Baner reklamowy na wspólnym ogrodzeniu – zgoda współwłaściciela

Czy można zawiesić baner na wspólnym ogrodzeniu?

Ogrodzenie stojące na gruncie objętym współwłasnością jest co do zasady częścią rzeczy wspólnej. Współwłaściciel nie jest właścicielem konkretnego fragmentu płotu, lecz udziału w całej rzeczy. Dlatego podstawowe znaczenie ma art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Mały, tymczasowy baner informujący o sprzedaży własnego lokalu lub udziału w nieruchomości może być w praktyce traktowany jako zwykłe korzystanie z rzeczy wspólnej, jeżeli nie utrudnia używania ogrodzenia, nie zasłania wjazdu, furtki, domofonu, skrzynki pocztowej, numeru porządkowego ani nie powoduje uszkodzeń. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Jeżeli baner zajmuje znaczną powierzchnię płotu, jest zawieszony na dłuższy czas, ma charakter komercyjnej reklamy albo zmienia wygląd nieruchomości w sposób uciążliwy dla drugiego współwłaściciela, spór może zostać oceniony inaczej.

Ważna jest również treść ewentualnych ustaleń między współwłaścicielami. Jeżeli dokonano umownego podziału do korzystania, czyli podziału quoad usum, należy sprawdzić, czy fragment ogrodzenia, na którym ma wisieć baner, został przydzielony do wyłącznego korzystania jednemu ze współwłaścicieli. Taki podział może wynikać z pisemnej umowy, aktu notarialnego, ugody sądowej, orzeczenia sądu, a czasem także z utrwalonego, zgodnego sposobu korzystania z nieruchomości.

Zgoda współwłaściciela a czynności zwykłego zarządu

Jeżeli zawieszenie banera potraktować jako czynność zarządu rzeczą wspólną, trzeba odróżnić czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Zgodnie natomiast z art. 204 Kodeksu cywilnego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Przy udziałach po 1/2 każdy ze współwłaścicieli ma dokładnie tyle samo głosów liczonych udziałami. Jeżeli jeden współwłaściciel się sprzeciwia, nie ma większości wymaganej przez art. 201 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji współwłaściciel, który chce wykonać czynność zwykłego zarządu, może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia wtedy, czy planowana czynność jest celowa i czy uwzględnia interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli dana czynność przekracza zwykły zarząd, zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólną oraz na inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd powinien brać pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Kiedy baner może przekraczać zwykłe korzystanie ze wspólnego płotu?

Nie ma jednego przepisu, który wprost rozstrzygałby, czy konkretny baner na wspólnym ogrodzeniu wymaga zgody drugiego współwłaściciela. Ocena zależy od okoliczności. Znaczenie mają zwłaszcza: rozmiar banera, sposób mocowania, czas ekspozycji, treść ogłoszenia, wpływ na estetykę nieruchomości, bezpieczeństwo oraz to, czy baner utrudnia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z płotu lub działki.

Praktycznie można przyjąć następujące rozróżnienie:

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie ustalić zasad korzystania z nieruchomości, można żądać sądowego uregulowania sposobu korzystania. W orzecznictwie przyjmuje się, że podział rzeczy wspólnej do używania jest dopuszczalny i może być zmieniany, gdy zmienią się okoliczności. Praktyczną podstawą żądania rozstrzygnięcia w sprawach zwykłego zarządu jest art. 201 Kodeksu cywilnego, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy sąsiad miał prawo sam zdjąć baner?

Samodzielne zdjęcie banera przez sąsiada jest ryzykowne prawnie. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, chociażby naruszający uważał, że przysługuje mu prawo. Ochrona posiadania jest uregulowana także w art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie.

Nie oznacza to jednak, że każdy przypadek zdjęcia banera automatycznie skończy się wygraną właściciela banera. Sąd badałby, czy doszło do posiadania podlegającego ochronie, czy działanie było samowolne, czy baner naruszał współposiadanie drugiego współwłaściciela oraz jaki był rzeczywisty sposób korzystania z ogrodzenia.

Jeżeli sąsiad uważa, że baner został powieszony bezprawnie, właściwą drogą jest wezwanie do usunięcia banera, próba porozumienia, a następnie ewentualne powództwo cywilne, na przykład roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, jeżeli naruszenie własności następuje w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

Jeżeli podczas zdejmowania baner został zniszczony, uszkodzony albo zatrzymany, w grę może wchodzić odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, o ile da się wykazać winę, szkodę i związek przyczynowy. W poważniejszych przypadkach można rozważyć zawiadomienie organów ścigania, zwłaszcza gdy zachowanie polegało na umyślnym zniszczeniu cudzej rzeczy. Kwalifikacja karna zależy jednak od wartości szkody i konkretnych okoliczności.

Co zrobić praktycznie, aby sprzedaż nie została zablokowana?

Najbezpieczniej zacząć od pisemnej propozycji zasad ekspozycji banera. W piśmie warto wskazać: dokładne miejsce zawieszenia, wymiary, sposób mocowania bez naruszenia ogrodzenia, planowany czas ekspozycji, treść banera oraz zobowiązanie do jego usunięcia po sprzedaży. Takie pismo może później pokazać, że działali Państwo rozsądnie i próbowali pogodzić interesy obu stron.

Jeżeli sąsiad odmawia bez podania racjonalnych powodów, można zaproponować kompromis: mniejszy format, inne miejsce, krótszy okres ekspozycji albo baner wyłącznie od strony części nieruchomości używanej przez sprzedającego. W praktyce często lepszym rozwiązaniem jest tablica wolnostojąca ustawiona na części działki, z której sprzedający faktycznie korzysta, albo ogłoszenie w oknie własnego lokalu, o ile nie narusza regulaminów i przepisów lokalnych.

Gdy spór uniemożliwia normalną sprzedaż, można wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Jeżeli sprawa dotyczy czynności zwykłego zarządu, podstawą jest art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąd uzna, że chodzi o czynność przekraczającą zwykły zarząd, znaczenie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Wniosek powinien dokładnie opisywać, jaki baner ma zostać umieszczony, gdzie, na jak długo i dlaczego jest to potrzebne do sprzedaży nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa lub wyodrębnione lokale – dodatkowe zasady

Jeżeli lokal jest wyodrębniony, a ogrodzenie stanowi część nieruchomości wspólnej, znaczenie może mieć ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W zależności od stanu faktycznego ogrodzenie może być uznane za element nieruchomości wspólnej.

W małych wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach znaczenie ma art. 22 ustawy o własności lokali: czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali.

Jeżeli nie chodzi o zwykłą współwłasność dwóch osób, lecz o wspólnotę mieszkaniową, warto sprawdzić regulamin wspólnoty, uchwały dotyczące estetyki elewacji i ogrodzeń oraz zasady umieszczania reklam, tablic i szyldów. Spór o baner może wtedy nie być wyłącznie sporem sąsiedzkim, lecz także sprawą zarządu nieruchomością wspólną.

Przepisy lokalne, uchwała krajobrazowa i prawo budowlane

Poza zgodą współwłaścicieli trzeba sprawdzić przepisy publicznoprawne. Art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala radzie gminy ustalić, w formie uchwały, zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń. Taka uchwała jest potocznie nazywana uchwałą krajobrazową.

Definicje mają znaczenie praktyczne. Art. 2 pkt 16b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje tablicę reklamową, art. 2 pkt 16c tej ustawy definiuje urządzenie reklamowe, a art. 2 pkt 16d tej ustawy definiuje szyld. W niektórych gminach nawet niewielki baner na ogrodzeniu może podlegać ograniczeniom co do wielkości, miejsca, materiału lub czasu ekspozycji.

Trzeba też pamiętać o ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Art. 29 ust. 2 pkt 6 tej ustawy przewiduje, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym. Nie zwalnia to jednak z obowiązku sprawdzenia, czy w konkretnym przypadku nie występują inne obowiązki, na przykład wynikające z przepisów miejscowych, ochrony zabytków albo bezpieczeństwa ruchu.

Czy można żądać odszkodowania za utrudnianie sprzedaży?

Samo to, że sąsiad nie zgadza się na baner, nie oznacza jeszcze automatycznie odpowiedzialności odszkodowawczej. Aby skutecznie żądać odszkodowania na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, trzeba wykazać bezprawne i zawinione działanie sąsiada, konkretną szkodę oraz normalny związek przyczynowy między działaniem sąsiada a szkodą.

W praktyce trudne byłoby wykazanie, że brak banera na ogrodzeniu sam w sobie spowodował utratę konkretnego kupca albo wydłużenie sprzedaży o określony czas. Inaczej można oceniać sytuację, w której sąsiad niszczy banery, zatrzymuje je, rozpowszechnia nieprawdziwe informacje o nieruchomości albo aktywnie zniechęca kupujących w sposób naruszający prawo. Wtedy trzeba gromadzić dowody: wiadomości, nagrania zgodne z prawem, zeznania świadków, zdjęcia, rachunki za banery i korespondencję z potencjalnymi kupującymi.

FAQ

Czy przy udziałach 50/50 mogę sam zdecydować o banerze?

Nie zawsze. Jeżeli jest to zwykłe, nieuciążliwe korzystanie z rzeczy wspólnej, można powoływać się na art. 206 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak sprawa wymaga decyzji zarządczej, przy udziałach 50/50 i sprzeciwie drugiego współwłaściciela nie ma większości wymaganej przez art. 201 i art. 204 Kodeksu cywilnego.

Czy sąsiad może sam zdjąć baner ze wspólnego płotu?

Co do zasady nie powinien działać samowolnie. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania. Jeżeli sąsiad uważa, że baner narusza jego prawa, powinien wezwać do usunięcia banera, a w razie braku porozumienia skorzystać z drogi sądowej.

Czy lepiej zawiesić baner na własnym lokalu?

Często tak, ale trzeba uważać. Elewacja budynku może być częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeżeli baner ma wisieć na elewacji, balkonie, balustradzie lub ogrodzeniu wspólnym, trzeba sprawdzić status tego elementu i regulacje wspólnoty.

Czy mogę iść do sądu tylko po zgodę na baner?

Tak, jeżeli brak zgody blokuje czynność dotyczącą rzeczy wspólnej. W zależności od charakteru czynności podstawą może być art. 201 Kodeksu cywilnego albo art. 199 Kodeksu cywilnego. We wniosku trzeba precyzyjnie opisać baner, miejsce, czas ekspozycji i powód jego umieszczenia.

Czy za utrudnianie sprzedaży można żądać odszkodowania?

Można próbować, ale trzeba wykazać wszystkie przesłanki z art. 415 Kodeksu cywilnego: bezprawne i zawinione działanie, szkodę oraz związek przyczynowy. Sam sprzeciw wobec banera zwykle nie wystarczy. Większe znaczenie mogą mieć dowody niszczenia banerów, zatrzymywania cudzej rzeczy albo zniechęcania kupujących nieprawdziwymi informacjami.

Źródła

• Art. 199, art. 201, art. 204, art. 206, art. 222 § 2, art. 342, art. 344 § 1 i art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 3 ust. 2, art. 19 i art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 2 pkt 16b–16d oraz art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Art. 29 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 marca 1997 r., sygn. akt I CZ 7/97.