Budowa domów na sprzedaż - zmiany w nowej ustawie deweloperskiej

Kto jest, a kto nie jest deweloperem wg nowej ustawy?

Wobec przedstawionego opisu przyjmuję, że jest Pan przedsiębiorcą innym niż deweloper. Najpierw należy postawić pytanie: kto jest, a kto nie jest deweloperem zgodnie z tą ustawą? A zatem kiedy trzeba spełnić restrykcyjne obowiązki, a kiedy można prowadzić budowę i współpracę z klientami według własnych zasad? Odpowiedź na to pytanie daje ustawa w art. 3 pkt 1), w którym wprowadza definicje ustawowe, w tym definicję dewelopera. Zgodnie z tą ustawową definicją deweloper –to przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Aby zatem dana osoba budująca domy lub mieszkania uznana została za dewelopera, przede wszystkim musi być przedsiębiorcą w rozumieniu Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Przedsiębiorca działa pod firmą. Firmę ujawnia się we właściwym rejestrze, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Firmą osoby fizycznej jest jej imię i nazwisko. Nie wyklucza to włączenia do firmy pseudonimu lub określeń wskazujących na przedmiot działalności przedsiębiorcy, miejsce jej prowadzenia oraz innych określeń dowolnie obranych. Firmą osoby prawnej jest jej nazwa. Firma zawiera określenie formy prawnej osoby prawnej, które może być podane w skrócie, a ponadto może wskazywać na przedmiot działalności, siedzibę tej osoby oraz inne określenia dowolnie obrane.

Oczywistym jest, że osoby fizyczne i prawne prowadzące działalność gospodarczą w zakresie budowy budynków i ich sprzedaży są deweloperami w rozumieniu ustawy, a zatem muszą stosować zasady prowadzenia inwestycji deweloperskich przewidziane w ustawie. Jednak na rynku działa wiele osób, które budują pojedyncze budynki i osoby te zapewne zastanawiają się, czy nowa ustawa ich dotyczy.

Przedsiębiorca, obojętnie czy buduje jednocześnie dziesięć domów, czy w danym okresie tylko jeden, jeżeli zdecyduje się na taką działalność we współpracy z klientami, którzy mają wpłacać pieniądze podczas prowadzenia inwestycji, będzie musiał stosować rygory ustawy.

Ustawa wyznacza bardzo szeroki krąg osób, których zalicza do kategorii deweloperów. Zatem przedsiębiorca, który zdecyduje się na budowę nawet tylko jednego domu we współpracy z klientem, będzie musiał stosować ustawę deweloperska. W zasadzie tylko w jednym wypadku widzę możliwość, kiedy przy budowie domu czy mieszkań nie mamy do czynienia z deweloperem w rozumieniu ustawy. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku osób, które, nie prowadząc działalności gospodarczej, kupują pojedyncze działki i budują na nich domy teoretycznie dla siebie, a następnie je sprzedają.

Umowy inne niż umowa deweloperska

Mechanizm, jaki Pan przewiduje, to zasadniczo sposób obejścia ustawy deweloperskiej, a przy tym umowy deweloperskiej. Chce Pan zastosować niejako zwykłą umowę kupna gotowego lokalu po jego wybudowaniu.

Może to być także np. umowa rezerwacyjna czy umowa przedwstępna (o wybudowaniu lokalu), bez zawarcia umowy deweloperskiej. Wymienione umowy nie zobowiązują dewelopera do wielu postanowień, tak jak umowa deweloperska. Te umowy nie muszą być, po pierwsze, zawierane w formie aktu notarialnego, który jest w pewnym stopniu zabezpieczeniem praw nabywcy, i po drugie – deweloper nie musi wpisać roszczenia w księgę wieczystą.

Gdy zawiera Pan umowę przedwstępną zakupu budynku, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, który fizycznie został już wybudowany i umowa ta rzeczywiście posiada cechy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to co do zasady nie ma podstaw do zarzucania, że jako deweloper chciał Pan obejść przepisy ustawy. Transakcja taka będzie co do zasady przeprowadzana zgodnie z postanowienia umownymi, które kształtują prawa każdej ze strony. Ewentualnie po wybudowaniu budynków, wyodrębnieniu lokali – zawrzeć można tylko umowę sprzedaży.

Jeżeli natomiast jeszcze nie ukończono przedsięwzięcia budowlanego, nie wybudowano budynku, nie wyodrębniono lokalu i zaliczki przeznaczane są na realizację kosztów budowy, to wówczas można domniemywać, że powinna zostać zawarta umowa deweloperska.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje, że:

• deweloper –to przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę;
• umowa deweloperska to z kolei umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
• przedsięwzięcie deweloperskie – to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego, obejmujące budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.1)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Poszerzenie kręgu przedsiębiorców, których obowiązuje nowa ustawa deweloperska

Przepisy nowej ustawy developerskiej mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy.

Nowa ustawa dotyczy umów przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zatem także przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy dotychczas byli wyłączeni spod zakresu obecnych przepisów, zostali objęci nową ustawą deweloperską. Ustawa ma zastosowanie w ograniczonym zakresie do:

1. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
2. umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Umowa rezerwacyjna

Nowością jest regulacja dotycząca umów rezerwacyjnych, które w praktyce są powszechnie zawierane przez deweloperów i nabywców przed zawarciem umowy deweloperskiej. Ustawa wprowadza definicję legalną umowy rezerwacyjnej („umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”) oraz określa podstawowe wymogi, jakie powinna zawierać taka umowa.

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy przedsiębiorcy nie będącego developerem.

W przypadku zawarcia umowy, na podstawie której zobowiąże się Pan do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – jest to umowa deweloperska. Co obligowałoby Pana do przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

W przypadku gdy umowa przedsiębiorcy nie będącego deweloperem została poprzedzona umową rezerwacyjną, a przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Odbiór lokalu przed przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy z przedsiębiorcą innym niż deweloper jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Finansowanie inwestycji ze środków własnych przedsiębiorcy

Spośród kilku sposobów finansowania inwestycji budowlanej mieszkaniowej często stosowanym jest budowa za środki własne przedsiębiorcy. Nie ma w takim przypadku zawieranych umów, w jakich przedsiębiorca zobowiązuje się do wybudowania i przekazania prawa własności do wybudowanego lokalu na osobę trzecią (developerskich). Pozostaje tylko umowa zbycia budynku lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Przy tym sposobie nie ma także kredytu deweloperskiego lub finansowania inwestycji z wpłat klientów na rachunek powierniczy dewelopera. Co oznacza także brak obowiązku zakładania rachunku powierniczego – albowiem skoro finansuje Pan wszystko z własnych środków, to nie zachodzi obawa, że klienci mogą coś stracić i nie ma potrzeby ochrony ich interesów na etapie budowy. Ale jest potrzeba ochrony praw nabywców na wypadek wad lokalu ujawnionych po zakupie.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska przewiduje utworzenie tak zwanego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli wyodrębnionego rachunku bankowego, na który mają być wpłacane środki m.in. ze składek należnych od deweloperów.

Środki wpłacane do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców m.in. w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę, upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacił środki na poczet ceny sprzedaży. Podstawą wyliczenia wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej. A wobec braku wpłat od klientów nie powstanie konieczność odprowadzania składki.

Prospekt informacyjny

Nowa ustawa deweloperska nakłada dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego. Deweloper lub przedsiębiorca nie będący deweloperem jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (o ile zdecyduje się na ich zawieranie), a nie – jak obecnie – przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt jest zawsze doręczany nabywcy (dotychczas – tylko na żądanie). Ustawa wskazuje zakres informacji, jakie należy wskazać w prospekcie informacyjnym. Są to nie tylko cena nabycia nieruchomości czy data przeniesienia własności, ale także bardzo szczegółowe dane dotyczące planowanej lub dopuszczalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich.