Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ksero odpisu aktu notarialnego przy zakupie mieszkania

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 01.06.2019

Kupuję mieszkanie na rynku wtórnym – pełna własność. Sprzedający ma tylko ksero (słabej jakości, np. nie widać dobrze pieczątek) wypisu aktu notarialnego. Notariusz stwierdził, że nie jest mu potrzebny oryginał odpisu, a ksero wystarczy. Czy jako kupujący czymś ryzykuję, gdyby np. na tym ksero były podmienione strony (np. byłaby wycięta służebność osobista itd)? Jak to się ma do rękojmi zaufania KW?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ksero odpisu aktu notarialnego przy zakupie mieszkania

Fot. Fotolia

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, a rozumiem, że tak jest, to najlepiej sprawdzić jej treść, głównie treść działu III księgi wieczystej, w którym ewentualnie istniejąca służebność winna być wpisana. Regułą jest, że tego rodzaju ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości są wpisywane do księgi. Księgi w wersji elektronicznej są dostępne na stronie ministerstwa sprawiedliwości www.ms.gov.pl.

 

Natomiast akurat w przypadku służebności wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny i tak naprawdę służebność nie musi być do księgi wpisana. Tak jak hipoteka, aby została skutecznie ustanowiona, musi zostać wpisana do księgi wieczystej, tak służebność już nie.

 

Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu, ugody sądowej, zasiedzenia, decyzji administracyjnej. We wszystkich innych przypadkach niż umowa będzie o tym na pewno wzmianka w księdze wieczystej bo sądy orzekając o nieruchomościach przesyłają odpis orzeczenia do ksiąg wieczystych. Problematyczna może być zatem tylko umowa.

Pewnie odradzałabym Panu zawieraniu umowy przy wątpliwej jakości kserokopii, bo niestety nie da się wówczas w 100% ustalić treści aktu.

 

Pyta Pan o rękojmię ksiąg wieczystych i tak, ta co do zasady, chroni nabywcę w dobrej wierze. Zgodnie z treścią art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

 

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2) prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5) służebnościom przesyłu”.

 

Tak więc rękojmia działa przeciwko innym służebnościom niż te wymienione w przepisie. Działa tym samym przeciwko służebnościom osobistym jak i gruntowym, z tym tylko, że chroni ona w myśl art. 6 tej ustawy nabywcę działającego w dobrej wierze. Zgodnie z art. 6 ust. 2 powołanej ustawy „w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.” I tu niestety obawiam się, że ustalenie, czy w tym akcie jest wpisana służebność, nie byłoby trudne, wystarczy tylko sprawdzić akta księgi wieczystej – w aktach tych musi się znajdować oryginał aktu na podstawie, którego wpisano własność zbywcę do księgi, a więc tego którego kiepską Pan aktualnie dysponuje. Jeżeli w akcie tym jest wpisana służebność, łatwo będzie Pan mógł to stwierdzić.

 

Nie bardzo wyobrażam sobie sytuację, w której w akcie tym byłaby wpisana służebność, a nie było jej ujawnionej w księdze, ale ponieważ doświadczenie uczy, że różne błędy się w życiu zdarzają, nie można wykluczyć i takiego przypadku, choć jest to mało prawdopodobne.

 

Z powodzeniem może Pan żądać aby np. zbywający poszedł z Panem do sądu, wydziału ksiąg wieczystych celem obejrzenia akt księgi, a w nich aktu notarialnego, wówczas będzie Pan miał 100% pewność, że służebności nie ma wpisanej w akcie – choć podkreślam, że jest to naprawdę mało prawdopodobne, żeby wówczas nie widniała w księdze.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus 8 =

»Podobne materiały

Nieodpłatne przekazanie udziałów w nieruchomości spadkowej

Zmarł mój ojciec. Spadkobiercami są: mój brat, wdowa (druga żona) i ja. Przeprowadziliśmy właśnie sprawę o stwierdzenie nabycia spadku. Jedynym składnikiem spadku po ojcu jest kawalerka. Macocha i brat chcą się zrzec swoich części na mnie. Jakie są sposoby nieodpłatnego przekazania udziałów w n

 

Niezgodność wpisu w KW i w ewidencji gruntów

Przygotowuję się do sprzedaży nieruchomości – działki z domem. Przy tej okazji wyszła na jaw niezgodność wpisów: powierzchnia działki w KW różni się od tej wpisanej do ewidencji gruntów. Powierzchnia wpisana w KW jest o 250 m2 mniejsza od podanej we wpisie z ewidencji gruntów. Zgłosiłem sprawę

 

Wykreślenie z KW przedawnionych egzekucji

Nabyłem działkę w spadku. W dziele III są dwa ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji – z 1978 i 81 roku. Znalazłem następcę komornika, który to prowadził. Wiem, że sprawa jest przedawniona, a wszystkie dokumenty zostały zniszczone. Nie wiem, kto i jakie pismo ma napisać do sądu o wykreślenie z KW p

 

Zły wpis w księdze wieczystej - stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym

Wybudowałem i odebrałem budynek jako mieszkalno-usługowy, a w księgach wieczystych jest zapisany jako budynek handlowo-usługowy. Czy wpisana przeznaczenie do KW jest prawidłowa?

 

Czy można podważyć akt notarialny?

Kilka lat temu w budynku, w którym mieszkam, zaczęto wykupować mieszkania komunalne i utworzono wspólnotę mieszkaniową. Jeden z sąsiadów przy wykupie swojego lokalu przywłaszczył sobie po cichu pralnię (podał we wniosku o wykup, że należy ona do niego, choć była własnością całej wspólnoty). Czy

 

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Moja żona jest właścicielką działki. Niedawno postanowiliśmy ją sprzedać. Wtedy okazało się, że sąd prowadzi dla jednej nieruchomości dwie księgi wieczyste (w obu jest wpisane ostrzeżenie na ten temat). Jak ustaliliśmy, jedną księgę założono w latach 50. dla działki, która następnie została podzielo

 

Roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa własności

Pożyczyłem 120 tys. zł pewnej osobie. Dokonaliśmy zabezpieczenia poprzez przewłaszczenie nieruchomości z zastrzeżeniem – roszczeniem zwrotnego przeniesienia. Pożyczkobiorca nie zwrócił pieniędzy. Wysłałem wezwanie do zapłaty i nic. Czy można wykreślić z księgi wieczystej roszczenie o zwrotne p

 

Renta z Niemiec a obciążenie ubezpieczeniem zdrowotnym i podatkiem

Moja matka jest obywatelką niemiecką, ale od niedawna mieszka w Polsce ze względu na wiek i potrzebę stałej opieki. W tym miesiącu otrzymała decyzję od niemieckiego ubezpieczyciela, że przyznano jej dużą rentę wdowią, która będzie przelewana na konto w Polsce. Z decyzji wynika, że nadal będzie przez

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »