Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek dochodowy

Kiedy sprzedaż mieszkania po spadku podlega PIT?

Zasadę ogólną określa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości albo określonych praw majątkowych, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli więc sprzedaż następuje po upływie tego terminu, w ogóle nie powstaje przychód z tego źródła. W praktyce oznacza to brak 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Jak liczyć 5 lat przy nieruchomości odziedziczonej?

W sprawach spadkowych kluczowy jest art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości albo nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

To oznacza, że nie liczy się 5 lat od śmierci spadkodawcy, od aktu poświadczenia dziedziczenia ani od postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Te dokumenty potwierdzają prawa spadkobiercy, ale nie wyznaczają początku biegu terminu podatkowego.

Warto też pamiętać, że z punktu widzenia prawa spadkowego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą, co wynika z art. 924 i art. 925 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć ten moment, zobacz materiał o nabyciu spadku.

Co to oznacza w opisanej sytuacji?

Jeżeli ojciec nabył prawo do mieszkania w 1990 r., to 5-letni termin upłynął z końcem 1995 r. Skoro dziś sprzedaż następuje wiele lat po tej dacie, nie powstaje źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.

W konsekwencji sprzedaż odziedziczonego mieszkania co do zasady nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym. Nie ma tu znaczenia, że śmierć ojca nastąpiła niedawno ani że akt poświadczenia dziedziczenia został sporządzony dopiero obecnie.

Czy trzeba składać PIT-39?

Jeżeli sprzedaż nie stanowi w ogóle źródła przychodu z uwagi na upływ 5-letniego terminu, to co do zasady nie ma obowiązku wykazywania jej w zeznaniu PIT-39. Zeznanie to składa się w przypadkach, gdy sprzedaż mieści się w zakresie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a dochód rozlicza się według art. 30e ustawy o PIT.

Inaczej będzie wtedy, gdy termin 5 lat jeszcze nie upłynął i podatnik korzysta np. ze zwolnienia mieszkaniowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wtedy sprzedaż trzeba rozliczyć, nawet jeżeli podatek finalnie nie wystąpi.

Kiedy sprawa może być bardziej złożona?

Opisany wniosek jest prawidłowy przy założeniu, że sprzedawane jest dokładnie to prawo do lokalu, które ojciec nabył w 1990 r., a później nie doszło do zdarzeń zmieniających datę nabycia w części udziałów. W praktyce szczególnej uwagi wymagają sytuacje, gdy:

• spadkobierca otrzymał nieruchomość częściowo w spadku, a częściowo w dziale spadku ze spłatą lub bez spłaty,
• sprzedaż dotyczy tylko udziału w nieruchomości,
• nieruchomość była wcześniej przekształcana, np. ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność,
• sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, bo wtedy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie ma zastosowania.

Jeżeli temat dotyczy ogólnie relacji między dziedziczeniem a podatkiem przy sprzedaży, pomocny może być też materiał o spadku i sprzedaży.

Różnica między spadkiem a darowizną

Nie należy mieszać zasad dotyczących spadku z zasadami właściwymi dla darowizny. Przy darowiźnie co do zasady 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym obdarowany nabył nieruchomość, chyba że w konkretnej sytuacji zastosowanie mają inne przepisy szczególne lub późniejsze czynności wpływają na datę nabycia udziału. Z tego powodu sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie może być oceniana inaczej niż sprzedaż odziedziczonej.

Jeżeli porównujesz te sytuacje, zobacz również materiał o sprzedaży przed 5 latami.

Podstawa prawna w skrócie

FAQ

Czy akt poświadczenia dziedziczenia liczy 5-letni termin?

Nie. Dla nieruchomości nabytej w spadku termin wynika z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT i liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Czy po sprzedaży odziedziczonego mieszkania zawsze trzeba składać PIT-39?

Nie. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5-letniego terminu i nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, co do zasady PIT-39 nie składa się.

Czy data śmierci spadkodawcy ma znaczenie dla PIT przy sprzedaży?

Ma znaczenie spadkowe, ale nie wyznacza początku 5-letniego terminu przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej. Tu decyduje data nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.

Czy ta zasada dotyczy sprzedaży po 2019 r.?

Tak. Art. 10 ust. 5 ustawy o PIT ma zastosowanie do dochodów i przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r., zgodnie z art. 16 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

Czy przy dziale spadku zasady zawsze są tak samo proste?

Nie. Jeżeli po dziedziczeniu doszło do działu spadku, zniesienia współwłasności albo spłat, trzeba ocenić, czy w części nie doszło do nowego nabycia. To zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 924 i art. 925 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 16 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 2159)
• interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 2 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.240.2019.2.DJ