Rezygnacja z umowy najmu zaraz po podpisaniu

Czy najemca może zrezygnować z najmu zaraz po podpisaniu umowy?

Tak, najemca może zrezygnować z umowy zaraz po jej podpisaniu, jeżeli w rzeczywistości składa skuteczne wypowiedzenie i przestrzega okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie albo w przepisach. Nie jest to wtedy „zerwanie” umowy w sensie prawnym, lecz skorzystanie z uprawnienia do jej rozwiązania na przyszłość.

Jeżeli umowa została zawarta na czas nieokreślony i przewiduje np. miesięczny okres wypowiedzenia dla najemcy, najemca może z tego postanowienia skorzystać nawet po kilku dniach od podpisania umowy. Co do zasady nie musi podawać przyczyny, chyba że sama umowa uzależnia wypowiedzenie od określonych okoliczności.

Trzeba jednak zwrócić uwagę na ważny szczegół: najem okazjonalny lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest umową zawieraną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli dokument został nazwany „umową najmu okazjonalnego”, ale zawarto go na czas nieokreślony, może się okazać, że nie spełnia ustawowej definicji najmu okazjonalnego. W praktyce trzeba wtedy analizować całą treść umowy i ustalić, czy strony zawarły zwykłą umowę najmu na czas nieokreślony, czy wadliwie skonstruowaną umowę najmu okazjonalnego.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Podstawową zasadę zawiera art. 673 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a gdy umowa ich nie określa — z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, a umowa nie reguluje terminu wypowiedzenia, ustawowy termin wypowiedzenia wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli strony wprowadziły w umowie miesięczny termin wypowiedzenia, trzeba sprawdzić, czy liczony jest on jako pełny miesiąc, miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, czy w inny sposób opisany w umowie.

W opisanej sytuacji kluczowe jest więc nie to, że najemca wypowiedział umowę po tygodniu, ale to, czy wypowiedział ją zgodnie z jej treścią. Jeżeli umowa przewidywała możliwość wypowiedzenia bez podania przyczyny, a najemca złożył oświadczenie w prawidłowej formie, wypowiedzenie będzie skuteczne.

Najem na czas oznaczony a możliwość wypowiedzenia

Inaczej wygląda sytuacja przy umowie zawartej na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że zwykłe wypowiedzenie umowy terminowej powinno wynikać z samej umowy i wskazywać konkretne przypadki, w których wypowiedzenie jest możliwe.

Jeżeli wynajmującemu zależy na stabilności najmu przez określony czas, powinien rozważyć umowę na czas oznaczony z dobrze opisanymi przypadkami wcześniejszego rozwiązania. Przy najmie okazjonalnym jest to szczególnie istotne, bo ta forma najmu z założenia wymaga wskazania czasu trwania umowy.

Czy wynajmujący może żądać odszkodowania od najemcy?

Jeżeli najemca wypowiedział umowę zgodnie z jej postanowieniami i z zachowaniem okresu wypowiedzenia, samo wypowiedzenie nie jest naruszeniem umowy. W takiej sytuacji wynajmujący co do zasady nie może skutecznie żądać odszkodowania tylko dlatego, że liczył na dłuższy najem albo poniósł koszty przygotowania lokalu.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby najemca naruszył umowę, np. opuścił lokal bez wypowiedzenia, odmówił zapłaty należnego czynszu, zniszczył lokal albo wcześniej wyraźnie zobowiązał się do pokrycia konkretnych kosztów i tego nie zrobił. W takich przypadkach podstawą roszczeń może być odpowiedzialność kontraktowa, ale wynajmujący musi wykazać naruszenie umowy, wysokość szkody oraz związek między zachowaniem najemcy a szkodą.

Koszty wymiany pieca, opału i sterowania bramą

Wymiana pieca grzewczego w lokalu mieszkalnym zasadniczo należy do obowiązków wynajmującego. Art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że do obowiązków wynajmującego należy m.in. dokonywanie napraw lokalu oraz napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym wymiana pieców grzewczych.

Jeżeli więc piec był zużyty albo wymagał wymiany, wynajmujący wykonywał przede wszystkim własny obowiązek związany z utrzymaniem lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Taki koszt zwykle nie może zostać przerzucony na najemcę tylko dlatego, że najemca wypowiedział umowę po krótkim czasie.

Inaczej można ocenić wydatki nietypowe, wykonane wyłącznie na indywidualne życzenie najemcy, np. określony system sterowania bramą albo zakup opału ponad standardowe przygotowanie lokalu. Jeżeli najemca wyraźnie zobowiązał się do pokrycia tych kosztów, partycypacji w nich albo zwrotu wydatków w razie szybkiej rezygnacji, wynajmujący może rozważać dochodzenie roszczenia. Najbezpieczniej, gdy takie uzgodnienie wynika z umowy, aneksu, korespondencji albo innego dowodu.

Jeżeli natomiast była tylko ogólna rozmowa, a zakup lub modernizacja pozostały inwestycją w nieruchomość właściciela, dochodzenie zwrotu może być trudne. Samo stwierdzenie, że prace wykonano „na prośbę najemcy”, nie zawsze wystarczy do obciążenia go kosztami.

Czynsz i kaucja po wypowiedzeniu umowy

Najemca, który skutecznie wypowiada umowę, nadal powinien płacić czynsz oraz uzgodnione opłaty za okres wypowiedzenia. Dotyczy to także sytuacji, w której faktycznie wyprowadzi się wcześniej, chyba że strony uzgodnią wcześniejsze zakończenie najmu i rozliczenie lokalu.

Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu za okres wypowiedzenia, wynajmujący może rozliczyć należność z kaucji, o ile kaucja została pobrana i istnieją podstawy do potrącenia. Po zakończeniu najmu warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, opisać stan lokalu, stan liczników, przekazanie kluczy oraz rozliczyć należności w sposób możliwy do udokumentowania.

Co powinien zrobić wynajmujący?

Wynajmujący powinien przede wszystkim sprawdzić, czy wypowiedzenie zostało złożone w formie przewidzianej w umowie, od jakiej daty biegnie okres wypowiedzenia i kiedy umowa rzeczywiście się rozwiąże. Następnie należy wezwać najemcę do zapłaty czynszu i opłat za cały okres wypowiedzenia, ustalić termin zwrotu lokalu oraz zabezpieczyć dowody dotyczące ewentualnych dodatkowych ustaleń kosztowych.

Jeżeli strony chcą zakończyć najem szybciej niż wynika z wypowiedzenia, powinny podpisać krótkie porozumienie rozwiązujące umowę. W takim porozumieniu można uregulować datę zwrotu lokalu, rozliczenie kaucji, opłaty za media, koszt opału, stan wyposażenia oraz ewentualne dodatkowe płatności.

FAQ

Podsumowanie

Rezygnacja najemcy z umowy zaraz po jej podpisaniu może być prawnie skuteczna, jeżeli jest zgodnym z umową wypowiedzeniem. Przy umowie na czas nieokreślony najemca zwykle może skorzystać z terminu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w przepisach i nie musi uzasadniać swojej decyzji. Wynajmujący może dochodzić czynszu oraz opłat za okres wypowiedzenia, ale nie uzyska automatycznie zwrotu kosztów przygotowania lokalu, wymiany pieca czy innych inwestycji w nieruchomość. Dodatkowe roszczenia są możliwe przede wszystkim wtedy, gdy najemca naruszył umowę albo wyraźnie zobowiązał się do pokrycia konkretnych wydatków.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 471 i art. 673 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a i art. 19a - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.