Zachowek od majątku przekazanego za życia
Skoro mieszkanie należy do mamy, to trudno tu mówić o wymagalności spłaty jednego z rodzeństwa przez drugie z rodzeństwa. Jeśli natomiast życzeniem wszystkich stron jest to, aby mieszkanie należało do jednego z dzieci – mama powinna przepisać to mieszkanie na jedno z dzieci z obowiązkiem spłaty połowy jego wartości na rzecz drugiego dziecka. Mama może przepisać mieszkanie w formie darowizny albo w formie umowy dożywocia. Darowizna jest mniej korzystna, bo spowoduje powstanie roszczenia zachowek.
Zgodnie bowiem z treścią art. 993 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę.
„Literalne brzmienie art. 993 k.c. (również po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 85, poz. 458) jednoznacznie wskazuje na intencję ustawodawcy, co do ukształtowania zamkniętego katalogu przypadków, warunkujących możliwość doliczenia do masy spadku przedmiotów, które w chwili otwarcia spadku nie należały już do majątku zmarłego, albowiem zostały zeń przeniesione do majątku osoby trzeciej (darowizny). Przemawia za tym przede wszystkim użycie słowa »darowizny« zamiast wyrazu lub sformułowania, umożliwiającego rozszerzającą interpretację pojęcia, np. »aktywa przeniesione z majątku spadkodawcy do majątku osoby trzeciej pod tytułem darmowym«” [wyrok SR w Kłodzku z dnia 11 września 2015 r., sygn. akt I C 737/15].[PRZYCISK_]
Różnica między darowizną a umową dożywocia
W ujęciu art. 888 K.c. darowizna jest umową, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Elementem przedmiotowo istotnym tej umowy jest zatem bezpłatność, polegająca na tym, że świadczenie darczyńcy musi być subiektywnie i obiektywnie bezpłatne, tj. niezależne od uzyskania korzyści lub ekwiwalentu od obdarowanego. Świadczenie darczyńcy traci charakter nieodpłatny, jeżeli zostało spełnione w celu uzyskania innego świadczenia ekwiwalentnego, a więc równoważnego wartościowo z przedmiotem darowizny.
Z kolei umowa dożywocia wymaga zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 i 3 K.c.). Jest to zatem umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca, a przy tym odpłatna, co oznacza, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. W przypadku umowy o dożywocie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje określone świadczenie służące w zasadzie zaspokojeniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (zob. wyrok SN z 9 maja 2008 r., III CSK 359/07, LEX nr 453125). Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniu nabywcy nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia dla kwestii odpłatności to, czy świadczenie nabywcy odpowiada dokładnie wartości nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Umowa przedwstępna przejęcia mieszkania ze spłatą
Rodzeństwo może obecnie zawrzeć przedwstępną umowę dotyczącą podziału tegoż mieszkania, określając komu ono przypadnie po śmierci mamy i określić wysokość rat do spłaty na rzecz tego drugiego. Umowa przedwstępna uregulowana jest w art. 389-390 K.c. Art. 389 K.c. zobowiązuje strony jedynie do określenia w umowie przedwstępnej najważniejszych postanowień, jakie będzie zawierała umowa przyrzeczona sprzedaży, a także wskazania terminu jej zawarcia. Art. 390 K.c. wskazuje na konsekwencje wynikające z niedotrzymania umowy przedwstępnej.
Zgodnie z art. 389 § 1 K.c. – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy oznaczonej (umowa przedwstępna) powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej, nazywany także składnikami umowy. Bez ich określenia nie jest możliwe wskazanie świadczenia, które zobowiązuje się spełnić dłużnik, a tym samym nie można nałożyć na niego takiego obowiązku, a następnie dochodzić jego wykonania na drodze sądowej (tak: A. O. w komentarzu do art. 389 K.c., pkt 10, system informacji prawnej LEX). W myśl art. 535 § 1 K.c. – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić. Jednym z istotnych elementów przedwstępnej umowy sprzedaży stanowi zatem cena projektowanej transakcji.
Przykłady
Pani Anna, wdowa, miała dwójkę dorosłych dzieci – syna Marka i córkę Magdalenę. Mieszkanie należało wyłącznie do niej. Po rozmowach rodzinnych ustalono, że Marek – który mieszkał z matką – przejmie mieszkanie, a Magdalenie spłaci połowę wartości. Zdecydowano się na umowę dożywocia, by mama miała zagwarantowane utrzymanie, a spłaty były rozłożone na raty, co jasno określono w umowie.
Pan Jerzy był właścicielem mieszkania, a jego dwie córki – Agata i Ewa – zgodziły się, że Agata odkupi je od ojca i spłaci siostrę. Sporządzono darowiznę na rzecz Agaty z jednoczesnym zobowiązaniem do spłaty ustalonej kwoty na rzecz Ewy. Spłatę zapisano w odrębnej umowie cywilnoprawnej zawartej u notariusza, z precyzyjnie określonym harmonogramem spłat.
Pani Maria postanowiła przekazać mieszkanie synowi Piotrowi, który opiekował się nią na co dzień. Druga córka, Kasia, zgodziła się na to rozwiązanie pod warunkiem, że Piotr spłaci ją w ratach. W rodzinie podpisano umowę przedwstępną – po śmierci mamy Piotr miał spłacić Kasie połowę wartości mieszkania. Wszystkie warunki spłat i terminy określono w umowie, aby uniknąć przyszłych nieporozumień.
Podsumowanie
Sprawy związane ze spłatą członków rodziny przy przekazywaniu mieszkania wymagają staranności i przejrzystości w działaniu. Kluczowe jest, aby wszystkie ustalenia były jasno określone w umowie – czy to darowizny, umowie dożywocia, czy umowie przedwstępnej. Pozwala to uniknąć nieporozumień, a także chroni interesy każdej ze stron, zarówno pod względem prawnym, jak i majątkowym. Warto skorzystać z pomocy notariusza lub prawnika, aby prawidłowo sformułować dokumenty i zadbać o zgodność z przepisami, w szczególności w kontekście potencjalnych roszczeń z tytułu zachowku.
Oferta porad prawnych
Jeżeli masz podobną sytuację lub chcesz upewnić się, jak najlepiej uregulować sprawy związane z przekazaniem mieszkania i spłatą w rodzinie, możesz skorzystać z naszej pomocy. Oferujemy szybkie i wygodne porady prawne online – bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy pomogą Ci przygotować odpowiednie umowy, wyjaśnią wątpliwości i doradzą, jak najlepiej zabezpieczyć interesy wszystkich stron. Wystarczy opisać swoją sprawę, a my zajmiemy się resztą.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 11 września 2015 r., sygn. akt I C 737/15
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
