Budowa domów na sprzedaż a ustawa deweloperska

Czy budowa bliźniaka na sprzedaż oznacza działalność deweloperską?

Jeżeli zakup działki, budowa dwóch domów w zabudowie bliźniaczej i ich sprzedaż mają nastąpić w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, punkt wyjścia jest jasny: działa Pan jako przedsiębiorca. Zgodnie z art. 43¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Dodatkowo art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nie dotyczy wyłącznie dużych firm budujących osiedla. Jeżeli przedsiębiorca oferuje domy albo lokale mieszkalne nabywcom i zawiera umowy objęte zakresem art. 2 ust. 1 tej ustawy, może zostać objęty obowiązkami przewidzianymi dla dewelopera.

Definicja dewelopera wynika z art. 5 pkt 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu Kodeksu cywilnego, który w ramach działalności gospodarczej zawiera z nabywcą umowę deweloperską albo inną umowę objętą zakresem ustawy. W praktyce nie decyduje więc wyłącznie liczba domów, lecz model sprzedaży: czy inwestor zawiera umowy z nabywcami przed zakończeniem inwestycji, czy finansuje budowę z wpłat klientów, czy zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia własności w przyszłości.

Kiedy potrzebna jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy przed zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny lub jej części. Taki mechanizm wynika z art. 2 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.

Jeżeli więc przed zakończeniem budowy podpisuje Pan z klientem umowę, z której wynika obowiązek wybudowania domu i przeniesienia własności po zakończeniu inwestycji, a klient wpłaca zaliczki, raty albo inne świadczenia pieniężne na poczet ceny, trzeba liczyć się z obowiązkiem stosowania ustawy deweloperskiej. W takim wariancie nie wystarczy nazwać dokumentu umową przedwstępną, umową rezerwacyjną albo umową współpracy. O kwalifikacji decyduje rzeczywista treść zobowiązań stron, a nie tytuł umowy.

Praktyczny wariant takiej sytuacji omawiamy szerzej przy pytaniu o umowę przedwstępną w trakcie budowy domu a ustawę deweloperską.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy dom jest już ukończony, inwestor dysponuje wymaganymi dokumentami budowlanymi, a nabywca płaci cenę dopiero przy notarialnej umowie sprzedaży. W takim modelu nie ma typowego finansowania budowy przez nabywcę. Nadal jednak trzeba sprawdzić, czy do transakcji nie znajdą zastosowania przepisy ustawy dotyczące umów sprzedaży zawieranych po zakończeniu przedsięwzięcia, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz art. 4 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.

Sprzedaż gotowego domu a rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest mechanizmem ochrony wpłat nabywców. Obowiązek jego stosowania wynika z art. 7 i art. 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Deweloper zapewnia nabywcy co najmniej jeden ze środków ochrony wpłat, czyli otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wpłaty nabywcy dokonywane w związku z umową objętą ustawą powinny trafiać na taki rachunek, a nie bezpośrednio na zwykły rachunek firmowy dewelopera.

Jeżeli buduje Pan domy wyłącznie z własnych środków, nie zawiera z klientami umów przed zakończeniem budowy i nie pobiera od nich żadnych wpłat przed aktem notarialnym przenoszącym własność, praktyczny sens rachunku powierniczego odpada, bo nie ma wpłat nabywców do ochrony na etapie budowy. Taki model jest bezpieczniejszy z punktu widzenia ustawy deweloperskiej, ale powinien być konsekwentny: bez zaliczek, rat, zadatków i innych płatności na poczet ceny przed przeniesieniem własności, chyba że po analizie konkretnej umowy zostanie potwierdzone prawidłowe zastosowanie przepisów ustawy.

Jeżeli natomiast nabywca ma zapłacić jakąkolwiek część ceny przed przeniesieniem własności domu, trzeba ocenić, czy płatność nie powinna zostać dokonana na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ma to szczególne znaczenie przy sprzedaży przed zakończeniem budowy, zawieraniu umów deweloperskich oraz przy harmonogramie płatności zależnym od postępu prac.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został uregulowany w rozdziale 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Zgodnie z art. 48 tej ustawy fundusz służy ochronie wpłat nabywców w sytuacjach wskazanych ustawą, między innymi w razie upadłości dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest powiązana z wpłatami nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. podstawą wyliczenia składki jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeżeli zatem nie ma wpłat nabywców na rachunek powierniczy, bo sprzedaż następuje dopiero po zakończeniu budowy i cena jest płacona przy akcie notarialnym, co do zasady nie powstaje podstawa naliczenia składki DFG.

Wysokość stawki składki określa rozporządzenie wydane na podstawie art. 49 ust. 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Na dzień aktualizacji artykułu stawka wynosi 0,45% wpłaty przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz 0,1% wpłaty przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Prospekt informacyjny i obowiązki przed zawarciem umowy

Prospekt informacyjny jest jednym z podstawowych dokumentów ochronnych dla nabywcy. Obowiązek jego sporządzenia i doręczenia wynika z art. 20 i art. 21 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Deweloper sporządza prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży, a następnie doręcza go osobie zainteresowanej zawarciem umowy wraz z załącznikami.

Prospekt powinien zawierać informacje określone w załączniku do ustawy, w tym dane dotyczące inwestycji, gruntu, stanu prawnego nieruchomości, planowanych obciążeń, harmonogramu, ceny, standardu wykonania, terminów i ryzyk związanych z otoczeniem inwestycji. Przy domu jednorodzinnym budowanym na sprzedaż szczególnie ważne są informacje o księdze wieczystej, pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniu, dostępie do drogi publicznej, mediach, planie miejscowym oraz ewentualnych inwestycjach planowanych w sąsiedztwie.

Jeżeli przedsiębiorca sprzedaje gotowy dom i nie zawiera wcześniej umowy deweloperskiej, zakres obowiązków informacyjnych trzeba ustalić na podstawie konkretnego modelu sprzedaży oraz art. 2, art. 4, art. 20 i art. 21 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Błędne pominięcie prospektu może zwiększać ryzyko sporu z nabywcą, zwłaszcza gdy dom jest sprzedawany jako element zorganizowanego przedsięwzięcia na rynku pierwotnym.

Umowa rezerwacyjna przy sprzedaży domu

Umowa rezerwacyjna została uregulowana w art. 29-32 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Zgodnie z art. 29 ust. 2 tej ustawy jest to umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się czasowo wyłączyć z oferty sprzedaży lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego.

Art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że ustalenia mailowe albo ustne nie wystarczą do ważnego zawarcia umowy rezerwacyjnej w rozumieniu ustawy. Umowa powinna określać co najmniej strony, miejsce, datę, cenę, okres rezerwacji, położenie i podstawowe parametry domu albo lokalu oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli jest pobierana.

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej albo umowy sprzedaży, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny. W przypadkach wskazanych w ustawie, na przykład gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej mimo spełnienia ustawowych warunków, opłata podlega zwrotowi.

Odbiór domu i zgłaszanie wad

Przeniesienie własności domu objętego ustawą deweloperską powinno być poprzedzone odbiorem. Procedurę odbioru i zgłaszania wad reguluje art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. Odbiór domu jednorodzinnego następuje po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu, albo po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli jest wymagana na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Z odbioru sporządza się protokół. Nabywca może zgłosić w nim wady domu. Deweloper ma obowiązek odnieść się do wad w terminach wskazanych w art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. W razie wad istotnych nabywca może odmówić odbioru na zasadach określonych w tym przepisie. Niezależnie od procedury odbioru nabywcy mogą przysługiwać roszczenia z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej na podstawie art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego, jeżeli przesłanki rękojmi są spełnione.

Osoba prywatna, JDG czy spółka?

Próba formalnego działania jako osoba prywatna nie zawsze rozwiązuje problem. Jeżeli ktoś kupuje działki, buduje domy i sprzedaje je w sposób powtarzalny, zarobkowy i zorganizowany, może zostać uznany za przedsiębiorcę na podstawie art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców oraz art. 43¹ Kodeksu cywilnego. Ma to znaczenie nie tylko dla ustawy deweloperskiej, lecz także dla podatków, VAT, rękojmi, odpowiedzialności wobec konsumenta i sposobu reklamowania inwestycji.

Forma działalności powinna być dobrana do skali inwestycji, ryzyka finansowego, sposobu finansowania, liczby planowanych domów oraz planów na kolejne projekty. Jednoosobowa działalność gospodarcza jest prostsza organizacyjnie, ale przedsiębiorca odpowiada całym majątkiem. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może ograniczać ryzyko wspólników, jednak wymaga pełniejszej obsługi księgowej i starannego ułożenia finansowania.

Najczęstsze warianty sprzedaży

FAQ

Czy przy budowie bliźniaka z własnych środków muszę mieć rachunek powierniczy?

Nie zawsze. Jeżeli nie zawiera Pan umów z nabywcami przed zakończeniem budowy i nie przyjmuje żadnych wpłat przed aktem przeniesienia własności, zwykle nie ma wpłat, które miałyby trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeżeli jednak klient płaci zaliczkę, zadatek albo raty przed przeniesieniem własności, trzeba ocenić obowiązek rachunku na podstawie art. 7 i art. 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.

Czy wystarczy nazwać umowę umową przedwstępną, aby uniknąć ustawy deweloperskiej?

Nie. O kwalifikacji umowy decyduje jej treść. Jeżeli przedsiębiorca zobowiązuje się do wybudowania domu i przeniesienia własności po zakończeniu inwestycji, a nabywca płaci na poczet ceny, umowa może zostać potraktowana jak umowa objęta ustawą deweloperską mimo innej nazwy.

Ile może wynosić opłata rezerwacyjna?

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Umowa rezerwacyjna musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, co wynika z art. 30 ust. 1 tej ustawy.

Czy sprzedaż gotowego domu też może podlegać ustawie deweloperskiej?

Tak, w określonym zakresie. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. obejmuje nie tylko klasyczne umowy deweloperskie zawierane przed zakończeniem budowy, lecz także niektóre umowy sprzedaży zawierane po zakończeniu przedsięwzięcia. Zakres obowiązków trzeba ustalić na podstawie art. 2 i art. 4 tej ustawy oraz konkretnego modelu sprzedaży.

Czy nabywca może odmówić odbioru domu?

Tak, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r., w szczególności gdy stwierdzono wadę istotną. Odmowa odbioru, zgłoszenie wad i stanowisko dewelopera powinny zostać odnotowane w protokole odbioru.

Podsumowanie

Najbezpieczniejszy model przy budowie bliźniaka z własnych środków polega na tym, że przedsiębiorca nie przyjmuje pieniędzy od klientów przed zakończeniem budowy i przenosi własność gotowego domu dopiero w notarialnej umowie sprzedaży. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Trzeba zweryfikować obowiązki z ustawy deweloperskiej, przygotować dokumenty sprzedażowe, prawidłowo uregulować odbiór, wady, rękojmię, standard wykończenia i stan prawny nieruchomości.

Jeżeli inwestycja ma być powtarzalna albo ma być finansowana choćby częściowo pieniędzmi nabywców, warto przygotować model sprzedaży jeszcze przed rozpoczęciem marketingu. Błędy w umowie, prospekcie, rachunku powierniczym albo opłacie rezerwacyjnej mogą prowadzić do sporów z nabywcami i odpowiedzialności finansowej przedsiębiorcy.

Źródła

• Art. 43¹, art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców.
• Art. 2, art. 4, art. 5, art. 7, art. 8, art. 20, art. 21, art. 29-32, art. 41, art. 48 i art. 49 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.