Zmiana umowy przedwstępnej u dewelopera

Zmiana kupującego w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej

W opisanej sytuacji córka podpisała u notariusza umowę z deweloperem, natomiast środki na zakup mają pochodzić od ojca. Jeżeli ostatecznie właścicielem mieszkania ma zostać ojciec, nie wystarczy sama zmiana sposobu finansowania. Trzeba ustalić, jaki dokładnie dokument podpisała córka i czy ojciec ma przejąć tylko przysługujące jej wierzytelności, czy całą jej pozycję umowną wraz z obowiązkami.

To rozróżnienie ma istotne znaczenie. Cesja dotyczy wierzytelności, czyli praw przysługujących nabywcy wobec dewelopera. Nie powoduje sama przez się, że nowa osoba automatycznie przejmuje obowiązek zapłaty ceny i wszystkie pozostałe zobowiązania dotychczasowego nabywcy. Jeżeli ojciec ma rzeczywiście wejść na miejsce córki również jako dłużnik wobec dewelopera, trzeba prawidłowo uregulować także przejęcie obowiązków.

Zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego przejęcie długu wymaga konstrukcji przewidzianej w tym przepisie, a w wariancie umowy między dotychczasowym dłużnikiem a osobą trzecią konieczna jest zgoda wierzyciela. Dlatego pełna podmiana nabywcy, obejmująca także obowiązek zapłaty ceny, nie może zostać przeprowadzona jednostronnie przez córkę i ojca z pominięciem dewelopera.

Najlepiej uporządkować sytuację przed terminem zawarcia umowy przenoszącej własność i przed ostatecznym rozliczeniem ceny. Im później strony próbują zmienić nabywcę, tym większe znaczenie mają dotychczasowe wpłaty, mieszkaniowy rachunek powierniczy, wpisane do księgi wieczystej roszczenia oraz dokumentacja przygotowana do aktu końcowego.

Cesja umowy deweloperskiej po zmianach ustawy – ograniczenia i wyjątek rodzinny

Potoczne określenie „cesja umowy deweloperskiej” nie jest w pełni precyzyjne. Art. 37a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym reguluje przeniesienie wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz z niektórych innych umów wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.

Co do zasady nabywca może dokonać takiego przeniesienia, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo jednego domu jednorodzinnego,
• w okresie 3 lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności nabywca nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy objętej tym przepisem.

W rodzinnym stanie faktycznym najważniejszy jest jednak art. 37a ust. 2. Jeżeli wierzytelności są przenoszone na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, powyższych ograniczeń nie stosuje się. Rodzic i dziecko należą do I grupy podatkowej, dlatego przy cesji wierzytelności z córki na ojca ograniczenie dotyczące jednego lokalu lub domu oraz 3-letniego okresu nie stanowi przeszkody.

Ustawa przewiduje również szczególne wymogi formalne. Zgodnie z art. 40 ust. 1 umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej zawiera się w formie aktu notarialnego. Art. 37a ust. 4 przewiduje ponadto oświadczenie przenoszącego związane z wcześniejszymi cesjami, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, a art. 40 ust. 1a nakłada na notariusza obowiązek odpowiedniego pouczenia.

Naruszenie warunków z art. 37a ust. 1 nie stanowi samo przez się przesłanki stwierdzenia nieważności przeniesienia, co wynika wprost z art. 37a ust. 3. Nie oznacza to jednak, że można pominąć ustawowe warunki, oświadczenia i wymaganą formę aktu notarialnego.

Dlaczego potrzebna jest forma aktu notarialnego?

Przy umowie deweloperskiej sprawa jest jednoznaczna: art. 40 ustawy deweloperskiej wymaga aktu notarialnego zarówno dla samej umowy deweloperskiej, jak i dla umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z takiej umowy. Zwykły pisemny dokument nie zastępuje wymaganej ustawą formy aktu notarialnego.

Inaczej należy analizować zwykłą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która nie jest umową objętą szczególnym reżimem ustawy deweloperskiej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co wynika z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymóg formy aktu notarialnego, uprawniona strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa albo strony przewidziały w celu jej zawarcia. Dlatego przed zmianą dokumentu trzeba ustalić, jaka forma była wymagana dla konkretnej umowy i jaki charakter ma planowana zmiana. Szersze zasady opisujemy w materiale o aneksie do aktu notarialnego i zmianie jego zapisów.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko pisemnie, trzeba również sprawdzić, czy sama umowa nie zastrzega szczególnej formy jej zmiany. Przy nieruchomościach zwykła forma pisemna daje ponadto inny zakres ochrony niż umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego.

Czy deweloper musi zgodzić się na zmianę kupującego?

Odpowiedź zależy od tego, co dokładnie ma zostać przeniesione. Sama cesja wierzytelności nie jest tym samym co przejęcie całej pozycji umownej nabywcy. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może co do zasady przenieść wierzytelność bez zgody dłużnika, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przy wierzytelnościach z umowy deweloperskiej dodatkowo trzeba stosować szczególny art. 37a ustawy deweloperskiej i wymóg aktu notarialnego z art. 40.

Jeżeli jednak ojciec ma nie tylko otrzymać wierzytelności córki, ale również przejąć jej obowiązek zapłaty ceny i pozostałe zobowiązania wobec dewelopera, sama cesja nie wystarczy. Przejęcie długu podlega art. 519 i następnym Kodeksu cywilnego. W takim przypadku deweloper jako wierzyciel musi uczestniczyć w odpowiedniej konstrukcji prawnej albo wyrazić wymaganą zgodę.

Dlatego przed przygotowaniem aktu trzeba przeanalizować postanowienia konkretnej umowy dotyczące cesji, zmiany nabywcy, dalszych płatności, wpisów w księdze wieczystej i mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloper powinien również otrzymać informacje pozwalające prawidłowo przypisać dalsze wpłaty i wykonać umowę wobec właściwej osoby.

Wpłaty ojca, darowizna i zgoda małżonka

Jeżeli mieszkanie ma ostatecznie kupić ojciec, najczyściej jest doprowadzić do tego, aby dalsze płatności były dokonywane przez niego zgodnie z prawidłowo zmienionym stosunkiem umownym. W odniesieniu do kwot wpłaconych wcześniej trzeba ustalić, na czyją rzecz i z jakiego tytułu zostały przekazane.

Jeżeli pieniądze zostały przekazane córce jako darowizna, mogą powstać obowiązki wynikające z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dla możliwości korzystania ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny znaczenie mają między innymi sposób przekazania pieniędzy, ich udokumentowanie oraz dochowanie obowiązków zgłoszeniowych. Ten aspekt należy oceniać na podstawie rzeczywistych przelewów, dat i przyjętego sposobu rozliczenia.

Jeżeli ojciec pozostaje w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, trzeba uwzględnić art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości. Jeżeli lokal ma wejść do majątku osobistego ojca, należy ponadto prawidłowo wykazać podstawę zaliczenia go do tego majątku i źródło środków.

Podobnie darowizna z majątku wspólnego na rzecz córki wymaga co do zasady zgody drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości zwykle chodzi o kwoty, których nie można traktować jako drobnej darowizny.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy ustalić rodzaj podpisanego dokumentu: czy jest to umowa deweloperska, inna umowa objęta art. 2 ustawy deweloperskiej, zwykła umowa przedwstępna, czy umowa rezerwacyjna. Od tego zależy, jakie przepisy o cesji i formie czynności będą miały zastosowanie.

Następnie trzeba ustalić zakres planowanej zmiany. Jeżeli ojciec ma otrzymać tylko wierzytelności córki, należy przeanalizować art. 37a ustawy deweloperskiej i treść samej umowy. Jeżeli ma całkowicie wejść w miejsce córki również jako osoba zobowiązana do dalszej zapłaty ceny, trzeba dodatkowo uzgodnić z deweloperem przejęcie obowiązków.

W rodzinnym przypadku córka–ojciec należy przekazać notariuszowi informację o stopniu pokrewieństwa, ponieważ wpływa on na zastosowanie wyjątku z art. 37a ust. 2. Do kancelarii warto również dostarczyć obecną umowę, harmonogram płatności, potwierdzenia przelewów, informacje o rachunku powierniczym oraz dokumenty dotyczące stanu cywilnego i ustroju majątkowego.

W przygotowywanym dokumencie powinno być jasno określone, kto po zmianie pozostaje uprawniony wobec dewelopera, kto ma obowiązek dalszej zapłaty ceny, jak rozlicza się wcześniejsze wpłaty oraz kto ma być stroną umowy przenoszącej własność.

Jeżeli mamy do czynienia ze zwykłą umową przedwstępną, trzeba także pilnować jej terminów. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego. Tego terminu nie należy automatycznie przenosić na wszystkie roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej, która podlega odrębnym regulacjom.

Co jeśli akt przeniesienia własności został już podpisany?

Jeżeli własność mieszkania została już przeniesiona na córkę, nie ma możliwości zastąpienia jej ojcem poprzez cesję wierzytelności z wcześniejszej umowy. Córka jest już właścicielem, a przejście własności na ojca wymaga nowej czynności prawnej, na przykład sprzedaży, darowizny albo zamiany.

Każda taka czynność wymaga aktu notarialnego i może powodować odrębne skutki podatkowe oraz koszty sądowe i notarialne. Z tego powodu, jeżeli rodzina wie przed aktem końcowym, że docelowym właścicielem ma zostać inna osoba, lepiej uporządkować sytuację jeszcze na etapie obowiązywania umowy z deweloperem.

FAQ

Czy przy cesji z córki na ojca obowiązuje 3-letnie ograniczenie z art. 37a?

Nie. Jeżeli wierzytelności są przenoszone na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, art. 37a ust. 1 nie ma zastosowania. Ojciec i córka należą do I grupy podatkowej, dlatego rodzinny wyjątek obejmuje zarówno ograniczenie dotyczące jednego lokalu lub domu, jak i warunek odnoszący się do cesji dokonanych w poprzednich 3 latach.

Czy cesja wierzytelności oznacza, że ojciec automatycznie przejmuje obowiązek zapłaty ceny?

Nie. Cesja przenosi wierzytelności, czyli prawa wobec dewelopera. Przejęcie obowiązku zapłaty ceny jest zmianą po stronie dłużnika i wymaga odrębnego uregulowania zgodnie z przepisami o przejęciu długu. Jeżeli ojciec ma całkowicie zastąpić córkę jako nabywcę, należy uregulować oba elementy.

Czy umowa przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej może być zwykłym pisemnym aneksem?

Nie. Art. 40 ustawy deweloperskiej wymaga dla umowy przeniesienia takich wierzytelności formy aktu notarialnego. Inaczej może wyglądać sytuacja przy zwykłej umowie przedwstępnej nieobjętej ustawą deweloperską, gdzie formę zmiany trzeba oceniać na podstawie Kodeksu cywilnego i postanowień konkretnej umowy.

Czy ojciec może płacić raty za córkę?

Samo wykonanie przelewu przez ojca jest możliwe, ale trzeba ustalić tytuł prawny wpłat. Inne skutki może mieć darowizna dla córki, inne pożyczka lub zapłata za osobę trzecią, a jeszcze inne płatność dokonywana już przez ojca po prawidłowym wejściu w stosunek umowny z deweloperem.

Czy zgoda małżonka zawsze jest potrzebna?

Nie w każdej sytuacji rodzinnej, ale przy ustawowej wspólności majątkowej art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka między innymi na czynność prowadzącą do odpłatnego nabycia nieruchomości oraz na darowiznę z majątku wspólnego, chyba że chodzi o drobną darowiznę zwyczajowo przyjętą.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 77, art. 158, art. 389, art. 390, art. 509 oraz art. 519 i nast. – ISAP
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 37 – ELI
3. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 37a i art. 40 – ELI
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 14 – ELI