.
Udzieliliśmy ponad 127,5 tys. porad prawnych i mamy 14 468 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Ksero odpisu aktu notarialnego przy zakupie mieszkania

Kupuję mieszkanie na rynku wtórnym – pełna własność. Sprzedający ma tylko ksero (słabej jakości, np. nie widać dobrze pieczątek) wypisu aktu notarialnego. Notariusz stwierdził, że nie jest mu potrzebny oryginał odpisu, a ksero wystarczy. Czy jako kupujący czymś ryzykuję, gdyby np. na tym ksero były podmienione strony (np. byłaby wycięta służebność osobista itd)? Jak to się ma do rękojmi zaufania KW?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Ksero odpisu aktu notarialnego przy zakupie mieszkania

Fot. Fotolia

Jak sprawdzić czy nabywane mieszkanie nie jest obciążone służebnością?

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, a rozumiem, że tak jest, to najlepiej sprawdzić jej treść, głównie treść działu III księgi wieczystej, w którym ewentualnie istniejąca służebność winna być wpisana. Regułą jest, że tego rodzaju ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości są wpisywane do księgi. Księgi w wersji elektronicznej są dostępne na stronie ministerstwa sprawiedliwości www.ms.gov.pl.

 

Natomiast akurat w przypadku służebności wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny i tak naprawdę służebność nie musi być do księgi wpisana. Tak jak hipoteka, aby została skutecznie ustanowiona, musi zostać wpisana do księgi wieczystej, tak służebność już nie.

 

Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu, ugody sądowej, zasiedzenia, decyzji administracyjnej. We wszystkich innych przypadkach niż umowa będzie o tym na pewno wzmianka w księdze wieczystej bo sądy orzekając o nieruchomościach przesyłają odpis orzeczenia do ksiąg wieczystych. Problematyczna może być zatem tylko umowa.

Pewnie odradzałabym Panu zawieraniu umowy przy wątpliwej jakości kserokopii, bo niestety nie da się wówczas w 100% ustalić treści aktu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Pyta Pan o rękojmię ksiąg wieczystych i tak, ta co do zasady, chroni nabywcę w dobrej wierze. Zgodnie z treścią art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

 

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2) prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5) służebnościom przesyłu”.

 

Tak więc rękojmia działa przeciwko innym służebnościom niż te wymienione w przepisie. Działa tym samym przeciwko służebnościom osobistym jak i gruntowym, z tym tylko, że chroni ona w myśl art. 6 tej ustawy nabywcę działającego w dobrej wierze. Zgodnie z art. 6 ust. 2 powołanej ustawy „w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.” I tu niestety obawiam się, że ustalenie, czy w tym akcie jest wpisana służebność, nie byłoby trudne, wystarczy tylko sprawdzić akta księgi wieczystej – w aktach tych musi się znajdować oryginał aktu na podstawie, którego wpisano własność zbywcę do księgi, a więc tego którego kiepską Pan aktualnie dysponuje. Jeżeli w akcie tym jest wpisana służebność, łatwo będzie Pan mógł to stwierdzić.

 

Nie bardzo wyobrażam sobie sytuację, w której w akcie tym byłaby wpisana służebność, a nie było jej ujawnionej w księdze, ale ponieważ doświadczenie uczy, że różne błędy się w życiu zdarzają, nie można wykluczyć i takiego przypadku, choć jest to mało prawdopodobne.

 

Z powodzeniem może Pan żądać aby np. zbywający poszedł z Panem do sądu, wydziału ksiąg wieczystych celem obejrzenia akt księgi, a w nich aktu notarialnego, wówczas będzie Pan miał 100% pewność, że służebności nie ma wpisanej w akcie – choć podkreślam, że jest to naprawdę mało prawdopodobne, żeby wówczas nie widniała w księdze.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec

Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z różnych branż. W obecnej praktyce zawodowej zajmuje się m.in. problematyką najmu lokali użytkowych.

 

Udziela porad prawnych z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego, procedur cywilnych, w tym postępowania egzekucyjnego. W kręgu jej zainteresowań pozostają zagadnienia z prawa spółek handlowych, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa i procedur administracyjnych.

 

Sporządza umowy, pisma przedsądowe i procesowe.

https://www.linkedin.com/in/katarzyna-siwiec-radca-prawny/


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu