Kłopoty ze wspólnym korytarzem w kamienicy

Czy wspólny korytarz w kamienicy można traktować jak własny?

Najpierw trzeba ustalić status prawny korytarza. Jeżeli w kamienicy wyodrębniono lokale, a korytarz nie należy do żadnego lokalu, najczęściej jest on częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że nieruchomość wspólną tworzy grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że co do zasady sąsiedzi mogą przechodzić wspólnym korytarzem, jeżeli jest on przeznaczony do komunikacji i nie istnieje odmienny, skuteczny prawnie sposób podziału korzystania.

Podobna zasada wynika z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że nie można samowolnie wyłączyć innych osób z korzystania ze wspólnego korytarza, ale nie można też używać go w sposób uciążliwy, agresywny lub niszczący cudze mienie.

Obowiązki właścicieli i lokatorów wobec innych mieszkańców

Właściciel lokalu nie ma pełnej swobody działania, jeżeli jego zachowanie wpływa na innych mieszkańców. Z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika obowiązek korzystania z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz obowiązek przestrzegania porządku domowego.

Granice prawa własności określa również art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Właściciel może korzystać z rzeczy w granicach wyznaczonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Awantury, trzaskanie drzwiami, celowe prowokowanie konfliktu czy niszczenie elementów należących do innego właściciela nie mieszczą się w normalnym wykonywaniu prawa własności.

Jeżeli problem dotyczy hałasu, zapachów, dymu, wibracji lub innych oddziaływań, zastosowanie może mieć art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Nie każde zakłócenie jest od razu naruszeniem prawa. W kamienicy lub bloku trzeba liczyć się z typowymi odgłosami życia codziennego, w tym z gotowaniem, przechodzeniem przez korytarz, zamykaniem drzwi czy odgłosami dzieci. Inaczej należy oceniać zachowania celowe, uporczywe, agresywne albo prowadzące do szkody.

Co zrobić, gdy sąsiadka robi awantury na wspólnym korytarzu?

Najlepiej działać równolegle na kilku płaszczyznach: porządkowej, wspólnotowej, cywilnej i w razie potrzeby wykroczeniowej albo karnej. W pierwszej kolejności warto sporządzić pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń. Pismo powinno zawierać daty zdarzeń, krótki opis zachowań, żądanie zaprzestania awantur oraz informację, że kolejne incydenty będą dokumentowane i zgłaszane.

Jeżeli w budynku działa wspólnota mieszkaniowa, sprawę należy zgłosić zarządowi lub zarządcy. W zgłoszeniu warto powołać się na art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz na regulamin porządku domowego, jeżeli taki regulamin obowiązuje. Zarządca może wezwać uciążliwego mieszkańca do przestrzegania zasad, zorganizować mediację, przedstawić sprawę na zebraniu wspólnoty albo przygotować uchwałę porządkującą korzystanie z części wspólnych.

Jeżeli sąsiadka zakłóca spokój krzykiem, hałasem lub innym wybrykiem, w grę wchodzi art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za zakłócenie spokoju, porządku publicznego, spoczynku nocnego albo wywołanie zgorszenia w miejscu publicznym. Jeżeli zdarzenie ma miejsce na wspólnym korytarzu i jest słyszalne dla innych mieszkańców, wezwanie policji jest uzasadnione.

Przy szczególnie dokuczliwych, celowych zachowaniach może mieć znaczenie także art. 107 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, który dotyczy złośliwego niepokojenia innej osoby w celu dokuczenia jej. Gdy zachowania są długotrwałe i uporczywe, a ich skutkiem jest uzasadnione poczucie zagrożenia, poniżenia, udręczenia albo istotne naruszenie prywatności, należy rozważyć zawiadomienie o przestępstwie uporczywego nękania z art. 190a § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.

Uszkodzona futryna drzwi: odszkodowanie i zgłoszenie zniszczenia mienia

Jeżeli sąsiadka trzaskaniem drzwiami uszkodziła futrynę, należy zabezpieczyć dowody: zdjęcia, nagranie, dane świadków, notatkę policyjną, fakturę za naprawę albo kosztorys. Następnie warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z krótkim terminem, na przykład 7 lub 14 dni.

Podstawą roszczenia odszkodowawczego jest art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym ten, kto z własnej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Zakres odszkodowania określa art. 361 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, a sposób naprawienia szkody art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. Poszkodowany może co do zasady żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej, chyba że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niemożliwe albo nadmiernie kosztowne.

Równolegle można zgłosić sprawę policji. Jeżeli wartość szkody nie przekracza 800 zł, zastosowanie może mieć art. 124 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń. Jeżeli szkoda przekracza tę kwotę, w grę wchodzi art. 288 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, dotyczący niszczenia, uszkadzania lub czynienia niezdatną do użytku cudzej rzeczy.

Pozew cywilny o zaniechanie naruszeń

Jeżeli rozmowy, pisma i interwencje zarządcy nie przynoszą skutku, właściciel lokalu może rozważyć pozew cywilny. W zależności od stanu faktycznego podstawą może być art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten przyznaje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, gdy własność jest naruszana w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

Jeżeli działania sąsiadki polegają na upokarzaniu, wyzwiskach, natarczywym nagrywaniu, publicznym pomawianiu lub naruszaniu prywatności, można rozważyć ochronę dóbr osobistych. Podstawą są art. 23 i art. 24 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W razie naruszenia dóbr osobistych można żądać między innymi zaniechania naruszeń, usunięcia ich skutków, przeprosin, a w określonych przypadkach także zadośćuczynienia pieniężnego na podstawie art. 448 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli doszło do gróźb karalnych, znaczenie może mieć art. 190 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 190 § 2 Kodeksu karnego ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego. Jeżeli sąsiadka wchodzi do lokalu bez zgody albo nie opuszcza go mimo żądania, można oceniać sprawę także przez pryzmat art. 193 Kodeksu karnego, czyli naruszenia miru domowego. Samo przechodzenie przez część wspólną zwykle nie będzie jednak naruszeniem miru domowego.

Rola wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy

Wspólnota mieszkaniowa nie powinna ignorować długotrwałych konfliktów dotyczących części wspólnych. Z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika obowiązek przestrzegania porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym. Zarząd albo zarządca może wezwać mieszkańca do przestrzegania zasad, a wspólnota może doprecyzować regulamin korzystania z korytarza, przechowywania rzeczy, zamykania drzwi czy utrzymywania czystości.

Najdalej idącym środkiem jest art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z opłatami albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. To jednak rozwiązanie wyjątkowe, stosowane przy ciężkich i uporczywych naruszeniach, po zgromadzeniu mocnych dowodów.

Jeżeli sprawcą zachowań nie jest właściciel, lecz najemca, domownik albo inna osoba korzystająca z lokalu, wspólnota i poszkodowany powinni kierować pisma także do właściciela lokalu. Odpowiedzialność za konkretne szkody ponosi przede wszystkim sprawca, ale właściciel lokalu ma interes w tym, aby osoby korzystające z jego lokalu nie naruszały porządku domowego.

Jak przygotować dowody przed dalszymi działaniami?

W sprawach sąsiedzkich często nie wystarcza samo twierdzenie, że zachowanie sąsiada jest uciążliwe. Trzeba wykazać powtarzalność, natężenie i skutki zdarzeń. Pomocne są: notatki z datami i godzinami awantur, numery interwencji policji, dane świadków, zdjęcia szkód, rachunki za naprawy, korespondencja z zarządcą oraz pisemne wezwania kierowane do sąsiada.

Nagrania mogą być dowodem, ale należy zachować ostrożność. Co do zasady bezpieczniej dokumentować zdarzenia, w których samemu się uczestniczy, zwłaszcza gdy nagranie służy ochronie własnych praw. Nie należy montować ukrytego monitoringu obejmującego stale część wspólną bez podstawy prawnej i bez udziału wspólnoty lub zarządcy, ponieważ może to naruszać prywatność innych mieszkańców.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy koncentrować się na zakazaniu sąsiadom przechodzenia przez korytarz, jeżeli jest on częścią wspólną. Skuteczniejsze jest egzekwowanie zasad spokojnego i bezpiecznego korzystania z tej przestrzeni. W praktyce warto wysłać pisemne wezwanie do sąsiadki, zgłosić problem zarządcy lub wspólnocie, dokumentować zdarzenia, wzywać policję przy awanturach oraz żądać naprawienia szkody za uszkodzoną futrynę.

Jeżeli zachowania sąsiadki są uporczywe, agresywne lub naruszają dobra osobiste, można rozważyć pozew o zaniechanie naruszeń, ochronę dóbr osobistych, odszkodowanie, a w poważniejszych przypadkach także zawiadomienie o wykroczeniu albo przestępstwie. Ostateczna ścieżka zależy od dowodów, częstotliwości zdarzeń, statusu prawnego korytarza i tego, czy sprawcą jest właściciel, najemca czy domownik.

Źródła

• art. 140, art. 144, art. 206, art. 222 § 2, art. 361 § 1 i 2, art. 363 § 1, art. 415, art. 448 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
• art. 51 § 1, art. 107, art. 124 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114
• art. 190 § 1 i 2, art. 190a § 1, art. 193, art. 288 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553