Najem krótkoterminowy jako czynność opodatkowana VAT
W pierwszej kolejności wskazać należy na treść art. 86 ust. 1 ustawy VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z tego płynie fundamentalna zasada, że jeśli podatnik wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, to zakupy związane z takimi czynnościami dają prawo do odliczenia podatku. W sytuacji natomiast gdy podatnik wykonuje czynności zwolnione od podatku, to nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego.
W konsekwencji, jeżeli zakup nieruchomości będzie miał związek z działalnością opodatkowaną, to przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego zarówno z wydatkami na zakup nieruchomości, jak i na ich ulepszenie.
Jeżeli natomiast chodzi o kwestie związane z wynajmowaniem lokali, to jedynie najem krótkoterminowy jest czynnością opodatkowaną. Natomiast najem na cele mieszkaniowe (długoterminowy) jest zwolniony od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W rezultacie, jeżeli wydatki na zakup oraz ulepszenie nieruchomości będą miały związek z najmem na cele mieszkaniowe, to w tym zakresie nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zmiana przeznaczenia nieruchomości po odliczeniu podatku VAT
Zastanówmy się teraz, co w przypadku, gdy początkowo odliczy Pan podatek VAT, a później zmieni Pan przeznaczenie nieruchomości na wynajem długoterminowy. Taki przypadek spowoduje konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT.
Jak bowiem stanowi art. 91 ust. 2 ustawy VAT – w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Korekta wcześniej odliczonego VAT
W myśl natomiast art. 91 ust. 6 ustawy VAT, jeśli towary zostaną zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.
Jak natomiast stanowi art. 91 ust. 7 ustawy VAT – powyższe przepisy stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usług. Zgodnie z art. 91 ust. 3 ustawy VAT – powyższej korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty.
Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe. Odsyłam na przykład do interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16.05.2017 r., nr 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM.
Reasumując: jeżeli odliczy Pan VAT od wydatków na zakup nieruchomości w celu wykorzystywania ich do czynności opodatkowanych (wynajem krótkoterminowy), a następnie zmieni Pan przeznaczenie tych lokali na czynności zwolnione od podatku (wynajem na cele mieszkaniowe), to będzie Pan zobowiązany do skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT. Okres korekty wynosi 10 lat.
Przykłady
Pan Adam kupił dwa mieszkania w nowym apartamentowcu, planując je wynajmować turystom odwiedzającym Kraków. Odliczył VAT od zakupu i od kosztów umeblowania, ponieważ najem krótkoterminowy był czynnością opodatkowaną. Po dwóch latach uznał jednak, że rynek turystyczny jest niestabilny, i wynajął jedno mieszkanie studentom na rok akademicki. Musiał wtedy skorygować VAT, ponieważ lokal został przeznaczony na najem długoterminowy, który jest zwolniony z podatku.
Pani Katarzyna prowadzi spółkę, która kupiła cztery kawalerki w Warszawie. Trzy z nich od początku wynajmowała krótkoterminowo przy
pomocy platformy internetowej, dzięki czemu mogła odliczyć VAT od remontów i wyposażenia. Czwarte mieszkanie przekształciła w biuro spółki. Skoro lokal służył jej działalności gospodarczej, mogła odliczyć VAT w całości. Jednak gdy w kolejnych latach zaczęła wykorzystywać część mieszkania także prywatnie, konieczne było rozdzielenie proporcji i częściowa korekta podatku.
Pan Michał nabył trzy mieszkania z myślą o inwestycji. Na początku wynajmował je turystom, korzystając z prawa do odliczenia VAT od kosztów modernizacji i zakupu sprzętu AGD. Po kilku latach zdecydował się jednak na stabilniejsze rozwiązanie i podpisał długoterminowe umowy najmu z rodzinami. W związku z tą zmianą musiał rozpocząć dziesięcioletni okres korekty VAT, oddając fiskusowi po 1/10 podatku rocznie od każdego mieszkania, które przeszło z działalności opodatkowanej na czynności zwolnione.
Podsumowanie
Najem mieszkań pod kątem VAT wymaga przemyślanej strategii. Wynajem krótkoterminowy pozwala na odliczenie podatku od zakupu i modernizacji, bo stanowi działalność opodatkowaną. Z kolei najem długoterminowy na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT, ale jednocześnie odbiera prawo do odliczenia i może wiązać się z koniecznością korekty rozliczeń nawet przez 10 lat. Dlatego decyzja o sposobie wykorzystania nieruchomości powinna uwzględniać nie tylko bieżące korzyści, lecz także długofalowe skutki podatkowe.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji podatkowej lub wsparcia w rozliczeniach związanych z najmem mieszkań? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a otrzymasz rzetelną odpowiedź prawnika dostosowaną do Twoich potrzeb i planów inwestycyjnych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Wynajem prywatnego mieszkania firmie
