Przydomowa oczyszczalnia sąsiada – jak się bronić?

Czy sąsiad potrzebuje zgody na przydomową oczyszczalnię?

Sam brak Pani/Pana zgody nie blokuje automatycznie budowy przydomowej oczyszczalni ścieków. Właściciel działki może korzystać ze swojej nieruchomości, ale tylko w granicach prawa. Granice te wyznaczają przede wszystkim przepisy budowlane, przepisy techniczno-budowlane, Prawo wodne, przepisy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy oraz przepisy Kodeksu cywilnego o immisjach.

W praktyce oznacza to, że nie trzeba wykazywać wyłącznie „braku zgody”. Trzeba wskazać konkretne ryzyko prawne lub techniczne: zbyt małe odległości, niewłaściwe odprowadzanie ścieków, brak możliwości rozsączania w ciężkim gruncie, spadek terenu w stronę budynku, naruszenie studni, rowu, kanalizacji, planu miejscowego albo ryzyko ponadprzeciętnych immisji na nieruchomość sąsiednią.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że działki leżą na zboczu, a gleba po dłuższych opadach jest nasiąknięta i nieprzepuszczalna. Jeżeli oczyszczalnia ma działać przez rozsączanie ścieków do gruntu, taki stan może podważać bezpieczeństwo rozwiązania albo wymagać innej technologii niż zwykły drenaż rozsączający.

Budowa oczyszczalni na zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Aktualnie przydomowa oczyszczalnia ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę co do zasady nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli najczęściej staroście albo prezydentowi miasta na prawach powiatu. Do robót można przystąpić dopiero wtedy, gdy organ nie wniesie sprzeciwu w ustawowym terminie 21 dni od doręczenia zgłoszenia, chyba że przepisy szczególne przewidują inny tryb.

Jeżeli oczyszczalnia przekracza parametry objęte zgłoszeniem, wymaga odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, jest elementem inwestycji wymagającej oceny oddziaływania na środowisko albo narusza inne ograniczenia, sam tryb zgłoszenia może być niewystarczający. Wtedy należy badać, czy organ powinien wnieść sprzeciw albo czy konieczne jest pozwolenie na budowę.

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści albo zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Nie każdy sąsiad jest więc automatycznie stroną, ale sąsiad, którego działka może być objęta realnym oddziaływaniem oczyszczalni, ma argument do wykazywania interesu prawnego.

Przy zwykłym zgłoszeniu budowlanym sąsiedzi nie zawsze są formalnie zawiadamiani tak jak strony postępowania o pozwolenie na budowę. Nie oznacza to jednak, że należy biernie czekać. Jeżeli dowiedzieli się Państwo o planowanej budowie, warto jak najszybciej złożyć do organu pisemne zastrzeżenia z dokumentami i wnioskować o wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia.

Co napisać do starostwa lub urzędu miasta?

Pismo do organu budowlanego powinno być konkretne. Samo stwierdzenie, że „nie zgadzam się na oczyszczalnię”, zwykle nie wystarczy. Trzeba wskazać, jakie przepisy lub warunki techniczne mogą zostać naruszone i dlaczego inwestycja może oddziaływać na Państwa działkę.

W piśmie warto podnieść w szczególności:

• ukształtowanie terenu i spadek w stronę Państwa budynku, ogrodu, piwnicy, fundamentów albo studni,
• ciężki, gliniasty lub podmokły grunt, który utrudnia rozsączanie ścieków oczyszczonych,
• zalewanie lub zapadanie się gruntu po intensywnych opadach,
• ryzyko zmiany stosunków wodnych i spływu wód lub ścieków na działkę sąsiednią,
• brak zachowania wymaganych odległości od granicy działki, budynku, studni, rowu, drogi albo innych urządzeń,
• brak dokumentacji geotechnicznej, opinii hydrogeologicznej lub mapy pokazującej rzeczywiste warunki terenowe,
• niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy albo lokalnymi regulaminami.

Do pisma warto dołączyć zdjęcia po opadach, szkic sytuacyjny, mapę z oznaczeniem spadku terenu, położenia budynków i studni, a najlepiej także opinię osoby z uprawnieniami budowlanymi, geotechnika albo projektanta instalacji sanitarnych. Im bardziej techniczne i udokumentowane będą zarzuty, tym większa szansa, że organ potraktuje sprawę poważnie.

Prawo wodne: spływ wód i ścieków na grunt sąsiada

W takich sprawach bardzo ważne jest Prawo wodne. Właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku ani natężenia odpływu wód opadowych lub roztopowych ze szkodą dla gruntów sąsiednich, a także nie może odprowadzać wód ani ścieków na grunty sąsiednie. Jeżeli po wykonaniu oczyszczalni albo po podniesieniu terenu wody zaczną spływać na Państwa nieruchomość, można żądać interwencji organu gminy na podstawie art. 234 Prawa wodnego.

W przypadku przydomowej oczyszczalni trzeba też oddzielić dwie kwestie. Samo wprowadzanie ścieków do ziemi w ramach zwykłego korzystania z wód może nie wymagać pozwolenia wodnoprawnego, jeżeli mieści się w ustawowych limitach i służy potrzebom własnego gospodarstwa domowego. Natomiast wykonanie urządzeń służących do wprowadzania oczyszczonych ścieków do ziemi, takich jak drenaż rozsączający lub studnia chłonna, co do zasady wymaga zgłoszenia wodnoprawnego. Jeżeli ścieki mają być odprowadzane do wód albo do urządzeń wodnych, na przykład do rowu, może być potrzebne pozwolenie wodnoprawne.

To oznacza, że w sprawie nie wystarczy sprawdzić tylko starostwa. Warto ustalić również, czy inwestor dokonał zgłoszenia wodnoprawnego do Wód Polskich albo czy w danej konfiguracji nie powinien uzyskać pozwolenia wodnoprawnego.

Warunki techniczne i odległości od granicy, budynku oraz studni

Przydomowa oczyszczalnia musi być zaprojektowana i usytuowana zgodnie z warunkami technicznymi. W praktyce sprawdza się przede wszystkim odległości od granicy działki, okien i drzwi budynków, studni z wodą przeznaczoną do spożycia, przewodów rozsączających, rowów, dróg i innych urządzeń.

Dla typowych elementów instalacji znaczenie mają m.in. minimalne odległości dotyczące szczelnych osadników, zbiorników oraz przewodów rozsączających. W praktyce często analizuje się m.in. odległość 2 m od granicy działki dla określonych urządzeń, 5 m od okien i drzwi budynku oraz odległości 15 m albo 30 m od studni, zależnie od tego, czy chodzi o osadnik, czy system rozsączający. Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić konkretny projekt, typ oczyszczalni, miejsce rozsączania i aktualne brzmienie właściwych przepisów.

Na działkach pochyłych i podmokłych problemem może być nie tylko formalna odległość, lecz także realne oddziaływanie. Jeżeli grunt jest gliniasty, po deszczach zapada się po kostki, a pod spodem znajduje się budynek sąsiada, organ powinien dostać jasną informację, że inwestycja może pogorszyć warunki wodne i użytkowanie nieruchomości sąsiedniej.

Immisje i ochrona własności przed działaniami sąsiada

Jeżeli oczyszczalnia powoduje albo realnie grozi powodowaniem ponadprzeciętnych zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej, zastosowanie mogą mieć art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Art. 144 Kodeksu cywilnego nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Roszczenie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W sprawie oczyszczalni może to oznaczać żądanie usunięcia skutków zalewania, wykonania zabezpieczeń, zmiany sposobu odprowadzania ścieków, zaniechania użytkowania wadliwego urządzenia albo wykonania prac, które sprowadzą oddziaływanie do dopuszczalnego poziomu.

Sąd Najwyższy w wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, wskazał, że art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego może uzasadniać nałożenie na właściciela nieruchomości obowiązków minimalizujących immisje pośrednie. To ważne, bo w wielu sprawach celem nie jest całkowite zablokowanie inwestycji, lecz wymuszenie bezpiecznego rozwiązania, które nie zalewa i nie zanieczyszcza sąsiedniej działki.

Jak działać krok po kroku?

1. Ustal, czy zgłoszenie zostało złożone. Można skierować do starostwa albo urzędu miasta pismo z pytaniem, czy wpłynęło zgłoszenie budowy oczyszczalni na wskazanej działce.
2. Złóż zastrzeżenia przed upływem terminu na sprzeciw. W piśmie opisz spadek terenu, ciężką glebę, zalewanie po opadach, położenie budynku i ryzyko spływu wód albo ścieków.
3. Załącz dowody. Zdjęcia, mapy, szkice, pomiary, opinia techniczna lub hydrogeologiczna są znacznie skuteczniejsze niż ogólny protest.
4. Sprawdź formalności wodnoprawne. Jeżeli w grę wchodzi drenaż rozsączający, studnia chłonna, rów albo odprowadzanie ścieków poza działkę inwestora, trzeba zbadać zgłoszenie albo pozwolenie wodnoprawne.
5. Po rozpoczęciu robót reaguj do nadzoru budowlanego. Jeżeli inwestycja jest realizowana niezgodnie ze zgłoszeniem, bez wymaganych zgód albo w sposób zagrażający sąsiedniej nieruchomości, właściwy może być powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
6. Przy szkodach wodnych zawiadom gminę. W przypadku zmiany stosunków wodnych ze szkodą dla sąsiedniego gruntu warto powołać się na art. 234 Prawa wodnego.
7. Rozważ pozew cywilny. Jeżeli urządzenia sąsiada powodują podmakanie, zapachy, zanieczyszczenie albo inne ponadprzeciętne immisje, można żądać ochrony własności w sądzie cywilnym.

FAQ

Podsumowanie

Brak zgody sąsiada na przydomową oczyszczalnię nie jest samodzielnym środkiem blokującym inwestycję. Można jednak skutecznie działać, jeżeli wykaże się, że oczyszczalnia może naruszać przepisy budowlane, warunki techniczne, Prawo wodne albo zasady prawa sąsiedzkiego.

W opisanym przypadku najważniejsze są: spadek terenu w stronę budynku, ciężka i podmokła gleba, sposób rozsączania ścieków, odległości od budynku i granicy oraz formalności wodnoprawne. Najlepiej reagować jeszcze przed upływem 21-dniowego terminu na sprzeciw organu wobec zgłoszenia, a jeżeli oczyszczalnia już powstała – dokumentować skutki i korzystać z ochrony administracyjnej oraz cywilnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 28–30.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w szczególności art. 33, art. 234, art. 389 i art. 394.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 144 i art. 222 § 2.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000.
• Materiały informacyjne GUNB dotyczące procedur budowlanych: procedury budowlane.
• FAQ Wód Polskich dotyczące przydomowych oczyszczalni i zgód wodnoprawnych: FAQ Wody Polskie.