Zakup mieszkania na wynajem turystyczny a VAT i koszty

Krótka odpowiedź: VAT można odliczyć, amortyzacji mieszkania już nie

Jeżeli przedsiębiorca kupuje mieszkanie i przeznacza je wyłącznie na wynajem na cele turystyczne, zasadniczo wykonuje czynności opodatkowane VAT. W takim przypadku art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług pozwala odliczyć podatek naliczony od zakupów związanych z tą działalnością, o ile podatnik jest czynnym podatnikiem VAT, posiada faktury i nie zachodzą wyłączenia z art. 88 tej ustawy.

Inaczej wygląda podatek dochodowy. W aktualnym stanie prawnym lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej. Wynika to z art. 22c pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wcześniejsze rozważania o stawce 1,5% albo indywidualnej stawce 10% dla lokalu mieszkalnego nie są już aktualne dla rozliczeń od 2023 r.

VAT od zakupu mieszkania, wykończenia i wyposażenia

Prawo do odliczenia VAT wynika z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przepis ten pozwala odliczyć VAT w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W przypadku lokalu przeznaczonego na krótkotrwałe zakwaterowanie turystów istotne jest odróżnienie tej działalności od najmu mieszkania na cele mieszkaniowe. Zwolnienie z VAT obejmuje, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeżeli lokal jest udostępniany turystom krótkoterminowo, z usługą podobną do zakwaterowania, zwolnienie to zasadniczo nie ma zastosowania.

Usługi związane z zakwaterowaniem mieszczące się w dziale 55 PKWiU są co do zasady opodatkowane stawką 8% na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o VAT w związku z poz. 47 załącznika nr 3 do tej ustawy. W praktyce oznacza to, że wynajem krótkoterminowy rozliczany jako usługa zakwaterowania jest czynnością opodatkowaną VAT, a nie czynnością zwolnioną.

Jeżeli więc mieszkanie, materiały wykończeniowe, usługi budowlane i wyposażenie będą służyły wyłącznie opodatkowanym usługom zakwaterowania, podatnik może odliczyć VAT naliczony z faktur. Warunkiem jest związek zakupów z działalnością opodatkowaną oraz brak ograniczeń wynikających z art. 88 ustawy o VAT, np. brak prawidłowej faktury lub faktura dokumentująca czynność, która nie podlega opodatkowaniu.

Jeżeli lokal będzie używany częściowo do czynności opodatkowanych, a częściowo do czynności zwolnionych albo prywatnych, pełne odliczenie VAT może być zakwestionowane. W takiej sytuacji zakres odliczenia należy ustalać według rzeczywistego wykorzystania lokalu, a w razie późniejszej zmiany przeznaczenia nieruchomości trzeba pamiętać o korekcie podatku naliczonego na podstawie art. 91 ust. 2 ustawy o VAT. Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat.

Warto też pamiętać, że zakup mieszkania od dewelopera powinien być udokumentowany fakturą z wykazanym VAT. Jeżeli zbycie lokalu byłoby zwolnione z VAT albo faktura nie wykazywałaby podatku naliczonego, nie będzie podatku do odliczenia.

Podatek dochodowy: zakup mieszkania i wydatki przed oddaniem lokalu do używania

W podatku dochodowym punktem wyjścia jest art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Zakup lokalu nie jest jednak zwykłym kosztem bieżącym. Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają między innymi budynki i lokale będące odrębną własnością, jeżeli są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok i są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej.

Jednocześnie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wyłącza z amortyzacji budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Przepis obejmuje również lokale służące działalności gospodarczej albo wynajmowane. W konsekwencji lokal mieszkalny kupiony do najmu krótkoterminowego nie może być amortyzowany podatkowo.

Wydatki poniesione przed przyjęciem lokalu do używania, np. prace wykończeniowe ze stanu deweloperskiego, opłaty notarialne, prowizje, odsetki naliczone do dnia oddania lokalu do używania czy inne koszty związane z zakupem, tworzą wartość początkową według art. 22g ust. 1 pkt 1 i art. 22g ust. 3 ustawy o PIT. Przy lokalu mieszkalnym ta wartość ma znaczenie ewidencyjne oraz może mieć znaczenie przy późniejszej sprzedaży, ale nie daje prawa do bieżących odpisów amortyzacyjnych.

Jeżeli nabyty lokal formalnie nie jest lokalem mieszkalnym, lecz lokalem użytkowym albo lokalem niemieszkalnym wykorzystywanym do usług zakwaterowania, skutki podatkowe mogą być inne. Wtedy należy odrębnie zbadać status lokalu w akcie notarialnym, księdze wieczystej, dokumentacji budowlanej i ewidencji środków trwałych.

Wykończenie, remont i ulepszenie mieszkania

W stanie deweloperskim lokal zwykle nie jest jeszcze kompletny i zdatny do używania. Dopiero po wykonaniu prac wykończeniowych, takich jak podłogi, łazienka, kuchnia, instalacje, drzwi wewnętrzne czy malowanie, może zostać realnie przeznaczony do świadczenia usług zakwaterowania.

Wydatki poniesione przed oddaniem lokalu do używania nie powinny być ujmowane bezpośrednio w kosztach jako remont. Zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o PIT są one elementem ceny nabycia albo kosztów związanych z przystosowaniem składnika majątku do używania. Dotyczy to także sytuacji, gdy prace mają charakter odtworzeniowy albo wykończeniowy.

Nie ma już praktycznego znaczenia dla lokalu mieszkalnego, czy wartość wydatków przekroczy 30% wartości początkowej. Próg 30% występuje w art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o PIT przy ustalaniu, czy środek trwały był ulepszony na potrzeby indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Skoro jednak art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wyłącza amortyzację lokali mieszkalnych, nie można zastosować ani standardowej stawki 1,5%, ani indywidualnej stawki 10% dla takiego mieszkania.

Wyposażenie mieszkania: kiedy koszt, kiedy środek trwały

Inaczej należy traktować ruchome wyposażenie, które nie staje się częścią lokalu w sensie funkcjonalnym i technicznym. Przykładem są łóżka, szafy wolnostojące, stoły, krzesła, pralka, lodówka, telewizor, ekspres do kawy czy drobny sprzęt kuchenny.

Jeżeli pojedynczy składnik wyposażenia spełnia definicję środka trwałego z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, ale jego wartość początkowa nie przekracza 10 000 zł, podatnik może nie dokonywać amortyzacji i zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22d ust. 1 ustawy o PIT. Jeżeli wartość składnika przekracza 10 000 zł i przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok, zasadniczo należy wprowadzić go do ewidencji środków trwałych i amortyzować według właściwej stawki.

Wyposażenie musi być faktycznie związane z działalnością opodatkowaną i udokumentowane fakturą albo innym dowodem księgowym dopuszczalnym dla podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Wydatki o charakterze osobistym albo niezwiązane z najmem nie powinny być ujmowane w kosztach.

Dodatkowe obowiązki przy najmie krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy prowadzony w sposób zorganizowany i zarobkowy może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców. W takim przypadku przedsiębiorca powinien mieć odpowiedni wpis w CEIDG, właściwy kod PKD, rozliczać przychody w wybranej formie opodatkowania oraz prowadzić wymaganą ewidencję księgową.

Jeżeli usługi są świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, trzeba zbadać obowiązek ewidencji sprzedaży na kasie rejestrującej. Obowiązek taki wynika z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, a zwolnienia określa aktualne rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Możliwość zwolnienia zależy między innymi od sposobu zapłaty, rodzaju usługi i dokumentowania transakcji.

Przed rozpoczęciem działalności warto też sprawdzić regulamin wspólnoty mieszkaniowej, przeznaczenie lokalu, uchwały właścicieli, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualne lokalne ograniczenia. Sam fakt własności lokalu nie zawsze eliminuje ryzyka sporów z sąsiadami lub wspólnotą, zwłaszcza gdy najem krótkoterminowy powoduje uciążliwości.

FAQ

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania na wynajem turystyczny najkorzystniejsze skutki mogą wystąpić w VAT, ponieważ usługi zakwaterowania są zasadniczo opodatkowane, a to otwiera drogę do odliczenia podatku naliczonego. Trzeba jednak zadbać o dokumenty, związek zakupów z działalnością opodatkowaną i ewentualne korekty przy zmianie przeznaczenia lokalu.

W PIT sytuacja jest mniej korzystna niż kilka lat temu. Lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej, dlatego nie można już stosować ani podstawowej stawki 1,5%, ani indywidualnej stawki 10%. Nadal można natomiast rozliczać bieżące koszty działalności oraz osobno ujmować wyposażenie, jeżeli spełnione są warunki z ustawy o PIT.

Źródła

• Art. 86 ust. 1, art. 88, art. 91 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 41 ust. 2 oraz poz. 47 załącznika nr 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 22 ust. 1, art. 22a ust. 1, art. 22c pkt 2, art. 22d ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 i art. 22g ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców.
• Art. 111 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz aktualne rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących.