Najem krótkoterminowy i długoterminowy a VAT

Najem krótkoterminowy a VAT

Podstawowa zasada wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: podatnik może odliczyć VAT naliczony tylko w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dlatego samo nabycie mieszkania z VAT na fakturze nie przesądza jeszcze o prawie do odliczenia. Trzeba wykazać związek lokalu z działalnością opodatkowaną.

Jeżeli mieszkania mają być wykorzystywane do odpłatnego najmu krótkoterminowego, który w praktyce ma charakter usług zakwaterowania, taka działalność co do zasady jest opodatkowana VAT. W takim modelu czynny podatnik VAT może odliczyć podatek naliczony od zakupu lokalu, prac remontowych, modernizacyjnych, wyposażenia i usług związanych z przygotowaniem mieszkania do świadczenia tych usług.

Ważne jest jednak prawidłowe ustalenie charakteru świadczenia. O opodatkowaniu nie decyduje wyłącznie liczba dni pobytu, lecz rzeczywisty model korzystania z lokalu: cel pobytu, rotacyjność gości, zakres usług dodatkowych, sposób oferowania lokalu oraz to, czy lokal służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy. W razie wątpliwości warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną albo WIS, jeżeli problem dotyczy stawki VAT.

Odliczenie VAT od zakupu mieszkań i modernizacji

Jeżeli spółka z o.o. jest czynnym podatnikiem VAT i kupione mieszkania będą wykorzystywane do najmu opodatkowanego, może co do zasady odliczyć VAT z faktury zakupu od dewelopera. Dotyczy to także VAT od materiałów budowlanych, usług remontowych, prac adaptacyjnych, wyposażenia oraz innych wydatków, jeżeli można je przypisać do lokali przeznaczonych na czynności opodatkowane.

Najbezpieczniej prowadzić odrębną ewidencję wydatków dla każdego mieszkania. Jeżeli część lokali ma służyć najemowi krótkoterminowemu, część najemowi mieszkaniowemu, a część celom biurowym spółki, odliczenie należy przypisać zgodnie z faktycznym wykorzystaniem danego lokalu. Wydatki dotyczące wyłącznie czynności zwolnionych nie dają prawa do odliczenia.

Odliczenie VAT wymaga także spełnienia warunków formalnych: spółka powinna posiadać prawidłową fakturę, wykazać związek wydatku z działalnością gospodarczą i nie może wykorzystywać danego zakupu do czynności, które nie dają prawa do odliczenia. Jeżeli spółka korzysta ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT, którego limit od 2026 r. wynosi 240 000 zł rocznej sprzedaży, nie rozlicza VAT jak podatnik czynny i zasadniczo nie odlicza VAT naliczonego.

Najem długoterminowy na cele mieszkaniowe

Inaczej trzeba ocenić najem długoterminowy lokalu mieszkalnego, na przykład studentom lub rodzinie, jeżeli lokal ma służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione od podatku są usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wykonywane na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W takim przypadku spółka nie dolicza do czynszu 8% VAT ani 23% VAT, lecz stosuje zwolnienie z VAT. Konsekwencją zwolnienia jest jednak brak prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z tym najmem. Jeżeli VAT został wcześniej odliczony, a następnie lokal zostanie przeznaczony do najmu zwolnionego, może powstać obowiązek korekty.

Nie każda umowa zawarta na kilka miesięcy automatycznie oznacza zwolniony najem mieszkaniowy. Jeżeli w rzeczywistości spółka świadczy usługę zakwaterowania, a lokal nie jest miejscem stałego zamieszkania najemcy, rozliczenie może być inne. Decydują okoliczności konkretnej sprawy, a nie sama nazwa umowy.

Zmiana przeznaczenia mieszkania po odliczeniu VAT

Jeżeli spółka najpierw odliczy VAT, ponieważ mieszkanie ma być wykorzystywane do najmu krótkoterminowego opodatkowanego VAT, a następnie zmieni sposób wykorzystania lokalu na najem mieszkaniowy zwolniony z VAT, zmieni się prawo do odliczenia. Właśnie taka zmiana przeznaczenia nieruchomości uruchamia mechanizm korekty z art. 91 ustawy o VAT.

W praktyce oznacza to, że spółka nie musi automatycznie oddawać całego VAT jednorazowo tylko dlatego, że po pewnym czasie zmieniła model najmu. Trzeba ustalić, ile lat pozostało do końca okresu korekty i w jakim zakresie lokal będzie wykorzystywany do czynności zwolnionych. Mechanizm korekty jest szczególnie istotny przy nieruchomościach, ponieważ okres ten wynosi 10 lat.

Jak liczyć 10-letnią korektę VAT przy nieruchomości?

Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT w przypadku nieruchomości oraz praw wieczystego użytkowania gruntów korekty podatku naliczonego dokonuje się w ciągu 10 kolejnych lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości.

Jeżeli więc mieszkanie zostało oddane do użytkowania i przez część okresu służyło najemowi opodatkowanemu, a następnie zostało przeznaczone na najem zwolniony, spółka powinna korygować VAT za lata, w których lokal nie daje już prawa do odliczenia. Korekty dokonuje się zasadniczo w deklaracji za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku, którego korekta dotyczy.

Podobne zasady mogą objąć istotne nakłady modernizacyjne, jeżeli stanowią ulepszenie lub wytworzenie nieruchomości w rozumieniu przepisów podatkowych. Wydatki na wyposażenie, sprzęt lub inne środki trwałe mogą mieć odrębny okres korekty, zwykle 5-letni, jeżeli ich wartość początkowa przekracza 15 000 zł. Drobniejsze zakupy ocenia się według zasad właściwych dla danego rodzaju wydatku.

Mieszkanie jako siedziba albo biuro spółki

Jeżeli jedno z mieszkań ma być wykorzystywane jako siedziba lub biuro spółki, nie jest to najem mieszkaniowy w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W takim przypadku trzeba zbadać, czy lokal służy działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Jeżeli spółka prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną, prawo do odliczenia może obejmować wydatki związane z takim lokalem.

Jeżeli jednak spółka wykonuje jednocześnie czynności opodatkowane i zwolnione, trzeba rozważyć odliczenie częściowe według właściwej proporcji. Jeżeli lokal jest wykorzystywany także do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą, konieczne może być dodatkowe ograniczenie odliczenia. Dla bezpieczeństwa warto zadbać o uchwałę, dokumentację przeznaczenia lokalu, opis funkcji biurowej i ewidencję kosztów.

FAQ

Czy można odliczyć VAT od mieszkania kupionego z 8% VAT?

Tak, ale tylko wtedy, gdy nabywcą jest podatnik VAT i mieszkanie ma służyć czynnościom opodatkowanym, na przykład usługom zakwaterowania. Jeżeli lokal będzie przeznaczony na najem mieszkaniowy zwolniony z VAT, odliczenie nie przysługuje w tym zakresie.

Czy najem studentom na 10 miesięcy jest zwolniony z VAT?

Najczęściej tak, jeżeli lokal służy studentom jako miejsce zamieszkania, a umowa ma charakter najmu mieszkaniowego. Jeżeli jednak usługa w rzeczywistości przypomina zakwaterowanie, z obsługą i czasowym pobytem, rozliczenie może być inne.

Czy po zmianie z najmu krótkoterminowego na długoterminowy trzeba oddać cały VAT?

Nie zawsze cały i nie zawsze jednorazowo. Przy nieruchomościach działa 10-letni okres korekty. W uproszczeniu należy skorygować tę część VAT, która odpowiada pozostałym latom i wykorzystaniu lokalu do czynności zwolnionych.

Czy VAT od remontu i wyposażenia rozlicza się tak samo jak VAT od zakupu mieszkania?

Zasada jest podobna: liczy się związek wydatku z czynnościami opodatkowanymi. Trzeba jednak odróżnić bieżące zakupy, wyposażenie, środki trwałe oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości, bo mogą mieć różne zasady i okresy korekty.

Czy spółka może mieć część mieszkań z VAT, a część zwolnioną?

Tak. Każdy lokal należy oceniać według jego faktycznego przeznaczenia. Dlatego przy kilku mieszkaniach warto prowadzić odrębną ewidencję przychodów, kosztów i podatku naliczonego dla każdego lokalu.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy i długoterminowy mają odmienne skutki w VAT. Wynajem o charakterze zakwaterowania może dawać prawo do odliczenia VAT od zakupu, modernizacji i wyposażenia mieszkania, ale wymaga opodatkowania świadczonych usług. Najem mieszkania na cele mieszkaniowe jest co do zasady zwolniony z VAT, a więc nie daje prawa do odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli spółka zmieni przeznaczenie lokalu po wcześniejszym odliczeniu VAT, powinna sprawdzić obowiązek korekty, zwłaszcza że dla nieruchomości okres korekty wynosi aż 10 lat.

Źródła