Egzekucja z mieszkania obciążonego hipoteką – kto dostaje pieniądze pierwszy?

Czy komornik może sprzedać mieszkanie za mniej niż wynosi dług wobec banku?

Tak. W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości komornik nie ustala ceny sprzedaży według wysokości Pani zobowiązania wobec banku, lecz według reguł przewidzianych dla egzekucji z nieruchomości. Podstawą jest najpierw opis i oszacowanie, a następnie cena wywołania na licytacji.

Zgodnie z art. 945 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (dalej: K.p.c.) po uprawomocnieniu się zajęcia komornik przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 948 § 1 K.p.c. oszacowania dokonuje powołany biegły. Z kolei art. 965 K.p.c. stanowi, że cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a art. 983 K.p.c. przewiduje, że w drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania.

To oznacza, że jeżeli rynek nie daje możliwości sprzedaży za kwotę wyższą, nieruchomość może zostać sprzedana za cenę niższą niż aktualne zadłużenie kredytowe. Sam fakt, że saldo kredytu jest wyższe, nie blokuje sprzedaży.

Jak komornik ustala wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości nie jest ustalana dowolnie. Komornik sporządza opis, a biegły sądowy przygotowuje operat szacunkowy. Zakres opisu i oszacowania określają przede wszystkim art. 947–948 K.p.c. Zgodnie z art. 947 § 1 K.p.c. w protokole opisu i oszacowania należy wymienić m.in. oznaczenie nieruchomości, budowle i urządzenia, stwierdzone prawa i obciążenia oraz umowy ubezpieczenia.

Jeżeli dłużnik albo wierzyciel uważa, że oszacowanie jest wadliwe, może je kwestionować w drodze skargi na czynności komornika. Podstawę stanowi art. 767 § 1 K.p.c. W praktyce ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy operat nie uwzględnia rzeczywistego stanu lokalu, błędnie opisuje obciążenia albo zaniża wartość nieruchomości.

Trzeba też pamiętać, że operat szacunkowy nie działa bezterminowo. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność.

Czy bank może zażądać od komornika, aby mieszkanie nie zostało sprzedane poniżej salda kredytu?

Nie. Bank jako wierzyciel hipoteczny nie ma prawa narzucić komornikowi, że sprzedaż ma nastąpić wyłącznie za cenę odpowiadającą wysokości zadłużenia. Egzekucja z nieruchomości toczy się według przepisów K.p.c., a nie według wewnętrznych oczekiwań banku.

Bank ma jednak status uczestnika postępowania. Zgodnie z art. 922 § 1 K.p.c. uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są oprócz wierzyciela i dłużnika także osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone oraz prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny jest więc zawiadamiany o czynnościach i może brać udział w postępowaniu.

Jeżeli bank uważa, że opis i oszacowanie są wadliwe, również może korzystać ze środków zaskarżenia przewidzianych w K.p.c. Nie oznacza to jednak prawa do jednostronnego „zastrzeżenia” minimalnej ceny równej saldu kredytu.

Kto dostaje pieniądze pierwszy – bank czy komornik?

Co do zasady najpierw pokrywane są koszty egzekucyjne, a dopiero później należności wierzycieli hipotecznych. Wynika to z art. 1025 § 1 K.p.c., który określa kolejność zaspokojenia z kwoty uzyskanej z egzekucji.

W aktualnym stanie prawnym kluczowe znaczenie ma to, że należności zabezpieczone hipoteką nie są zaspokajane przed kosztami egzekucyjnymi. Innymi słowy, komornik nie czeka z rozliczeniem wszystkich kosztów aż do pełnego zaspokojenia banku. Najpierw z sumy uzyskanej z egzekucji pokrywa się pozycje z wcześniejszych kategorii, przede wszystkim koszty egzekucyjne.

To odpowiada Pani obawie: bank hipoteczny nie stoi przed kosztami egzekucji, ale ma bardzo silną pozycję wobec zwykłych wierzycieli niezabezpieczonych.

Jak wygląda kolejność zaspokajania wierzycieli z kwoty uzyskanej z licytacji?

Plan podziału sporządza organ egzekucyjny. Podstawę stanowi art. 1023 § 1 K.p.c., zgodnie z którym organ egzekucyjny sporządza plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

Najprościej można to ująć tak:

W praktyce o dokładnym miejscu banku w planie podziału decydują m.in. rodzaj zabezpieczenia, treść księgi wieczystej, wysokość wierzytelności, odsetki, koszty oraz to, czy występują inni wierzyciele uprzywilejowani.

Jeżeli kilka należności znajduje się w tej samej kategorii, stosuje się zasady z art. 1026 K.p.c. Co do zasady należności tej samej kategorii są zaspokajane stosunkowo, chyba że przepis przewiduje pierwszeństwo wynikające z rodzaju zabezpieczenia lub wpisu.

Znaczenie hipoteki wpisanej do księgi wieczystej

Bank zabezpieczony hipoteką ma mocniejszą pozycję niż wierzyciel bez zabezpieczenia rzeczowego. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

To właśnie z tego przepisu wynika praktyczna przewaga banku hipotecznego nad zwykłymi wierzycielami. Nie oznacza to jednak, że bank zawsze otrzyma pełną kwotę. Jeżeli suma uzyskana z egzekucji okaże się zbyt niska, bank może zostać zaspokojony tylko częściowo.

Co jeśli kwota z licytacji nie wystarczy na spłatę całego kredytu?

Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane, a uzyskana suma nie wystarczy na pokrycie całej wierzytelności hipotecznej, pozostała część długu co do zasady nadal istnieje jako niezaspokojona wierzytelność osobista dłużnika. Sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego umorzenia brakującej części kredytu.

To, czy i w jakim zakresie bank będzie jeszcze mógł dochodzić reszty, zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: treści tytułu wykonawczego, wcześniejszych spłat, rozliczenia kosztów, odsetek, ewentualnych ugód i przedawnienia poszczególnych roszczeń.

W sprawach dotyczących dalszej egzekucji po licytacji znaczenie może mieć również przedawnienie roszczeń, ale zawsze trzeba badać, które roszczenie i od kiedy liczyć termin.

Czy dłużnik może coś zrobić przed licytacją?

Tak. Najczęstsze działania ochronne to:

• sprawdzenie, czy zawiadomienia zostały prawidłowo doręczone,
• analiza operatu szacunkowego i ewentualna skarga na czynności komornika na podstawie art. 767 § 1 K.p.c.,
• weryfikacja treści księgi wieczystej i wpisów hipotecznych,
• próba spłaty zadłużenia albo zawarcia ugody przed licytacją,
• kontrola planu podziału po sprzedaży.

W niektórych sytuacjach możliwe jest też podnoszenie zarzutów dotyczących samego tytułu wykonawczego albo żądanie ograniczenia egzekucji, ale to zależy od etapu sprawy i rodzaju dokumentów, jakimi dysponuje wierzyciel.

Na co zwrócić uwagę po sporządzeniu planu podziału?

Po sprzedaży nieruchomości kluczowy staje się plan podziału. To z niego wynika, komu i w jakiej kwocie przyznano środki z licytacji. Warto sprawdzić w szczególności:

• czy prawidłowo ujęto koszty egzekucyjne,
• czy bank wykazał należność w prawidłowej wysokości,
• czy odsetki nie zostały policzone ponad to, co wynika z tytułu i przepisów,
• czy zachowano właściwą kolejność z art. 1025 K.p.c.

Jeżeli plan podziału zawiera błąd, uczestnik postępowania może go zaskarżyć. W takiej sytuacji znaczenie mają terminy procesowe i data doręczenia planu.

FAQ

Czy bank może wstrzymać licytację, bo cena jest za niska?

Nie może samodzielnie zablokować sprzedaży tylko dlatego, że cena nie pokrywa salda kredytu. Może natomiast korzystać z przewidzianych prawem środków procesowych, np. kwestionować opis i oszacowanie, jeśli są wadliwe.

Czy komornik dostaje wynagrodzenie przed bankiem?

Tak, koszty egzekucyjne są zaspokajane w pierwszej kolejności na podstawie art. 1025 § 1 pkt 1 K.p.c. Dopiero później zaspokaja się dalsze kategorie należności, w tym wierzycieli hipotecznych.

Czy po sprzedaży mieszkania dług wobec banku zawsze znika?

Nie. Jeżeli kwota z egzekucji nie wystarczy na pełną spłatę, pozostała część zadłużenia może nadal być dochodzona. Wymaga to jednak analizy dokumentów i rozliczenia konkretnej sprawy.

Czy można podważyć zaniżoną wycenę mieszkania?

Tak. Co do zasady służy do tego skarga na czynności komornika na podstawie art. 767 § 1 K.p.c. Trzeba działać w terminie i wskazać konkretne błędy w opisie albo operacie.

Czy wierzyciel bez hipoteki ma szansę dostać pieniądze z licytacji?

Tak, ale zwykle dopiero po zaspokojeniu kosztów egzekucyjnych i wierzycieli uprzywilejowanych, w tym hipotecznych. W praktyce przy wysokim kredycie często środków już nie wystarcza.

Źródła

• art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 767 § 1, art. 922 § 1, art. 945 § 1, art. 947 § 1, art. 948 § 1, art. 965, art. 983, art. 1023 § 1, art. 1025 § 1, art. 1026 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami