupić ojciec, najczyściej jest doprowadzić do tego, aby dalsze płatności były dokonywane już przez niego jako stronę umowy albo zgodnie z wyraźnymi postanowieniami aneksu. Jeżeli natomiast środki zostałyby najpierw przekazane córce, a dopiero potem córka miałaby zapłacić deweloperowi, trzeba ocenić, czy doszło do darowizny na rzecz córki, pożyczki, czy innego rozliczenia.

W przypadku darowizny pieniędzy od rodzica na rzecz dziecka mogą powstać obowiązki podatkowe po stronie obdarowanej, w tym obowiązek prawidłowego udokumentowania przelewu i zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w przewidzianym terminie, jeżeli obdarowana chce korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. To jest jednak osobny aspekt podatkowy i powinien być oceniony na podstawie faktycznych przelewów, dat i tytułów płatności.

Jeżeli rodzice pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, należy dodatkowo pamiętać o art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości. Jeżeli więc ojciec nabywa lokal do majątku wspólnego, drugi małżonek powinien uczestniczyć w akcie albo udzielić wymaganej zgody. Jeżeli lokal ma wejść do majątku osobistego ojca, notariusz będzie badał podstawę takiego oświadczenia, zwłaszcza źródło pochodzenia środków.

Podobnie większa darowizna z majątku wspólnego na rzecz córki wymaga zgody drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ponieważ nie jest to drobna darowizna zwyczajowo przyjęta. Zgoda może być wyrażona przed czynnością, przy jej dokonaniu albo po niej, ale przy czynnościach wymagających szczególnej formy należy zadbać o odpowiednią formę oświadczenia.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy przeanalizować podpisaną umowę: czy jest to umowa deweloperska, umowa przedwstępna sprzedaży, umowa rezerwacyjna, czy dokument łączący kilka elementów. Trzeba sprawdzić postanowienia o cesji, zmianie nabywcy, zgodzie dewelopera, harmonogramie płatności i terminie umowy przenoszącej własność.

Następnie córka, ojciec i deweloper powinni uzgodnić, czy ojciec ma wejść w miejsce córki, czy tylko przystąpić do umowy, czy też strony chcą zawrzeć nową umowę. W aneksie trzeba jasno wskazać, kto jest nabywcą, co dzieje się z dotychczasowymi wpłatami, kto ma obowiązek dalszej zapłaty oraz kto będzie stroną aktu przenoszącego własność.

W kancelarii notarialnej warto przedstawić: obecną umowę, harmonogram płatności, potwierdzenia przelewów, informacje o rachunku powierniczym, stan cywilny stron, ustrój majątkowy małżonków oraz ewentualne dokumenty wykazujące, że środki pochodzą z majątku osobistego. Notariusz może wtedy dobrać prawidłową konstrukcję dokumentu.

Jeżeli umowa ma wyznaczony termin zawarcia umowy przenoszącej własność, nie należy odkładać sprawy. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W sprawie deweloperskiej trzeba dodatkowo pilnować terminów i procedur wynikających z samej umowy oraz ustawy deweloperskiej.

Co jeśli akt przeniesienia własności został już podpisany?

Jeżeli własność mieszkania została już przeniesiona na córkę, nie mówimy już o zmianie umowy przedwstępnej ani deweloperskiej. Córka jest właścicielem i ewentualne przejście własności na ojca wymaga odrębnej czynności prawnej, na przykład sprzedaży, darowizny albo umowy zamiany. Każda z tych czynności wymaga aktu notarialnego i może wywoływać skutki podatkowe.

Przed podpisaniem aktu końcowego można zwykle uporządkować sytuację znacznie prościej. Po podpisaniu aktu przenoszącego własność zmiana osoby właściciela staje się osobną transakcją, z odrębnymi kosztami notarialnymi, sądowymi i podatkowymi.

FAQ

Czy córka może sama przepisać umowę deweloperską na ojca?

Nie. Córka może wyrazić zgodę na zmianę, ale do skutecznego przeniesienia praw i obowiązków z umowy potrzebne jest także porozumienie z deweloperem. Przy umowie notarialnej zmianę należy przygotować w kancelarii notarialnej.

Czy wystarczy zwykły pisemny aneks?

Przy umowie deweloperskiej albo przedwstępnej dotyczącej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego zwykły pisemny aneks jest niewystarczający albo co najmniej ryzykowny. Zmiana strony umowy i istotnych postanowień powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Czy ojciec może płacić raty za córkę?

Może technicznie wykonać przelew, ale trzeba prawidłowo określić tytuł prawny tych wpłat. Inne skutki będzie miała darowizna dla córki, inne pożyczka, a jeszcze inne sytuacja, w której ojciec staje się nabywcą i płaci już własne zobowiązanie wobec dewelopera.

Czy zgoda małżonka zawsze jest potrzebna?

Nie zawsze, ale przy wspólności majątkowej zgoda drugiego małżonka jest zasadniczo potrzebna do czynności prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości oraz do większej darowizny z majątku wspólnego. Brak zgody może prowadzić do poważnych problemów z ważnością albo skutecznością czynności.

Co jeśli strony zawarły tylko luźne ustalenia bez aktu notarialnego?

Wtedy trzeba ustalić, czy w ogóle powstała skuteczna umowa przedwstępna i jakie roszczenia można z niej wywodzić. Przy nieruchomościach brak aktu notarialnego zwykle ogranicza ochronę kupującego, zwłaszcza możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podsumowanie

Zmiana umowy deweloperskiej albo przedwstępnej w taki sposób, aby zamiast córki właścicielem mieszkania został ojciec, jest możliwa, ale wymaga uporządkowania kilku kwestii naraz. Kluczowa jest zgoda córki i dewelopera, zachowanie formy aktu notarialnego oraz prawidłowe opisanie wcześniejszych i przyszłych płatności. Jeżeli zakup dotyczy majątku wspólnego małżonków albo większej darowizny z majątku wspólnego, trzeba uwzględnić zgodę drugiego małżonka. Najbezpieczniej przeprowadzić zmianę przed podpisaniem aktu przenoszącego własność, bo po finalizacji konieczna byłaby już osobna transakcja.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 77, art. 158, art. 389 i art. 390 - ISAP
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 37 - ISAP
3. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - ISAP