Kolejność spłacania wierzytelności, które egzekwuje komornik

Dokonywanie opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika

Odpowiem na Pani pytania kolejno – tak jak Pani je zadała, aby uczynić odpowiedź czytelną. Czy komornik może sprzedać mieszkanie za mniejszą kwotę jak moje zadłużenie w banku? Tak. Po dokonaniu zajęcia komornik szacuje nieruchomości. Szczegółowe zasady sporządzenia protokołu opisu i oszacowania zawarte są w § 128–141 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników. Zgodnie z tymi przepisami:

• „przy dokonywaniu opisu i oszacowania komornik powinien dążyć do zebrania wszelkich danych, które umożliwiają dokładne określenie nieruchomości i jej wartości” (§ 131),
• „opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1, a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej” (§ 132),
• „w razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków; o stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organ prowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków” (§ 133),
• „jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, liczby kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia” (§ 134),
• „opis nieruchomości rolnych powinien zawierać, poza opisem znajdujących się na nich budynków i urządzeń, określenie obszaru, jakości i klasy gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów (z wyodrębnieniem obszaru sadów), torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i obszaru zasiewów i upraw, ilości i jakości inwentarza żywego i martwego, jak również zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów” (§ 135),
• „sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Regułę tę stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości” (§ 136),
• „jeżeli obciążające nieruchomość lub związane z własnością nieruchomości prawa nie są określone sumą pieniężną, wartość ich ustala się z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia praw majątkowych” (§ 137),
• „praw odkupu i pierwokupu nie uwzględnia się przy oszacowaniu” (§ 139),
• „jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni końcową datę użytkowania wieczystego oraz sposób korzystania z terenu przez wieczystego użytkownika” (§ 140),
• „jeżeli do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń albo przynależności lub pożytków zostały zgłoszone prawa osób trzecich albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich, należy uczynić o tym wzmiankę w opisie nieruchomości i dokonać oszacowania zgodnie z art. 949; regułę tę stosuje się odpowiednio do licytacji wydzielonej części nieruchomości” (§ 141),
• „biegły powinien wskazać i uzasadnić podstawę przyjętej sumy oszacowania” (§ 138).

Wartość nieruchomości zależy od wartości rynkowej. Od tej sumy – wyjściowej, komornik rozpoczyna licytację.

Czy bank ma wpływ na oszacowanie nieruchomości przez komornika?

Czy bank ma możliwość zrobić zastrzeżenie u komornika, że kwota ze sprzedaży domu nie może być mniejsza od mojego zobowiązania? Nie. Bank nie ma wpływu na wartość, oszacowanie.

Komornik zawiadomi bank o licytacji – o opisie i oszacowaniu.

Art. 922 Kodeksu postępowania cywilnego wymienia uczestników postępowania; są nimi nie tylko wierzyciel i dłużnik, ale także osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe ograniczone na nieruchomości, czyli: użytkownik (art. 252–284 Kodeksu cywilnego), osoba, na rzecz której ustanowiono służebność gruntową i osobistą (art. 285–305 Kodeksu cywilnego), członek spółdzielni, na rzecz którego ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 244 Kodeksu cywilnego), wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona na nieruchomości hipoteką (art. 244 Kodeksu cywilnego i art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Zostanie tylko zawiadomiony o może zgłosić roszczenie do komornika jako uczestnik postępowania.

Czy bank ma pierwszeństwo w otrzymaniu pieniędzy z licytacji i komornik zostanie dostanie wynagrodzenie dopiero po zaspokojeniu banku?

„Art. 1023. § 1. Organ egzekucyjny sporządza plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

§ 2. Plan podziału powinien być sporządzony także wtedy, gdy suma uzyskana przez egzekucję z ruchomości, wynagrodzenia za pracę lub wierzytelności i innych praw majątkowych nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli.

Art. 1025. § 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne,

2) należności alimentacyjne,

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika,

4) należności wynikające z wierzytelności zabezpieczonych hipoteką morską,

5) należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej,

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 i Nr 160, poz. 1083, z 1998 r. Nr 106, poz. 668, z 1999 r. Nr 11, poz. 95 i Nr 92, poz. 1062, z 2000 r. Nr 94, poz. 1037, Nr 116, poz. 1216, Nr 120, poz. 1268 i Nr 122, poz. 1315 oraz z 2001 r. Nr 16, poz. 166, Nr 39, poz. 459, Nr 42, poz. 475 i Nr 110, poz. 1189), o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej,

8) należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa niewymienionego w kolejnościach wcześniejszych,

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,

10) inne należności”.

Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji może być sporządzony według zasady pierwszeństwa albo według zasady stosunkowości. Zgodnie z zasadą pierwszeństwa sumę uzyskaną z egzekucji dzieli się między wierzycieli, biorąc pod uwagę czas, w jakim poszczególni wierzyciele wszczęli egzekucję. Wierzyciel, który wszczął egzekucję wcześniej, uzyska zaspokojenie przed wierzycielem, który wszczął egzekucję później. Według zasady stosunkowości (proporcjonalności) sumę uzyskaną z egzekucji dzieli się proporcjonalnie do wysokości poszczególnych należności [szerzej por. J. Jankowski (w:) K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. II, s. 1130–1131]. W komentowanym artykule została przyjęta zasada mieszana, łącząca w sobie zasadę stosunkowości z zasadą uprzywilejowania jednych należności w stosunku do innych. Można ją określić jako zasadę proporcjonalności i uprzywilejowania, której istota polega na tym, że należności podlegające zaspokojeniu z sumy uzyskanej z egzekucji podzielone są na określone kategorie według ustalonej kolejności zaspokajania, natomiast w ramach danej kategorii należności zaspokajane są według zasady stosunkowości, z wyjątkiem należności umieszczonych w kategoriach czwartej, piątej i ósmej, w których obowiązuje zasada pierwszeństwa. W art. 1025 zostało wyróżnionych dziesięć kategorii. Wyjaśniając istotę zasady przewidzianej w tym artykule, Sąd Najwyższy podniósł, że należności ujęte w kategorii wcześniejszej mają prawo pierwszeństwa zaspokojenia przed należnościami zaliczonymi do kategorii dalszych. Należność zaliczoną do kategorii wcześniejszej zatem zaspokaja się w pełny sposób, bez względu na to, czy do zaspokojenia należności z następnej kategorii pozostanie jeszcze jakaś kwota. Natomiast należności zaliczone do tej samej kategorii – z wyjątkami przewidzianymi w art. 1025 – zaspokaja się (art. 1026) stosunkowo do wysokości każdej z nich (zasada proporcjonalności). Jeżeli zatem przedmiotem egzekucji jest należność alimentacyjna, a więc zaliczona do kategorii drugiej, i należność inna zaliczona do kategorii trzeciej lub dalszej, to suma uzyskana z egzekucji musi przede wszystkim pokryć całkowicie należności z tytułu alimentów, a dopiero pozostała reszta może być użyta na pokrycie należności z dalszej kategorii (por. uzasadnienie uchwały SN z 18 sierpnia 1968 r., sygn. akt III CZP 56/68, OSNCP 1969, nr 3, poz. 44).

Kolejność zaspokojenia wierzycieli

W piątej kolejności zaspokojenia zostały umieszczone należności zabezpieczone hipoteką lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone wpisem do innego rejestru. Do należności zabezpieczonych hipotecznie należą wszelkie należności zabezpieczone hipoteką umowną lub przymusową. Ustawa z 11 kwietnia 2001 r. o zmianie ustawy – ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 39, poz. 459) zniosła z dniem 4 maja 2001 r. tzw. hipotekę ustawową, obciążającą pozaksięgowo z mocy samego prawa nieruchomości podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych. Zobowiązania te są obecnie zabezpieczane hipoteką przymusową. Hipoteki ustawowe wpisane do księgi wieczystej przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej stały się z tym dniem hipotekami przymusowymi, a hipoteki ustawowe niewpisane do księgi wieczystej wygasły. Powoływanie się w komentarzach wydanych po dniu 4 maja 2001 r. na zabezpieczenie należności hipoteką ustawową nie znajduje żadnego uzasadnienia. Kryterium, według którego hipotekę dzieli się na umowną i przymusową, jest sposób jej powstania. Stosując kryterium przedmiotu hipoteki, wyróżnić należy hipotekę: na nieruchomości, na części ułamkowej nieruchomości, na użytkowaniu wieczystym, na spółdzielczych ograniczonych prawach rzeczowych, na wierzytelności hipotecznej oraz hipotekę morską. Niezależnie od sposobu powstania i przedmiotu hipoteki, można wyróżnić szczególne jej rodzaje, a mianowicie hipotekę: bankową, kaucyjną, łączną. Wymienione rodzaje hipotek mogą się ze sobą krzyżować. Hipoteka przymusowa może występować jako zwykła lub kaucyjna. Hipoteka umowna może występować w zwykłej formie oraz w formie hipoteki łącznej (szerzej por. m.in. S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności).

Tu istotna jest treść księgi wieczystej, akta egzekucyjne i przystąpienie wierzycieli do egzekucji. Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć, jak zostanie podzielona kwota.