Wycena biegłego przy podziale kamienicy – czy trzeba wpuścić rzeczoznawcę?

Czy trzeba wpuścić biegłego do mieszkania?

Co do zasady warto przyjąć, że w sprawie o zniesienie współwłasności odmowa wpuszczenia biegłego do lokalu jest rozwiązaniem ryzykownym. Sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego, gdy do rozstrzygnięcia potrzebne są wiadomości specjalne, zgodnie z art. 278 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W sprawach o podział nieruchomości, wyodrębnienie lokali, ustalenie wartości udziałów i dopłat taka opinia jest w praktyce bardzo często kluczowa.

Jeżeli biegły ma ustalić aktualną wartość konkretnego mieszkania, jego standard, zakres ulepszeń, stan techniczny i porównywalność z innymi lokalami, oględziny bywają niezbędne. Sama wcześniejsza opinia, wykonana kilka lat temu, może nie wystarczyć, jeśli od tego czasu zmienił się stan lokalu albo ceny rynkowe nieruchomości.

Podobny problem występuje przy wyceny mieszkania przez biegłego i możliwości odmowy oględzin, np. w sprawie majątkowej po rozstaniu lub rozwodzie. Także wtedy zakres oględzin powinien odpowiadać tezie dowodowej i przedmiotowi wyceny.

Podstawą procesową aktywności stron pozostają również art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Kto twierdzi, że jego lokal ma wyższą wartość z powodu własnych nakładów, ten powinien to wykazać. Z praktycznego punktu widzenia wpuszczenie biegłego i równoczesne przedstawienie dowodów remontu zwykle lepiej chroni interes uczestnika niż blokowanie oględzin.

Czy sąd może zarządzić ponowną wycenę?

Tak. Jeżeli poprzednia opinia jest nieaktualna, niepełna albo nie odpowiada obecnemu stanowi nieruchomości, sąd może zlecić opinię uzupełniającą albo nową opinię. Wynika to z ogólnych zasad postępowania dowodowego, w szczególności z art. 278 § 1 i art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala zażądać dodatkowej opinii tych samych lub innych biegłych.

W sprawie o zniesienie współwłasności sąd powinien mieć materiał pozwalający na realne porównanie wariantów podziału, wartości poszczególnych lokali oraz ewentualnych spłat i dopłat. Jeżeli poprzednia wycena była wykonana dawno temu, sąd może uznać, że nie odzwierciedla aktualnych cen rynkowych ani obecnego stanu mieszkań.

Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy jeden z lokali został wyremontowany, a inne są w gorszym stanie. Właśnie taka różnica zwykle przemawia za tym, aby biegły zobaczył lokal osobiście, zamiast opierać się wyłącznie na danych historycznych.

Czy można żądać wyceny na podstawie innych mieszkań?

Niekiedy biegły korzysta z metody porównawczej i zestawia lokal z innymi mieszkaniami o podobnych cechach. Jednak jeżeli chodzi o mieszkanie konkretnego współwłaściciela, które ma być uwzględnione przy podziale i rozliczeniach, wycena wyłącznie „na podstawie podobnych mieszkań” może okazać się niewystarczająca.

Biegły powinien uwzględnić cechy wpływające na wartość: metraż, układ pomieszczeń, kondygnację, nasłonecznienie, stan instalacji, standard wykończenia, zakres remontu, zużycie techniczne oraz stan części wspólnych budynku. Jeżeli Pani lokal istotnie różni się od innych, to oparcie opinii tylko na podobieństwie do sąsiednich mieszkań może zniekształcić wynik.

Można natomiast wnosić do sądu, aby biegły w opinii wyraźnie oddzielił:

• wartość lokalu wynikającą z cech „wyjściowych” kamienicy,
• wartość podwyższoną dzięki Pani nakładom,
• wpływ nakładów na ewentualne rozliczenia między współwłaścicielami.

To ważniejsze niż sama próba niedopuszczenia biegłego do mieszkania.

Zobacz również:

Dowód z opinii biegłego – czy strona musi znać termin oględzin?

Nakłady na mieszkanie a rozliczenia między współwłaścicielami

Jeżeli lokal został wyremontowany przez jednego ze współwłaścicieli z własnych środków, to kwestia tych nakładów może być istotna przy rozliczeniach. Podstawę materialnoprawną stanowią przede wszystkim art. 207 Kodeksu cywilnego, dotyczący pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej oraz wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, a także – zależnie od stanu faktycznego – art. 226–231 Kodeksu cywilnego, jeśli pojawiają się spory o nakłady posiadacza.

W samym postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozpoznaje także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Wynika to wprost z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Z kolei art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że po prawomocnym zakończeniu sprawy uczestnik nie może już dochodzić tych roszczeń, choćby nie zostały wcześniej zgłoszone.

Dlatego jeżeli chce Pani wykazać, że remont został sfinansowany wyłącznie przez Panią i nie powinien zwiększać korzyści innych współwłaścicieli bez odpowiedniego rozliczenia, trzeba to zgłosić właśnie w tej sprawie. Najlepiej przedstawić:

• faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów,
• zdjęcia sprzed i po remoncie,
• świadków potwierdzających zakres robót,
• zestawienie poniesionych kosztów z datami,
• wniosek o zobowiązanie biegłego do oceny wpływu tych nakładów na wartość lokalu.

Aktywność w sprawie ma znaczenie

W postępowaniu nieprocesowym o zniesienie współwłasności nie warto pozostawać biernym. Zgodnie z art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli strona nie wypowie się co do twierdzeń drugiej strony o faktach, sąd może uznać te fakty za przyznane, mając na względzie wyniki całej rozprawy. Przepis ten nie działa automatycznie, ale w praktyce bierność procesowa bywa kosztowna.

Warto więc składać pisma, odpowiadać na twierdzenia innych uczestników i zgłaszać zastrzeżenia do opinii biegłego. Jeżeli opinia będzie pomijała Pani nakłady, nie uwzględni standardu mieszkania albo przyjmie błędne założenia porównawcze, można wnieść o:

• opinię uzupełniającą,
• wezwanie biegłego na rozprawę celem złożenia ustnych wyjaśnień,
• dopuszczenie opinii innego biegłego na podstawie art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można nie wpuścić biegłego, żeby nie podnosić wartości mieszkania?

Z praktycznego punktu widzenia to zwykle słaba strategia. Jeżeli lokal został wyremontowany i ma wyższy standard, brak oględzin nie musi spowodować, że sąd „pominie” tę okoliczność. Przeciwnie – może dojść do niepełnych ustaleń, a Pani straci możliwość wykazania, które elementy wzrostu wartości wynikają z prywatnych nakładów, a które z samej lokalizacji lub rynku.

Trzeba też pamiętać, że sąd może ocenić taką odmowę przez pryzmat obowiązku współdziałania w przeprowadzeniu dowodu. Jeżeli wskutek odmowy powstaną dodatkowe koszty albo opóźnienia, może to mieć znaczenie przy orzekaniu o kosztach postępowania. W sprawach nieprocesowych podstawowe znaczenie ma art. 520 Kodeksu postępowania cywilnego, ale gdy interesy uczestników są sprzeczne, sąd może odpowiednio rozdzielić koszty lub obciążyć nimi konkretnego uczestnika.

Jeżeli więc celem jest ochrona własnych interesów finansowych, lepiej żądać precyzyjnych rozliczeń i prawidłowej opinii niż odmawiać dostępu do mieszkania.

Zobacz również:

Mediacja sądowa w postępowaniu o podział majątku

Zniesienie współwłasności kamienicy – jakie warianty bierze pod uwagę sąd?

Podstawę materialnoprawną żądania stanowi art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Podstawowym sposobem jest podział rzeczy wspólnej, jeśli nie sprzeciwia się to przepisom ustawy, społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy albo nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości – art. 211 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo byłby niecelowy, sąd może przyznać rzecz jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłat albo zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej stosownie do art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W przypadku kamienicy najczęściej rozważa się:

• wyodrębnienie samodzielnych lokali, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• podział „pionowy”, jeżeli konstrukcja budynku i stan prawny gruntu na to pozwalają,
• przyznanie całej nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych,
• sprzedaż nieruchomości i podział ceny.

To, który wariant jest realny, zależy od konkretnego stanu faktycznego: układu budynku, samodzielności lokali, przebiegu instalacji, dostępu do drogi, stanu księgi wieczystej, wielkości udziałów i możliwości finansowych współwłaścicieli.

Jak przygotować się do oględzin i opinii biegłego?

Jeżeli sąd zleci ponowną wycenę, najlepiej przygotować się praktycznie:

W piśmie procesowym można wnosić, aby biegły odpowiedział m.in. na pytania:

• jaka jest aktualna wartość lokalu według stanu na dzień oględzin i cen aktualnych,
• jakie elementy wykończenia i remontu wpływają na tę wartość,
• jaka część wzrostu wartości wynika z nakładów sfinansowanych przez uczestniczkę,
• czy lokal można uznać za porównywalny z innymi mieszkaniami w kamienicy, a jeżeli nie – dlaczego.

FAQ

Czy biegły może wejść do mieszkania bez mojej zgody?

Co do zasady oględziny powinny odbywać się w ramach postępowania sądowego i zgodnie z zarządzeniami sądu. Sam biegły nie działa jak organ przymusu, ale odmowa współpracy może wywołać negatywne skutki procesowe i kosztowe.

Czy wcześniejsza wycena sprzed kilku lat wystarczy?

Niekoniecznie. Jeżeli zmienił się stan lokalu albo realia rynkowe, sąd może zlecić nową opinię na podstawie art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy moje nakłady na mieszkanie przepadają, jeśli ich nie zgłoszę?

Mogą pojawić się poważne problemy z późniejszym dochodzeniem roszczeń. W sprawie o zniesienie współwłasności należy zgłaszać roszczenia współwłaścicieli dotyczące posiadania rzeczy i rozliczeń, o czym stanowi art. 618 § 1 i § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy sąd zawsze dzieli kamienicę na osobne lokale?

Nie. Sąd wybiera rozwiązanie możliwe prawnie i gospodarczo uzasadnione. Jeżeli podział fizyczny byłby sprzeczny z art. 211 Kodeksu cywilnego, może orzec spłaty albo sprzedaż nieruchomości zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy warto wnosić o mediację?

Tak, zwłaszcza gdy spór dotyczy głównie rozliczeń i sposobu podziału. Mediację w postępowaniu cywilnym regulują art. 183¹–183¹⁵ Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• art. 6, art. 46, art. 195–212, art. 226–231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 9, art. 230, art. 232, art. 278 § 1, art. 286, art. 520, art. 617–625, art. 618 § 1–3, art. 183¹–183¹⁵ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali