Wynajem lokalu jako osoba fizyczna po odliczeniu VAT

Wynajem lokalu jako osoba fizyczna a VAT

Można wynajmować lokal jako osoba fizyczna, czyli bez prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej w CEIDG. Nie oznacza to jednak automatycznie, że najem pozostaje poza VAT. Dla podatku VAT kluczowe jest nie to, czy istnieje wpis w CEIDG, lecz czy dana osoba wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Lokal jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a odpłatny najem jest świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W praktyce oznacza to, że długoletni najem lokalu operatorowi albo najem lokalu użytkowego zwykle będzie czynnością wykonywaną w sposób ciągły i zarobkowy. Taka usługa podlega VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jeżeli jest wykonywana przez podatnika działającego w takim charakterze.

Czy lokal można wynajmować prywatnie po zamknięciu firmy?

Tak, z punktu widzenia prawa cywilnego i podatku dochodowego lokal może być wynajmowany przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą. Trzeba jednak oddzielić podatek dochodowy od VAT. W VAT podatnikiem jest osoba fizyczna, a nie jej wpis w CEIDG. Dlatego wykreślenie działalności gospodarczej nie powoduje samo przez się, że najem przestaje podlegać VAT.

Jeżeli podatnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i wynajmuje lokal użytkowy albo lokal mieszkalny na cele inne niż mieszkaniowe, najem może być nadal czynnością opodatkowaną VAT. Podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, chyba że konkretna usługa korzysta ze zwolnienia albo szczególnej stawki.

Inaczej należy ocenić najem lokalu mieszkalnego na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Taki najem korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie nie obejmuje jednak każdej formy udostępniania lokalu mieszkalnego. Przy najmie krótkoterminowym, usługach zakwaterowania albo wynajmie na cele firmowe trzeba każdorazowo sprawdzić rzeczywisty charakter usługi i zapisy umowy.

Warto także pamiętać, że podatek dochodowy od najmu prywatnego rozlicza się odrębnie od VAT. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są zasadniczo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym. Nie przesądza to jednak o rozliczeniu VAT.

Remanent likwidacyjny po zamknięciu firmy

Jeżeli osoba fizyczna kończy wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT, może powstać obowiązek rozliczenia tzw. remanentu likwidacyjnego. Wynika on z art. 14 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten obejmuje towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy, gdy podatnik będący osobą fizyczną zaprzestaje wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Remanent likwidacyjny obejmuje tylko te towary, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Tak stanowi art. 14 ust. 4 ustawy o VAT. Jeżeli więc lokal użytkowy został kupiony z odliczeniem VAT i w dniu faktycznego zakończenia czynności opodatkowanych pozostawał w majątku podatnika, urząd może badać, czy lokal powinien być objęty spisem z natury.

Istotne jest jednak, czy faktycznie doszło do zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli po wykreśleniu wpisu z CEIDG podatnik nadal wynajmuje lokal w sposób opodatkowany VAT, to nadal wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu. W takim wariancie samo zamknięcie firmy w CEIDG nie musi oznaczać obowiązku rozliczenia remanentu likwidacyjnego na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jeżeli natomiast podatnik rzeczywiście zakończył wszelkie czynności opodatkowane VAT, powinien sporządzić spis z natury na dzień zaprzestania wykonywania tych czynności. Obowiązek złożenia informacji o spisie z natury wynika z art. 14 ust. 5 ustawy o VAT. Dodatkowo art. 96 ust. 6 ustawy o VAT nakłada obowiązek zgłoszenia zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych naczelnikowi urzędu skarbowego.

Korekta odliczonego VAT od lokalu

Odliczenie VAT od zakupu lokalu może podlegać wieloletniej korekcie. Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Wynika to z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości.

Korekta nie jest jednak sankcją za samo zamknięcie firmy. Zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy o VAT korekta jest potrzebna m.in. wtedy, gdy zmieniło się prawo do odliczenia podatku naliczonego, np. lokal najpierw służył czynnościom opodatkowanym, a następnie zaczyna służyć czynnościom zwolnionym z VAT albo czynnościom niepodlegającym VAT. W przypadku środków trwałych, w tym nieruchomości, szczegółowe zasady korekty przy zmianie przeznaczenia wynikają także z art. 91 ust. 7a ustawy o VAT.

Jeżeli lokal użytkowy nadal jest wynajmowany w ramach czynności opodatkowanych VAT, zasadniczo nie dochodzi do zmiany przeznaczenia na czynności zwolnione. W takiej sytuacji sam fakt, że umowa jest zawierana jako osoba fizyczna, nie powoduje obowiązku oddania odliczonego VAT. Jeżeli jednak lokal zostałby przeznaczony do najmu zwolnionego z VAT, np. najmu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, korekta może być konieczna, o ile 10-letni okres korekty jeszcze nie upłynął.

Kiedy trzeba zwrócić VAT, a kiedy nie?

Nie ma jednej automatycznej odpowiedzi dla każdego lokalu. Decyduje konkretna historia nieruchomości i sposób jej obecnego wykorzystania. Poniższa tabela porządkuje najczęstsze warianty.

Faktury, JPK i rejestracja VAT przy najmie prywatnym

Jeżeli osoba fizyczna pozostaje podatnikiem VAT czynnym, powinna rozliczać podatek należny od najmu opodatkowanego w ewidencji VAT i w JPK_V7. Obowiązek prowadzenia ewidencji pozwalającej na prawidłowe rozliczenie podatku wynika z art. 109 ust. 3 ustawy o VAT.

Przy najmie na rzecz innego podatnika VAT obowiązek wystawienia faktury wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jeżeli najemcą jest osoba prywatna niebędąca podatnikiem, fakturę wystawia się co do zasady na jej żądanie, na zasadach określonych w art. 106b ust. 3 ustawy o VAT.

Jeżeli podatnik chce korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, trzeba sprawdzić warunki z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o VAT oraz wyłączenia z art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. Limit sprzedaży zwolnionej podmiotowo wynosi 200 000 zł rocznie. W przypadku osoby już zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny powrót do zwolnienia wymaga dodatkowej analizy, w tym oceny skutków dla odliczonego wcześniej podatku.

FAQ

Czy mogę wynajmować lokal jako osoba prywatna, jeśli jestem podatnikiem VAT?

Tak, możesz zawrzeć umowę jako osoba fizyczna. Dla VAT nie oznacza to jednak automatycznie najmu poza podatkiem. Jeżeli najem jest wykonywany stale i odpłatnie, może być działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Czy po zamknięciu firmy muszę zwrócić VAT od lokalu kupionego w 2005 r.?

Nie zawsze. Jeżeli lokal nadal służy czynnościom opodatkowanym VAT, sam fakt zamknięcia CEIDG nie oznacza automatycznego zwrotu podatku. Trzeba sprawdzić, czy wystąpił remanent likwidacyjny z art. 14 ustawy o VAT albo korekta z art. 91 ustawy o VAT.

Od kiedy liczy się 10-letni okres korekty VAT dla nieruchomości?

Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT okres korekty dla nieruchomości liczy się od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Nie zawsze jest to ten sam rok, w którym lokal został kupiony.

Czy najem mieszkania zawsze jest zwolniony z VAT?

Nie. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dotyczy najmu nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najem krótkoterminowy, zakwaterowanie albo najem na cele działalności gospodarczej mogą być rozliczane inaczej.

Czy podatnik VAT czynny musi wystawiać faktury za najem?

Przy najmie na rzecz innego podatnika fakturę wystawia się na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Przy najmie dla osoby prywatnej faktura jest zasadniczo wystawiana na żądanie, zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy o VAT.

Podsumowanie

Oba lokale mogą być wynajmowane przez osobę fizyczną, także po zamknięciu firmy. Trzeba jednak pamiętać, że na gruncie VAT taki najem nadal może być działalnością gospodarczą. Jeżeli wynajem jest opodatkowany VAT i lokal nadal służy czynnościom opodatkowanym, obowiązek zwrotu VAT odliczonego przy zakupie zasadniczo nie powstaje tylko dlatego, że podatnik nie prowadzi już działalności wpisanej do CEIDG.

Ryzyko podatkowe pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy podatnik faktycznie zakończy wszystkie czynności opodatkowane VAT albo zmieni przeznaczenie lokalu na czynności zwolnione. Wtedy trzeba przeanalizować art. 14 i art. 91 ustawy o VAT oraz konkretne daty dotyczące lokalu.

Źródła

• Art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 14 ust. 1 pkt 2, art. 14 ust. 4 i ust. 5, art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 91 ust. 2, ust. 7 i ust. 7a, art. 96 ust. 6, art. 106b ust. 1 i ust. 3, art. 109 ust. 3, art. 113 ust. 1, ust. 9 i ust. 13, art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.