Czy obdarowany może cofnąć darowiznę za opiekę?

Czy obdarowany może sam cofnąć darowiznę?

Nie. W klasycznej umowie darowizny obdarowany nie ma uprawnienia do jednostronnego „cofnięcia” darowizny. Kodeks cywilny przewiduje odwołanie darowizny przede wszystkim po stronie darczyńcy, a nie po stronie osoby obdarowanej. Dlatego samo oświadczenie obdarowanego, że „rezygnuje” z darowizny mieszkania, nie przeniesie własności z powrotem na darczyńcę.

Jeżeli przedmiotem darowizny była nieruchomość, powrót własności do darczyńców wymaga co do zasady aktu notarialnego. W praktyce strony mogą zawrzeć umowę powrotnego przeniesienia własności, nową umowę darowizny na rzecz poprzednich właścicieli albo inną umowę dopasowaną do konkretnej sytuacji. Nie wystarczy zwykłe pismo ani ustne porozumienie.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, gdy w akcie notarialnym nie była to zwykła darowizna, lecz umowa dożywocia albo darowizna połączona ze służebnością mieszkania, użytkowaniem, rentą lub szczegółowym obowiązkiem opieki. Wtedy podstawowe znaczenie ma treść aktu notarialnego, a nie sama nazwa używana przez strony.

Darowizna za opiekę a polecenie darczyńcy

Darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Takie zobowiązanie nazywa się poleceniem. Jeżeli z aktu wynika, że obdarowani mają pomagać darczyńcom, zapewniać im opiekę albo wykonywać inne czynności, trzeba ustalić, czy jest to właśnie polecenie, czy odrębne zobowiązanie wynikające z innej umowy.

Zgodnie z art. 895 § 1 Kodeksu cywilnego obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków. Może chodzić na przykład o ciężką chorobę obdarowanego, trwałą utratę możliwości sprawowania opieki, przeprowadzkę wymuszoną sytuacją zawodową albo inne okoliczności, których strony realnie nie przewidywały przy zawieraniu umowy.

Jeżeli wykonania polecenia żąda darczyńca albo jego spadkobiercy, obdarowany może zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze w takim stanie, w jakim przedmiot ten się znajduje. Przy nieruchomości oznacza to jednak konieczność przeprowadzenia sprawy w formie właściwej dla przeniesienia własności, czyli najczęściej u notariusza.

Odwołanie darowizny przez darczyńcę

Odwołanie darowizny to inny mechanizm niż dobrowolny zwrot przez obdarowanego. Darczyńca może odwołać nawet wykonaną darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie chodzi jednak o każdą kłótnię, chłód rodzinny albo sam fakt, że obdarowany nie spełnia oczekiwań darczyńcy. Rażąca niewdzięczność musi mieć charakter poważny, zawiniony i skierowany przeciwko darczyńcy.

Oświadczenie o odwołaniu darowizny powinno zostać złożone obdarowanemu na piśmie. Wynika to z art. 900 Kodeksu cywilnego. W piśmie warto wskazać konkretną przyczynę odwołania, ponieważ w razie procesu sąd będzie badał, jakie zachowania obdarowanego darczyńca uznał za rażąco niewdzięczne.

Trzeba też pamiętać o terminie. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Darowizny nie można również skutecznie odwołać, jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu.

Co zrobić, gdy darczyńcy chcą odzyskać mieszkanie?

Najprostsze rozwiązanie to porozumienie wszystkich zainteresowanych osób i podpisanie aktu notarialnego. W takim akcie można uregulować powrotne przeniesienie własności, wykreślenie albo utrzymanie określonych praw osobistych, rozliczenie nakładów oraz dalsze zasady opieki. Jeżeli w grę wchodzi przekazanie mieszkania innym osobom, również one powinny uczestniczyć w uzgodnieniach.

Nie należy podpisywać prostych, prywatnych oświadczeń o zwrocie nieruchomości. Takie dokumenty mogą mieć znaczenie dowodowe, ale nie przeniosą własności mieszkania. Dodatkowo notariusz powinien sprawdzić księgę wieczystą, stan prawny lokalu, ewentualne służebności, hipoteki, wpisy ostrzeżeń oraz skutki podatkowe planowanej czynności.

Jeżeli darczyńcy odmawiają współpracy, a jednocześnie żądają wykonywania polecenia, sytuacja staje się sporna. Wtedy warto najpierw wysłać pisemne stanowisko z propozycją rozwiązania sprawy. Gdy to nie wystarczy, konieczna może być droga sądowa, w szczególności pozew o odwołanie darowizny albo pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli - zależnie od tego, kto występuje z roszczeniem i jaki jest stan faktyczny.

Gdy darczyńców albo obdarowanych jest kilka osób

Jeżeli mieszkanie zostało przekazane przez dwoje darczyńców, trzeba ustalić, czy oboje chcą tego samego rozwiązania. W praktyce znaczenie ma także to, czy darczyńcy byli współwłaścicielami nieruchomości i w jakich udziałach. Przy kilku darczyńcach problem może dotyczyć całej nieruchomości albo tylko udziału należącego do jednego z nich.

Podobnie jest po stronie obdarowanych. Jeżeli mieszkanie otrzymało małżeństwo albo dwie osoby jako współwłaściciele, co do zasady wszyscy właściciele muszą uczestniczyć w czynności prowadzącej do przeniesienia własności. Warto też sprawdzić, czy darowizna weszła do majątku wspólnego małżonków, czy do majątków osobistych.

Przy bardziej złożonych stanach faktycznych pomocne może być porównanie z sytuacją, w której analizowane jest odwołanie darowizny darczyńców. Inaczej rozlicza się bowiem zgodny zwrot, a inaczej jednostronne odwołanie darowizny tylko przez jedną z osób.

Czy można zrzec się prawa do cofnięcia darowizny?

W aktach notarialnych czasami pojawiają się postanowienia, w których strony próbują zabezpieczyć trwałość darowizny albo ograniczyć przyszłe roszczenia. Takie zapisy trzeba oceniać ostrożnie, zwłaszcza gdy dotyczą prawa darczyńcy do odwołania darowizny z powodu przyszłej rażącej niewdzięczności. Nie każde postanowienie umowne będzie skutecznie wyłączać uprawnienia wynikające z ustawy.

Jeżeli w Państwa akcie znajduje się klauzula dotycząca rezygnacji z odwołania darowizny, zwrotu mieszkania, obowiązku opieki albo rozliczeń, trzeba przeanalizować ją razem z całym aktem. W podobnych sprawach znaczenie może mieć także zrzeczenie się cofnięcia darowizny, ale zawsze decyduje dokładna treść dokumentu.

Darowizna czy umowa dożywocia?

Jeżeli starsze osoby przekazują mieszkanie w zamian za opiekę, często pojawia się pytanie, czy strony faktycznie zawarły darowiznę, czy umowę dożywocia. Umowa dożywocia jest odrębną umową, w której nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony ustaliły inaczej. W takim przypadku nie stosuje się prostych zasad dotyczących darowizny z poleceniem.

Przy umowie dożywocia sąd może w wyjątkowych sytuacjach zamienić uprawnienia dożywotnika na rentę, a w szczególnie trudnych przypadkach rozwiązać umowę. Dlatego przed podjęciem działań trzeba dokładnie przeczytać akt notarialny i sprawdzić, czy użyto w nim pojęcia darowizny, polecenia, służebności osobistej, użytkowania czy dożywocia.

Jak praktycznie przeprowadzić zwrot darowizny?

Najpierw należy zebrać dokumenty: akt notarialny darowizny, numer księgi wieczystej, odpisy dokumentów dotyczących lokalu, informacje o ewentualnych obciążeniach oraz dokumenty potwierdzające zmianę sytuacji życiowej obdarowanych. Następnie warto pisemnie ustalić z darczyńcami, czy godzą się na zwrot nieruchomości i na jakich warunkach.

Drugim krokiem jest konsultacja notarialna. Notariusz wskaże, jaka czynność będzie właściwa: umowa powrotnego przeniesienia własności, nowa darowizna, sprzedaż, zniesienie współwłasności albo inna konstrukcja. Przy okazji trzeba ustalić koszty notarialne, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej i ewentualne obowiązki podatkowe.

Jeżeli strony chcą, aby opiekę nad darczyńcami przejęły inne osoby, nie należy ograniczać się do „podmiany” opiekunów w praktyce. Najbezpieczniej przygotować nową umowę, w której jasno zostanie wskazane, kto jest właścicielem nieruchomości, kto ma wykonywać opiekę, jaki jest zakres obowiązków i jakie będą konsekwencje niewykonywania tych obowiązków.

FAQ

Czy obdarowany może zrzec się darowizny po kilku latach?

Nie w sensie jednostronnego cofnięcia skutków umowy. Jeżeli darowizna została wykonana, obdarowany może rozporządzić przedmiotem darowizny tylko w prawidłowej formie. Przy nieruchomości potrzebny jest akt notarialny i udział osób, na które własność ma zostać przeniesiona.

Czy brak możliwości opieki zawsze oznacza rażącą niewdzięczność?

Nie. Sama niemożność sprawowania opieki, zwłaszcza wynikająca z choroby, utraty pracy, przeprowadzki albo innych obiektywnych przyczyn, nie musi oznaczać rażącej niewdzięczności. Rażąca niewdzięczność wymaga poważnego, zawinionego zachowania wobec darczyńcy.

Czy zwrot mieszkania zwalnia z obowiązku opieki?

Może zwolnić, jeżeli obowiązek opieki był poleceniem, a wykonania polecenia żąda darczyńca albo jego spadkobiercy. W praktyce przy nieruchomości trzeba jednak doprowadzić do skutecznego przeniesienia własności i prawidłowo opisać w akcie, jakie obowiązki wygasają.

Czy darczyńca musi zgodzić się na zwrot nieruchomości?

Jeżeli strony chcą załatwić sprawę polubownie u notariusza, zgoda darczyńcy jest konieczna. Gdy nie ma porozumienia, trzeba ocenić, czy istnieje roszczenie, które można dochodzić w sądzie, na przykład o złożenie określonego oświadczenia woli.

Czy można przekazać mieszkanie innej osobie, która przejmie opiekę?

Takie rozwiązanie jest możliwe tylko po prawidłowym uregulowaniu własności i obowiązków. Nie wystarczy samo ustne ustalenie, że ktoś inny będzie pomagał darczyńcom. Przy nieruchomości konieczny będzie akt notarialny, a zakres opieki powinien zostać opisany w umowie.

Podsumowanie

Obdarowany nie może samodzielnie cofnąć darowizny mieszkania ani zwykłym oświadczeniem zwolnić się z obowiązku opieki. Jeżeli obowiązek opieki był poleceniem, przepisy pozwalają w określonych okolicznościach zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze, ale przy nieruchomości wymaga to zachowania formy aktu notarialnego albo rozstrzygnięcia sporu w sądzie. Najważniejsze jest sprawdzenie aktu notarialnego, ponieważ inne zasady obowiązują przy darowiźnie z poleceniem, inne przy służebności, a jeszcze inne przy umowie dożywocia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 893-895 oraz art. 898-900.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2016 roku, I ACa 110/16.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 lipca 2015 roku, I ACa 87/15.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 22 stycznia 2013 roku, I ACa 863/12.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2004 roku, III CK 601/03.