Sprzedaż działki rolnej z pozwoleniem na budowę

Najpierw trzeba ustalić, czy sprzedawana nieruchomość nadal jest rolna

Przy sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę kluczowe nie jest samo to, że wydano pozwolenie, lecz to, jaki status ma nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentach dotyczących wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W praktyce należy odróżnić dwie sprawy: przeznaczenie gruntu na cele nierolne oraz faktyczne wyłączenie określonej powierzchni z produkcji rolnej.

Odrolnienie w sensie planistycznym polega na tym, że teren zostaje przeznaczony w miejscowym planie na cele inne niż rolne. Dopiero osobną decyzją, jeżeli jest wymagana, wyłącza się konkretny grunt z produkcji rolnej przed rozpoczęciem inwestycji. Dlatego może się zdarzyć, że pod zabudowę wyłączono tylko fragment nieruchomości, a pozostała część nadal figuruje jako użytek rolny.

Dla ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego istotne jest, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną. Ustawa co do zasady nie obejmuje nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach na cele inne niż rolne. Jeżeli jednak nie ma planu miejscowego, a istnieje tylko decyzja o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę, notariusz może nadal badać, czy działka nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów.

Właśnie dlatego przed sprzedażą należy uzyskać z gminy zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym albo informację o jego braku, a także aktualny wypis z rejestru gruntów. Przydatna może być również analiza, czy planowana zmiana przeznaczenia lub dotychczasowe dokumenty rzeczywiście obejmują całą nieruchomość, czy tylko część pod zabudowę.

Działka 3468 m2 a ograniczenia w obrocie ziemią rolną

Powierzchnia 3468 m² to 0,3468 ha. Oznacza to, że działka przekracza próg 0,3 ha. Nie można więc automatycznie przyjąć, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle nie będzie miała zastosowania, jeżeli nieruchomość nadal ma charakter rolny.

Jednocześnie taka działka ma mniej niż 1 ha. W aktualnym stanie prawnym nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie jest objęte podstawową zasadą, że nabywcą musi być rolnik indywidualny. W praktyce oznacza to, że kupującym może być także osoba niebędąca rolnikiem, o ile nie zachodzi inna szczególna przeszkoda prawna.

Trzeba jednak odróżnić brak wymogu, aby nabywca był rolnikiem, od prawa pierwokupu KOWR. Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest nieruchomością rolną i nie zachodzi ustawowy wyjątek, notariusz może sporządzić najpierw warunkową umowę sprzedaży, zawiadomić KOWR, a dopiero po bezskutecznym upływie terminu albo po informacji o nieskorzystaniu z pierwokupu strony zawierają umowę przenoszącą własność.

KOWR ma co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży na wykonanie prawa pierwokupu. Sprzedaż dokonana z pominięciem ustawowych ograniczeń lub wymaganych zawiadomień może prowadzić do poważnych skutków, w tym do nieważności czynności w przypadkach wskazanych w ustawie.

Jeżeli kupującym jest osoba bliska sprzedającego, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa albo inny podmiot objęty wyjątkiem, sytuacja może wyglądać inaczej. Tak samo inaczej ocenia się nieruchomość, która w całości utraciła rolny charakter przez przeznaczenie jej w planie miejscowym na cele nierolne.

Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży działki z pozwoleniem?

Do sprzedaży nieruchomości potrzebny będzie przede wszystkim dokument potwierdzający własność, aktualny numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, a często także wyrys z mapy ewidencyjnej. Notariusz zwykle wymaga też zaświadczenia z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie albo o braku planu oraz informacji, czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Przy działce rolno-budowlanej warto przygotować decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana, decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, projekt zagospodarowania działki i dokumenty potwierdzające uzbrojenie terenu. Nabywca powinien również sprawdzić dostęp do drogi, ponieważ brak prawnie zapewnionego dostępu może obniżyć wartość działki albo utrudnić realizację inwestycji.

Jeżeli sprzedawana działka rolna ma częściowo przeznaczenie budowlane, a częściowo rolnicze, opis w umowie powinien być precyzyjny. Warto wskazać, jakie dokumenty planistyczne i administracyjne zostały okazane kupującemu oraz czy sprzedający gwarantuje aktywność pozwolenia na budowę.

Umowa przedwstępna i umowa sprzedaży

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy przenoszącej własność często dobrym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna, zwłaszcza gdy strony muszą jeszcze skompletować dokumenty, uzyskać zaświadczenia, wyjaśnić status rolny działki albo uzależnić transakcję od decyzji banku finansującego zakup.

Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, jej naruszenie daje zwykle podstawę do żądania naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, chyba że strony inaczej określą zakres odpowiedzialności. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

W umowie warto uregulować cenę, termin zapłaty, sposób wydania nieruchomości, odpowiedzialność za niezgodność dokumentów z rzeczywistym stanem prawnym, kwestię aktywności pozwolenia na budowę oraz obowiązek współdziałania przy przeniesieniu pozwolenia na kupującego.

Co sprzedaż działki oznacza dla pozwolenia na budowę?

Sprzedaż nieruchomości nie przenosi automatycznie decyzji o pozwoleniu na budowę na kupującego. Jeżeli nabywca ma kontynuować inwestycję, strony powinny uwzględnić w transakcji dokumentację budowy oraz formalne przejęcie decyzji przez nowego inwestora. Warto też przed zakupem sprawdzić, czy pozwolenie nadal pozostaje w mocy. Jeżeli przed sprzedażą właściciel dzieli nieruchomość na kilka mniejszych działek, trzeba dodatkowo sprawdzić wpływ podziału działki na pozwolenie na budowę.

Warunki, dokumenty i przebieg przeniesienia pozwolenia na budowę opisujemy w osobnym poradniku.

Na co szczególnie uważać przy sprzedaży działki rolno-budowlanej?

Największym błędem jest założenie, że skoro istnieje pozwolenie na budowę, działkę można sprzedać jak zwykłą działkę budowlaną. W wielu sprawach trzeba osobno zbadać status gruntu w planie, ewidencji i dokumentach odrolnieniowych. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest dzierżawiona, ponieważ w określonych przypadkach dzierżawca może mieć ustawowe prawo pierwokupu.

Znaczenie ma również sposób opodatkowania transakcji. Sprzedaż prywatnej nieruchomości może być oceniana inaczej niż sprzedaż gruntu przez podatnika VAT lub osobę podejmującą aktywne działania podobne do działalności deweloperskiej, np. podział, uzbrojenie, intensywne przygotowanie do sprzedaży. To wymaga odrębnej analizy podatkowej konkretnej sytuacji.

Przed podpisaniem aktu warto więc ustalić: czy transakcja będzie zwykłą sprzedażą, czy sprzedażą warunkową, czy trzeba czekać na stanowisko KOWR, czy pozwolenie na budowę może zostać skutecznie przeniesione, czy kupujący ma zapewnione finansowanie oraz czy wszystkie media i dostęp do drogi mają potwierdzenie w dokumentach.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 3, art. 4 i art. 9: tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 37 i art. 40: tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w szczególności przepisy o wyłączaniu gruntów z produkcji rolniczej: tekst jednolity w ELI.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące pierwokupu i nabycia nieruchomości rolnych: gov.pl/KOWR.