Wyrok eksmisyjny – kiedy się uprawomocni i jak go wykonać

Apelacja od wyroku eksmisyjnego a zażalenia lokatora

Jeżeli sąd wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, podstawowym środkiem zaskarżenia jest apelacja, o czym stanowi art. 367 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Nie oznacza to jednak, że pozwany może bez końca blokować prawomocność sprawy kolejnymi pismami.

Zażalenie nie służy do podważania samego wyroku eksmisyjnego jako takiego, chyba że ustawa wyraźnie przewiduje je na konkretne postanowienie wydane w toku sprawy. Co do zasady zażalenie dotyczy postanowień sądu wskazanych w art. 394 § 1 i art. 394^1a Kodeksu postępowania cywilnego, a nie samego rozstrzygnięcia co do istoty sprawy zawartego w wyroku.

W praktyce więc trzeba odróżnić:

• apelację od wyroku eksmisyjnego,
• zażalenie na określone postanowienie sądu,
• pisma bezzasadne lub niedopuszczalne, które sąd odrzuca i które same w sobie nie dają stronie prawa do nieskończonego przedłużania sprawy.

Jeżeli pozwani składają kolejne środki zaskarżenia, trzeba sprawdzić, na jakie orzeczenia były kierowane, czy były dopuszczalne i czy zostały wniesione w terminie. Sam fakt wpływu pisma do sądu nie oznacza jeszcze, że skutecznie wstrzymuje ono prawomocność.

Kiedy wyrok eksmisyjny staje się prawomocny?

Prawomocność wyroku następuje wtedy, gdy od orzeczenia nie przysługuje już środek odwoławczy albo gdy nie został on skutecznie wniesiony w terminie. Wynika to z art. 363 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W sprawie rozpoznawanej w pierwszej instancji najczęściej wygląda to tak:

Jeżeli sąd odrzuci apelację albo inne pismo jako niedopuszczalne, spóźnione lub nieopłacone, to po prawomocnym zakończeniu tej kwestii wyrok może stać się prawomocny. Nie ma przepisu, który pozwalałby stronie wnosić nieskończoną liczbę skutecznych środków zaskarżenia od tego samego wyroku.

Jeżeli ma Pani wątpliwość, czy wyrok już jest prawomocny, można wystąpić do sądu o wydanie odpisu wyroku ze stwierdzeniem prawomocności. Takie stwierdzenie ma praktyczne znaczenie przy dalszych czynnościach egzekucyjnych.

Zobacz również:

przebieg postępowania eksmisyjnego oraz dzicy lokatorzy którzy zajęli dom pod nieobecność właściciela.

Co zrobić po uprawomocnieniu wyroku?

Sama prawomocność nie oznacza jeszcze, że lokator automatycznie opuści lokal. Jeżeli zobowiązany nie wykona wyroku dobrowolnie, właściciel przechodzi do etapu egzekucji.

Jeżeli problemem nie jest sama eksmisja, lecz niewykonanie prawomocnego orzeczenia, szerzej opisujemy skutki niewykonania wyroku sądowego.

W pierwszej kolejności trzeba uzyskać tytuł wykonawczy. Zgodnie z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wyrok sądu jest tytułem egzekucyjnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Następnie składa się do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Sposób wykonania tego obowiązku regulują przede wszystkim art. 1046 § 1–11 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wykonanie wyroku eksmisyjnego przez komornika

Obecnie nie można przyjmować, że przy braku prawa do lokalu socjalnego komornik zawsze „od razu usuwa dłużnika”. Egzekucja eksmisji zależy od treści wyroku oraz sytuacji mieszkaniowej osoby eksmitowanej.

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik usuwa go do tego miejsca.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, znaczenie ma to, czy:

• sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• czy też prawa tego odmówił,
• czy można wykonać eksmisję do tymczasowego pomieszczenia albo do placówki wskazanej zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli wyrok przyznaje prawo do lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji co do zasady wstrzymuje się do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli prawa do lokalu socjalnego nie przyznano, zastosowanie znajduje tryb z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik nie może jednak usunąć dłużnika „na bruk”. Przepisy przewidują określony mechanizm wskazania miejsca, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, a w określonych sytuacjach końcowo może to być noclegownia, schronisko lub inna placówka zapewniająca miejsca noclegowe.

Tymczasowe pomieszczenie – jakie warunki musi spełniać?

Definicję tymczasowego pomieszczenia zawiera art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów. Powinno ono nadawać się do zamieszkania oraz zapewniać w szczególności:

• dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, choćby urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
• oświetlenie naturalne i elektryczne,
• możliwość ogrzewania,
• niezawilgocone przegrody budowlane,
• możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków,
• co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
• w miarę możliwości położenie w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Takie pomieszczenie może wskazać gmina, ale w praktyce może je wskazać także wierzyciel albo osoba trzecia, jeżeli odpowiada wymogom ustawowym. To często przyspiesza wykonanie eksmisji.

Zobacz również:

lokal zastępczy po eksmisji oraz kwestie meldunkowe lokatora przy egzekucji z nieruchomości.

Czy zameldowanie blokuje eksmisję?

Nie. Meldunek nie daje prawa do lokalu i samodzielnie nie chroni przed eksmisją. Potwierdza jedynie fakt pobytu dla celów ewidencyjnych. O obowiązku opuszczenia lokalu rozstrzyga tytuł prawny do lokalu oraz treść wyroku.

W praktyce jednak po eksmisji warto osobno uporządkować kwestie meldunkowe lokatora, bo wymeldowanie nie następuje automatycznie tylko dlatego, że zapadł wyrok eksmisyjny.

Ile to może jeszcze trwać?

Nie da się podać jednego ustawowego maksymalnego czasu dla całej sprawy, ponieważ zależy to od stanu faktycznego i od tego, jakie dokładnie pisma składają lokatorzy. Można jednak wskazać kilka praktycznych zasad:

• niedopuszczalne lub oczywiście wadliwe środki zaskarżenia sąd odrzuca,
• ten sam wyrok nie może być skutecznie zaskarżany bez końca tym samym środkiem,
• po prawomocnym zakończeniu postępowania odwoławczego trzeba jeszcze przejść etap klauzuli wykonalności i egzekucji komorniczej,
• sam etap komorniczy może się wydłużyć, gdy potrzebne jest wskazanie lokalu socjalnego, tymczasowego pomieszczenia albo placówki noclegowej.

Jeżeli więc od miesięcy wpływają do sądu kolejne pisma, najważniejsze jest ustalenie, czy obecnie wyrok już jest prawomocny. To jest punkt graniczny między etapem procesu a etapem egzekucji.

FAQ

Czy lokator może składać bez końca zażalenia, żeby zablokować eksmisję?

Nie. Dopuszczalne są tylko środki zaskarżenia przewidziane przez ustawę. Pisma niedopuszczalne, spóźnione albo nieuzupełnione podlegają odrzuceniu i nie dają stronie nieograniczonego prawa do blokowania prawomocności.

Czy po prawomocnym wyroku trzeba jeszcze iść do sądu?

Tak, najczęściej trzeba uzyskać klauzulę wykonalności, ponieważ dopiero tytuł wykonawczy stanowi podstawę egzekucji komorniczej zgodnie z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy brak prawa do lokalu socjalnego oznacza natychmiastową eksmisję?

Nie zawsze. Sposób wykonania eksmisji zależy od art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego oraz od tego, czy dłużnik ma inne miejsce zamieszkania, czy można wskazać tymczasowe pomieszczenie albo placówkę noclegową.

Czy zameldowanie daje ochronę przed eksmisją?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy prawa do lokalu. O możliwości zamieszkiwania decyduje tytuł prawny oraz treść wyroku.

Czy właściciel może sam wymienić zamki i usunąć lokatora po wyroku?

Nie powinien tego robić samodzielnie. Przymusowe opróżnienie lokalu następuje w trybie egzekucji sądowej przez komornika. Samowolne działania mogą narazić właściciela na spór cywilny, a w określonych sytuacjach także na odpowiedzialność karną.

Źródła

• art. 363 § 1, art. 367 § 1, art. 369 § 1–2, art. 394 § 1, art. 394^1a, art. 776, art. 777 § 1 pkt 1, art. 1046 § 1–11 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 2 ust. 1 pkt 5a oraz art. 14 ust. 1 i ust. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego