Umowa o spłatę członków rodziny z mieszkania

Kto może zdecydować o mieszkaniu należącym do matki?

Jeżeli mieszkanie stanowi wyłączną własność matki, to tylko ona może nim rozporządzać. Wynika to z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

Oznacza to, że dorosłe dzieci mogą uzgodnić między sobą plan rozliczeń, ale taka umowa sama w sobie nie spowoduje przejścia własności mieszkania. Jeżeli celem jest to, aby jedno dziecko stało się właścicielem lokalu i spłaciło drugie, w czynności musi uczestniczyć matka jako właścicielka mieszkania albo sprawa musi zostać uregulowana dopiero po jej śmierci w postępowaniu spadkowym.

W przypadku nieruchomości kluczowa jest forma. Art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości były zawarte w formie aktu notarialnego. Zwykła pisemna umowa rodzinna może opisywać ustalenia, ale nie przeniesie własności mieszkania.

Najbezpieczniejsze warianty przekazania mieszkania i spłaty rodzeństwa

W praktyce można rozważyć kilka rozwiązań. Wybór zależy od tego, czy matka chce już teraz przenieść własność mieszkania, czy nadal w nim mieszkać i mieć zapewnioną opiekę, czy zależy jej na odpłatnej sprzedaży, a także od tego, jak rodzina chce ograniczyć ryzyko przyszłych sporów o zachowek.

Darowizna mieszkania a zachowek

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Jeżeli matka daruje mieszkanie jednemu dziecku, może jednocześnie oczekiwać, że obdarowane dziecko spłaci rodzeństwo, ale konstrukcja takiego zobowiązania powinna być starannie przygotowana w akcie notarialnym.

Podstawowym skutkiem spadkowym darowizny jest możliwość doliczenia jej do spadku przy obliczaniu zachowku. Art. 993 Kodeksu cywilnego stanowi, że przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami wynikającymi z dalszych przepisów. W relacji rodzic – dziecko szczególne znaczenie ma art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ ograniczenie dotyczące darowizn dokonanych dawniej niż 10 lat przed otwarciem spadku nie działa wobec darowizn na rzecz spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku.

Jeżeli więc jedno dziecko dostanie mieszkanie w darowiźnie, drugie po śmierci matki może – zależnie od całego stanu majątku, treści testamentu, wartości darowizn i kręgu spadkobierców – dochodzić zachowku. Wysokość zachowku określa art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego: zasadniczo jest to połowa wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a w przypadku osoby trwale niezdolnej do pracy albo małoletniego zstępnego – dwie trzecie takiego udziału.

Warto też pamiętać o podatku od darowizny. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, czyli dzieci, może korzystać ze zwolnienia, jeżeli spełnione są warunki z tego przepisu. Zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy obowiązek zgłoszenia na formularzu SD-Z2 nie obejmuje nabycia dokonanego na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, ponieważ notariusz pełni wtedy funkcję płatnika albo dokonuje wymaganych czynności podatkowych.

Umowa dożywocia – kiedy jest lepsza od darowizny?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywocie jest umową odpłatną i wzajemną, dlatego co do zasady nie jest darowizną doliczaną na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CSK 359/07, w którym wskazano odpłatny charakter świadczeń nabywcy nieruchomości względem dożywotnika.

Nie oznacza to jednak, że dożywocie zawsze będzie właściwym rozwiązaniem. Jeżeli w rzeczywistości nabywca nie ma zapewniać utrzymania, opieki ani realnych świadczeń na rzecz matki, a strony chcą jedynie nazwać darowiznę dożywociem, pojawia się ryzyko sporu o pozorność czynności prawnej z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa powinna odzwierciedlać rzeczywiste ustalenia rodziny.

Jeżeli po zawarciu dożywocia relacje między stronami tak się pogorszą, że nie można wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności, art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić uprawnienia z dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wyjątkowych wypadkach art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi rozwiązać umowę dożywocia.

Spłata drugiego dziecka – co wpisać do umowy?

Jeżeli jedno dziecko ma przejąć mieszkanie, a drugie otrzymać spłatę, najważniejsze jest dokładne określenie zasad zapłaty. W akcie notarialnym albo odrębnej umowie powinny znaleźć się zwłaszcza:

• dane stron i wskazanie, kto jest właścicielem mieszkania,
• dokładne oznaczenie nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej,
• wartość mieszkania i sposób jej ustalenia, np. operat szacunkowy albo zgodna wycena stron,
• wysokość spłaty należnej drugiemu dziecku,
• liczba rat, ich wysokość, terminy płatności i numer rachunku bankowego,
• zasady wcześniejszej spłaty,
• odsetki za opóźnienie, których podstawą jest art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• skutek braku zapłaty, np. wymagalność całej pozostałej kwoty po opóźnieniu przekraczającym określoną liczbę dni,
• zabezpieczenie spłaty, np. poddanie się egzekucji albo hipoteka,
• oświadczenie, czy zapłacona spłata ma wyczerpywać roszczenia między rodzeństwem w określonym zakresie.

Jeżeli spłata ma być rozłożona na raty, bardzo praktyczne jest zamieszczenie w akcie notarialnym oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji. Art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik poddał się egzekucji co do obowiązku zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej. Art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczy natomiast obowiązku zapłaty sumy pieniężnej do określonej wysokości, gdy w akcie wskazano warunki uprawniające wierzyciela do prowadzenia egzekucji oraz termin wystąpienia o klauzulę wykonalności.

Można rozważyć także hipotekę zabezpieczającą spłatę. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Umowa przedwstępna między rodzeństwem – kiedy ma sens?

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W opisanej sytuacji sama umowa przedwstępna między rodzeństwem nie wystarczy, jeżeli mieszkanie nadal należy do matki. Dzieci nie mogą skutecznie zobowiązać się do przeniesienia własności rzeczy, której nie są właścicielami. Mogą natomiast spisać rodzinne porozumienie opisujące intencje, a właściwe przeniesienie własności powinno nastąpić z udziałem matki albo dopiero po jej śmierci, jeśli dzieci staną się spadkobiercami.

Jeżeli przedmiotem przyszłej umowy ma być nieruchomość, istotna jest forma umowy przedwstępnej. Z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości oznacza to w praktyce akt notarialny. Jeżeli umowa przedwstępna jest zawarta tylko na piśmie zwykłym, najczęściej pozostaje roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

Co z ustaleniami po śmierci matki?

Jeżeli matka nie chce przenosić własności mieszkania za życia, może sporządzić testament. Zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Może więc powołać do spadku jedno albo oboje dzieci, ale trzeba pamiętać, że testament nie zawsze eliminuje roszczenia o zachowek z art. 991 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli matka chce, aby konkretne mieszkanie przypadło po jej śmierci jednemu dziecku, można rozważyć zapis windykacyjny. Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być m.in. rzecz oznaczona co do tożsamości, a więc także konkretna nieruchomość, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Po śmierci matki możliwy jest także dział spadku. Jeżeli mieszkanie przypadnie dzieciom we współwłasności spadkowej, mogą zawrzeć umowę działu spadku, w której jedno z nich przejmie mieszkanie ze spłatą drugiego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działu spadku wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego. W braku zgody działu spadku dokonuje sąd.

FAQ

Czy rodzeństwo może samo podpisać umowę o przejęciu mieszkania matki?

Może podpisać porozumienie opisujące zamiary i zasady rozliczeń, ale taka umowa nie przeniesie własności mieszkania, jeżeli właścicielką jest matka. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga udziału właściciela i aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy spłata rodzeństwa musi być u notariusza?

Sama umowa spłaty pieniężnej może być zawarta pisemnie, ale jeżeli jest powiązana z przeniesieniem własności mieszkania, powinna zostać ujęta w akcie notarialnym. Dodatkowo akt notarialny pozwala zastosować zabezpieczenie z art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy darowizna mieszkania jednemu dziecku zawsze powoduje zachowek?

Nie zawsze powstanie obowiązek zapłaty zachowku, bo zależy to od kręgu spadkobierców, wartości spadku, wartości darowizn i sytuacji uprawnionych. Trzeba jednak liczyć się z tym, że art. 993 Kodeksu cywilnego przewiduje doliczanie darowizn przy obliczaniu zachowku.

Czy umowa dożywocia wyłącza zachowek?

Umowa dożywocia jest umową odpłatną z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, więc co do zasady nie jest darowizną doliczaną na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Musi jednak być rzeczywistym dożywociem, a nie pozorną darowizną. Przy umowie pozornej może pojawić się spór na podstawie art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak zabezpieczyć spłatę w ratach?

Najczęściej stosuje się akt notarialny z poddaniem się egzekucji przez zobowiązanego do spłaty, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy większych kwotach można rozważyć także hipotekę na nieruchomości na podstawie art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podsumowanie

Jeżeli mieszkanie należy do matki, bezpieczne uregulowanie spłaty rodzeństwa wymaga najpierw wyboru właściwej konstrukcji prawnej: darowizny, sprzedaży, dożywocia, testamentu z zapisem windykacyjnym albo późniejszego działu spadku. Nie wystarczy zwykła umowa między dziećmi, ponieważ nie są one właścicielami lokalu.

Najważniejsze jest to, aby w dokumencie jasno określić wartość mieszkania, wysokość spłaty, terminy rat, skutki opóźnienia i zabezpieczenia. Przy nieruchomości zasadnicze czynności powinny być przeprowadzone u notariusza, a przy większych kwotach warto wcześniej sprawdzić skutki spadkowe i podatkowe planowanego rozwiązania.

Źródła

1. Art. 83 § 1, art. 140, art. 158, art. 389 § 1, art. 390 § 1 i § 2, art. 481 § 1 i § 2, art. 888 § 1, art. 908 § 1, art. 913 § 1 i § 2, art. 941, art. 981¹ § 1, art. 991 § 1, art. 993, art. 994 § 1, art. 1037 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
3. Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4. Art. 4a ust. 1 i art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CSK 359/07.
6. Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 11 września 2015 r., sygn. akt I C 737/15.