Czy można dokonać zmiany umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna, jak każda inna umowa cywilnoprawna, podlegać może zmianom, wedle woli stron umowy. Aby otworzyć sobie w przyszłości prawną możliwość zostania właścicielem budowanej nieruchomości lokalowej, Pani mąż powinien wraz z córką i reprezentantem dewelopera udać się do kancelarii notarialnej i dokonać zmiany umowy przedwstępnej. Należy to uczynić optymalnie najpóźniej do dnia upływu terminu wpłaty ostatniej raty, aby realizacja zobowiązania kupującego przebiegła bez przeszkód. Przede wszystkim proszę porozumieć się z drugą stroną umowy przedwstępnej, czyli z deweloperem i poinformować o chęci wejścia męża we wszystkie prawa i obowiązki kupującego, na podstawie porozumienia pomiędzy nim a córką (wbrew woli córki takie rozwiązanie nie będzie możliwe). O odpowiednią redakcję postanowień umownych zadba notariusz.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zgoda drugiego małżonka na dokonanie czynności prawnej
Jeśli pozostaje Pani wraz z mężem w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej, to zwracam uwagę na treść przepisu art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 788), w świetle którego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Zgody nie potrzeba, jeśli łączy małżonków ustrój rozdzielności majątkowej lub w sytuacji, kiedy Pani mąż finansuje nabycie nieruchomości lokalowej ze środków wchodzących w skład jego majątku osobistego lub ze sprzedaży składnika majątku osobistego, np. nabytej w spadku lub w darowiźnie nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Czy darowizna majątku wspólnego wymaga zgody małżonka?
Proszę też pamiętać, że jeśli zdecydują się Państwo na nabycie lokalu na nazwisko córki, finansując jej wpłaty, to darowizna pieniężna z majątku wspólnego także wymaga zgody współmałżonka (art. 37 § 1 pkt 4 K.r.o.), obowiązek ten nie dotyczy bowiem jedynie drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Zgoda współmałżonka powinna zostać udzielona w takiej formie, jakiej wymagają przepisy dla ważności czynności prawnej. Zgodnie z treścią przepisu art. 63 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty, oczywiście może ona zostać udzielona również w trakcie zawierania umowy. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie; forma szczególna aktu notarialnego pod rygorem nieważności wymagana jest dla skutecznego obrotu m.in. nieruchomościami (art. 158 K.c.).
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Uzupełnienie lub zmiana umowy przedwstępnej
Jak stanowi przepis art. 389 § 1 K.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 K.c.), a nie tylko naprawienia szkody majątkowej, jaką poniosła licząc na zawarcie umowy ostatecznej. Z punktu widzenia dochodzenia wykonania kluczowego zobowiązania przez dewelopera, czyli przeniesienia własności nieruchomości lokalowej, forma umowy przedwstępnej jest najważniejsza. Zmiany umowy przedwstępnej, dotyczące stron umowy (tzw. komparycja) także powinny zostać dokonane w tej samej, szczególnej formie aktu notarialnego, co służy zabezpieczeniu roszczeń nowego kupującego, w razie uchylania się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jak wynika z treści przepisu art. 77 § 1 K.c., uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Zapewne strony umowy przedwstępnej zastrzegły, że zmiany tej umowy wymagają co najmniej zachowania formy pisemnej, jednak dla zmiany stron zalecam Państwu zachowanie formy aktu notarialnego, ze względu na zapewnienie tzw. silniejszego skutku tej umowy i możliwości nabycia prawa własności lokalu, a nie tylko żądania odszkodowania.
Przykłady
Państwo Kowalscy planowali kupno mieszkania dla córki. Córka podpisała umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, a pieniądze na zakup miały pochodzić od jej rodziców. Po kilku miesiącach rodzice zdecydowali jednak, że korzystniej będzie, jeśli to ojciec zostanie właścicielem mieszkania. Skontaktowali się z deweloperem, który wyraził zgodę na zmianę stron umowy. W obecności notariusza sporządzono aneks do umowy przedwstępnej, w którym ojciec córki został wskazany jako kupujący. Dzięki temu przy finalizacji umowy przeniesienia własności to on został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lokalu.
Pani Anna podpisała umowę deweloperską, finansując zakup środkami przekazanymi jej przez dziadków w formie darowizny. Po pewnym czasie okazało się, że korzystniejsze podatkowo byłoby, gdyby to dziadkowie stali się właścicielami mieszkania. W związku z tym skontaktowano się z deweloperem i notariuszem, którzy pomogli w przygotowaniu aneksu do umowy przedwstępnej. Po podpisaniu aktu notarialnego strony umowy zostały zmienione, a końcowa umowa sprzedaży została zawarta już na nazwisko dziadków.
Pan Marek i jego narzeczona podpisali wspólnie umowę deweloperską na zakup mieszkania. W trakcie budowy zdecydowali się jednak, że mieszkanie będzie wchodziło wyłącznie do majątku osobistego pana Marka. W porozumieniu z deweloperem oraz za zgodą narzeczonej (która zrzekła się swojego udziału) sporządzono u notariusza odpowiedni aneks do umowy. Dzięki temu, przy zawarciu umowy końcowej, własność lokalu została przeniesiona wyłącznie na pana Marka, bez konieczności dodatkowych rozliczeń czy podziałów.
Podsumowanie
Zmiana umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania od dewelopera jest możliwa, o ile strony umowy wyrażą na to zgodę i zachowają odpowiednią formę aktu notarialnego. Taka korekta może dotyczyć zarówno zmiany osoby kupującego, jak i innych istotnych warunków umowy. Ważne jest także uwzględnienie zgody współmałżonka, gdy czynność prawna dotyczy majątku wspólnego. Przeprowadzenie zmian przed zapłatą ostatniej raty pozwala uniknąć komplikacji przy zawieraniu umowy przenoszącej własność i zabezpiecza interesy wszystkich stron transakcji.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji lub pomocy przy zmianie umowy przedwstępnej, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sprawę, przygotuje odpowiednie rozwiązania i pomoże bezpiecznie przejść przez całą procedurę.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
