Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak zgody na przydomową oczyszczalnię sąsiada

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 08.10.2020

Są dwie działki na pochyłym zboczu. Jedna za drugą. Sąsiad z górnej działki chce zbudować przydomową oczyszczalnię biologiczną, więc siłą rzeczy cała woda z oczyszczalni przydomowej będzie schodziła w dół pod stojący tam budynek. Gleba jest ciężka. Kiedy padają dłużej deszcze, zapada się po kostki. Czy w takiej sytuacji przy braku zgody, można zablokować budowę tej oczyszczalni lub choć mieć wpływ na jej rodzaj? Jak to zrobić? Dodam, że w zeszłym roku zgodziliśmy się na taką oczyszczalnię u innego sąsiada powyżej, ale tam jest spad do naszego ogródka i nie ma budynku.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brak zgody na przydomową oczyszczalnię sąsiada

Strona postępowania związanego z budową oczyszczalni przez sąsiada

Z treści Pani pytania wynika, iż czynności dokonywane przez Pani sąsiada mają bezpośredni wpływ na Pani nieruchomość. Uniemożliwiają lub uniemożliwiać będą funkcjonowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Powyższe każe wskazać, iż winna być Pani traktowana jako strona postępowania. Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

 

Z powyższego brzmienia przepis wynika zatem, iż nie każdy sąsiad będzie stroną postępowania. Wymagany jest bowiem interes prawny. W tym przypadku interesem prawnym jest wymóg oddziaływania obiektu, który ma być budowany na nieruchomość stanowiącą własność sąsiada.

 

Jak wskazuje się w najnowszym orzecznictwie: „aby uznać właściciela jakiejś nieruchomości za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę na innej nieruchomości (a także o stwierdzenie nieważności wydanego już pozwolenia) należy ustalić, czy należąca do niego nieruchomość znajduje się na terenie wyznaczonym na podstawie konkretnych przepisów prawa materialnego w otoczeniu przedmiotowego obiektu budowlanego, przy czym przepisy te wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1772/11).

 

Wskazać należy zatem na treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Powyższy przepis stanowić zatem winien podstawę prawną wskazania traktowania jako strony postępowania administracyjnego”.

Zaprzestanie naruszania prawa własności przez sąsiada

Przepis art. 144 w zw. z art. 222 § 2 stanowią drugą możliwość, a mianowicie wystąpienie z pozwem o zaprzestanie naruszania prawa własności.

 

Stosownie do treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000: „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

 

Innymi słowy próba dochodzenia swoich praw przed odpowiednimi organami nie musi wcale uniemożliwiać budowy biologicznej oczyszczalni ścieków na sąsiedniej nieruchomości, ale może nakładać na sąsiada obowiązek dokonania takich czynności, które zmierzać będą do zminimalizowania ewentualnych negatywnych następstw dla Pani nieruchomości.

 

Ustawodawca za pomocą art. 144 ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.

 

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

 

W pierwszej kolejności pozwoli Pani, iż wskażę na możliwość wystąpienia Pani wobec sąsiada do sądu wydziału cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie wspomniany przepis art. 144.

Budowa oczyszczalni przydomowej przez sąsiada

Podwyższenie terenu sąsiedniego oraz wybudowanie na nim przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków w taki sposób, iż znaczenie utrudnione zostanie korzystanie z nieruchomości stanowiącej Pani własność, a to z uwagi na spływ wody deszczowej w sposób, który dotychczas nie występowała (mniemam, iż istnieje możliwość wystąpienia spiętrzeń wody) stanowi bowiem immisje pośrednie, które objęte są hipotezą przepisu art. 144. „Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów”.

 

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Przez zaniechanie naruszeń można traktować także zobowiązanie sąsiada do powzięcia takich kroków, które uniemożliwią dalsze naruszanie Pani własności. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Opłata jest stała i konieczna, bowiem sąd nie podejmie żadnej czynności bez uiszczenia opłaty.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem - IV =

»Podobne materiały

Odmowa przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności

Mam działkę niezabudowaną od urzędu miasta w użytkowaniu wieczystym. Nabyłam ją w 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży warunkowej (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) w celu postawienia budynku na prowadzenie działalności gospodarczej, ale jako osoba prywatna. Nie postawiłam jednak zam

 

Uciążliwe rozładunki towaru do sklepu - co zrobić?

Po drugiej stronie mojej uliczki wójt kupił działkę, wybudował budynek i wynajął go na sklep. Od tej pory każdego dnia ja i sąsiad od godz. 6 jesteśmy budzeni prze głośne rozładunki towaru po drugiej stronie ulicy. Sytuacja jest dla nas nie do zniesienia. Co możemy zrobić?

 

Kłopoty ze wspólnym korytarzem w kamienicy

Mieszkam w kamienicy, gdzie w jednym przedpokoju/korytarzu mieszkają trzy rodziny. Dwie maja osobne wejścia i mieszkania, jednak przemieszczają się przez mój korytarz, który jest własnością wspólną, i to powoduje duże kłopoty. Ja moje mieszkanie mam wykupione, ale korzystam z toalety na korytarzu i

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »