Ksero aktu notarialnego przy zakupie mieszkania i ryzyko kupującego

Kupno mieszkania z rynku wtórnego wymaga sprawdzenia nie tylko samej ceny i stanu technicznego lokalu, ale także jego stanu prawnego. Jeżeli sprzedający okazuje jedynie słabej jakości ksero wypisu aktu notarialnego, kupujący nie powinien poprzestawać na takim dokumencie. Ksero może pomóc w orientacyjnym ustaleniu podstawy nabycia przez sprzedającego, ale nie zastępuje rzetelnej weryfikacji księgi wieczystej i dokumentów, na podstawie których wpisano własność.

Czy ksero wypisu aktu notarialnego wystarczy przy zakupie mieszkania?

W praktyce obrotu nieruchomościami strony często posługują się kopiami dokumentów. Nie oznacza to jednak, że każda kopia daje kupującemu bezpieczeństwo. Wypis aktu notarialnego powinien być dokumentem podpisanym przez notariusza i opatrzonym pieczęcią. Zgodnie z Prawem o notariacie wypis aktu powinien być dosłownym powtórzeniem oryginału, a na końcu wypisu zaznacza się, komu i kiedy został wydany. Jeżeli wypis ma więcej niż jeden arkusz, powinien być ponumerowany, połączony, parafowany i spojony pieczęcią.

Zwykłe ksero, zwłaszcza nieczytelne, nie pozwala bezpiecznie ocenić, czy dokument jest kompletny, czy strony nie zostały podmienione, czy widoczne są wszystkie pieczęcie, podpisy, załączniki i wzmianki. Notariusz przygotowujący sprzedaż może korzystać z własnych ustaleń, księgi wieczystej i dokumentów przedstawionych przez strony, ale z perspektywy kupującego rozsądne jest żądanie czytelnego wypisu albo innego wiarygodnego potwierdzenia podstawy własności sprzedającego.

Jeżeli dokument zawiera dopiski, skreślenia albo nieczytelne fragmenty, warto wyjaśnić je przed transakcją. W podobnych sytuacjach znaczenie może mieć także poprawka w akcie notarialnym, ponieważ nie każda nieścisłość ma ten sam ciężar prawny, ale każda powinna być zbadana przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Co trzeba sprawdzić w księdze wieczystej przed podpisaniem aktu?

Najważniejszym dokumentem przy zakupie mieszkania jest aktualna księga wieczysta. Księgi wieczyste można przeglądać bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, jeżeli zna się numer księgi. Kupujący powinien sprawdzić nie tylko aktualny stan wpisów, ale także wzmianki, bo wzmianka może oznaczać, że do sądu złożono wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany.

Przy zakupie lokalu szczególne znaczenie mają:

• dział I-O – oznaczenie lokalu lub nieruchomości, powierzchnia, położenie i dane identyfikacyjne,
• dział I-Sp – prawa związane z własnością lokalu, np. udział w nieruchomości wspólnej,
• dział II – właściciel albo współwłaściciele,
• dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, w tym służebności, ostrzeżenia, roszczenia z umów przedwstępnych, egzekucje, zakazy zbywania,
• dział IV – hipoteki.

Jeżeli dane z ksera aktu nie odpowiadają treści księgi, trzeba wyjaśnić rozbieżność przed podpisaniem umowy. Czasem problemem jest zwykła pomyłka, ale czasem rozbieżność może oznaczać poważniejszy problem z podstawą własności, oznaczeniem nieruchomości albo zakresem obciążeń.

Służebność w akcie notarialnym a brak wpisu w księdze wieczystej

Co do zasady służebności i inne ograniczone prawa rzeczowe powinny być ujawniane w księdze wieczystej, najczęściej w dziale III. Nie można jednak zakładać, że sam brak wpisu zawsze zamyka sprawę. Służebność może powstać nie tylko na podstawie umowy, ale również na podstawie orzeczenia sądu, ugody, decyzji administracyjnej albo w określonych przypadkach przez zasiedzenie.

W praktyce największy niepokój kupującego budzi sytuacja, w której w akcie nabycia sprzedającego ustanowiono służebność, ale nie została ona ujawniona w księdze wieczystej. Taki przypadek nie jest typowy, jednak przed zakupem mieszkania warto sprawdzić dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej albo poprosić sprzedającego o przedstawienie czytelnego wypisu aktu, z którego wynika, na jakiej podstawie nabył lokal.

Jeżeli sprzedający dysponuje tylko kopią, a kupujący chce mieć dokument do dalszej analizy, znaczenie może mieć również poświadczanie zgodności kopii z dokumentem. Poświadczona kopia nie zastąpi jednak samodzielnej analizy księgi wieczystej i dokumentów źródłowych, jeżeli istnieją realne wątpliwości co do treści aktu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi może rozstrzygać na korzyść osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabywa własność albo inne prawo rzeczowe. Podstawą jest art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Ochrona nie jest jednak absolutna. Zgodnie z art. 6 ustawy rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych ani dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

To ma praktyczne znaczenie przy nieczytelnym ksero aktu. Jeżeli kupujący widzi, że dokument jest wątpliwy, strony są nieczytelne, brakuje załączników albo pojawia się informacja o możliwym obciążeniu, nie powinien ignorować tych sygnałów. W razie sporu druga strona może twierdzić, że kupujący mógł z łatwością wyjaśnić problem, np. żądając wypisu, sprawdzając akta księgi wieczystej albo prosząc notariusza o dodatkową weryfikację.

Kiedy rękojmia nie chroni kupującego?

Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa. Chodzi między innymi o prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu, prawo dożywocia, służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebności drogi koniecznej, służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebności przesyłu.

Oznacza to, że kupujący nie powinien sprowadzać analizy wyłącznie do pytania, czy w dziale III księgi widnieje służebność osobista. Trzeba ustalić, jakiego rodzaju prawo mogłoby obciążać nieruchomość, z jakiej podstawy wynika i czy należy do katalogu praw wyłączonych spod działania rękojmi. Inaczej ocenia się służebność osobistą ustanowioną umownie, inaczej służebność przesyłu, a jeszcze inaczej prawo dożywocia.

Jak bezpiecznie ograniczyć ryzyko przed zakupem mieszkania?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie kilku prostych czynności przed podpisaniem aktu sprzedaży. Po pierwsze, należy sprawdzić aktualną księgę wieczystą w dniu zawarcia umowy. Po drugie, trzeba przeanalizować dział III i IV oraz wszystkie wzmianki. Po trzecie, warto poprosić sprzedającego o czytelny wypis aktu, na podstawie którego nabył lokal, albo o umożliwienie wglądu do dokumentów źródłowych.

Można także poprosić notariusza, aby przed aktem wyjaśnił, z jakich dokumentów wynika prawo własności sprzedającego i czy w jego ocenie dokumenty są wystarczające do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. W akcie sprzedaży sprzedający powinien złożyć odpowiednie oświadczenia dotyczące braku obciążeń, praw osób trzecich, umów najmu, użyczenia, służebności, zaległości i roszczeń, o ile odpowiada to stanowi faktycznemu.

Jeżeli mimo tych czynności pozostają wątpliwości, kupujący powinien rozważyć odroczenie aktu albo zawarcie najpierw umowy przedwstępnej z warunkiem przedstawienia określonych dokumentów. Zakup mieszkania jest transakcją o dużej wartości, dlatego pośpiech przy nieczytelnych dokumentach może być dużo bardziej kosztowny niż dodatkowa weryfikacja.

FAQ

Czy notariusz może sporządzić akt sprzedaży, jeżeli sprzedający ma tylko ksero starego aktu?

To zależy od dokumentów i ustaleń notariusza. Notariusz bada podstawę własności i księgę wieczystą, ale z punktu widzenia kupującego słabe ksero nie powinno być jedynym źródłem wiedzy o stanie prawnym mieszkania. Warto żądać czytelnego wypisu albo wyjaśnienia dokumentów źródłowych.

Czy każda służebność musi być wpisana do księgi wieczystej?

Nie każda służebność powstaje dopiero z chwilą wpisu. Dlatego brak wpisu w księdze wieczystej jest bardzo ważną informacją, ale nie zawsze kończy analizę. Trzeba sprawdzić rodzaj służebności, podstawę jej ustanowienia i to, czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może działać w danej sytuacji.

Czy rękojmia ksiąg wieczystych chroni kupującego przed ukrytą służebnością osobistą?

Może chronić nabywcę działającego w dobrej wierze, ale ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli kupujący wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się o niej dowiedzieć, powołanie się na rękojmię może być utrudnione.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą mieszkania?

Księgę wieczystą można sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Do przeglądania treści księgi potrzebny jest jej numer. Przed transakcją warto sprawdzić księgę ponownie w dniu podpisania aktu.

Co zrobić, gdy sprzedający nie chce pokazać czytelnego wypisu aktu?

Brak współpracy sprzedającego powinien wzbudzić ostrożność. Kupujący może poprosić o wyjaśnienie sprawy przez notariusza, zażądać dokumentów przed podpisaniem umowy, sprawdzić akta księgi wieczystej albo odroczyć transakcję do czasu usunięcia wątpliwości.

Źródła

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 5–7: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności przepisy o wypisach, odpisach i wyciągach aktu notarialnego: tekst ustawy.
• Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości: informacje o EKW.