Jak ustalić spadkobierców i kupić dom ze spadku

Dlaczego nie da się od razu kupić takiego domu

Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest osoba zmarła albo kilka osób, po których nie przeprowadzono spraw spadkowych, nie da się bezpiecznie zawrzeć umowy sprzedaży tylko na podstawie ustnych ustaleń z sąsiadami czy przypuszczeń co do rodziny zmarłego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny własność nieruchomości może przejść na nabywcę na podstawie umowy, ale sprzedający musi być właścicielem albo działać za właściciela. Przy nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego, o czym stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że najpierw trzeba ustalić, kto odziedziczył nieruchomość po zmarłych właścicielach, a dopiero potem rozmawiać o sprzedaży. Jeżeli stan prawny nie jest uregulowany, notariusz nie sporządzi bezpiecznej umowy przenoszącej własność.

Od czego zacząć ustalanie spadkobierców

Pierwszym krokiem jest analiza dokumentów dotyczących nieruchomości i zmarłych właścicieli. Warto sprawdzić przede wszystkim księgę wieczystą, ewidencję gruntów i budynków oraz akty stanu cywilnego, jeżeli są dostępne. Jeżeli w księdze wieczystej są wpisane dwie osoby, trzeba ustalić, czy obie zmarły, kiedy to nastąpiło i jaki był ich udział we własności.

Jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny od wielu lat, pomocne bywa też ustalenie, czy było prowadzone jakiekolwiek postępowanie spadkowe, czy istnieje testament oraz czy ktoś faktycznie włada nieruchomością.

Kto może złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku

Zgodnie z art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Przepis nie ogranicza tego uprawnienia wyłącznie do członków rodziny. Dlatego wniosek może złożyć także osoba trzecia, która wykaże realny interes w sprawie, np. zamierza kupić nieruchomość, chce uregulować stan prawny wspólnego budynku albo musi przeciwdziałać szkodom wyrządzanym przez opuszczony dom.

Takie szerokie rozumienie interesu potwierdzano również w orzecznictwie, m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z 12 stycznia 1983 r., sygn. III CRN 218/82.

Jaki sąd jest właściwy i ile kosztuje wniosek

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu spadku. Zgodnie z art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego jest to sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli tego miejsca w Polsce nie da się ustalić - sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W praktyce najczęściej będzie to sąd rejonowy.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi 100 zł na podstawie art. 49 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowo pobiera się 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego zgodnie z art. 95i § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie w związku z przepisami wykonawczymi regulującymi funkcjonowanie rejestru.

Jak wygląda postępowanie spadkowe

Sąd nie ogranicza się do treści wniosku. Zgodnie z art. 670 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. Z kolei art. 677 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga, aby sąd stwierdził nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były to osoby inne niż wskazane przez wnioskodawcę.

Jeżeli istnieje testament, sąd powinien go uwzględnić. Jeżeli testamentu nie ma albo jest nieważny, wchodzi w grę dziedziczenie ustawowe według art. 931-940 Kodeksu cywilnego. Krąg spadkobierców zależy więc od konkretnego stanu rodzinnego spadkodawcy: czy miał małżonka, dzieci, rodziców, rodzeństwo, zstępnych rodzeństwa i dalszych krewnych.

Zobacz również:

• spadek dla wnuka a zachowek dzieci dziadków

Co zrobić, gdy nie znasz spadkobierców albo nie masz dokumentów

Właśnie w takich sprawach postępowanie sądowe ma największy sens. Jeżeli nie znasz wszystkich osób z rodziny zmarłego, możesz we wniosku opisać stan faktyczny, wskazać znane dane ze zmarłego właściciela, numer księgi wieczystej i wyjaśnić, że uczestnicy nie są znani. Sąd może zobowiązać do uzupełnienia danych, sięgać do akt stanu cywilnego i oceniać, czy potrzebne jest dalsze poszukiwanie spadkobierców.

Jeżeli spadkobiercy nie są znani, sąd może zarządzić ogłoszenie. Podstawę stanowi art. 672-676 Kodeksu postępowania cywilnego. Ogłoszenie wzywa spadkobierców, aby w oznaczonym terminie zgłosili się i udowodnili swoje prawa do spadku. Dopiero po upływie tego terminu sąd może rozstrzygać sprawę dalej.

Jeżeli spadek nie został objęty, sąd może również ustanowić kuratora spadku na podstawie art. 666 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Kurator zabezpiecza majątek spadkowy i podejmuje czynności potrzebne do ochrony spadku do czasu objęcia go przez spadkobierców.

Czy brak spadkobierców oznacza przejęcie przez Skarb Państwa

Nie zawsze. W starszych opracowaniach często upraszcza się tę kwestię. Obecnie zgodnie z art. 935¹ Kodeksu cywilnego, w braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Dopiero jeżeli ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Polsce nie da się ustalić albo znajdowało się ono za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa.

To ważne praktycznie. Jeżeli po zakończeniu postępowania okaże się, że nie ma spadkobierców ustawowych ani testamentowych, rozmowy o nabyciu nieruchomości prowadzi się nie z „nikim”, lecz z właściwą gminą albo wyjątkowo ze Skarbem Państwa, według zasad dotyczących rozporządzania takim mieniem.

Czy można przejąć taki dom przez zasiedzenie

Samo zainteresowanie zakupem albo okazjonalne doglądanie działki nie daje prawa do zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność po 20 latach, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo po 30 latach, jeżeli uzyskał je w złej wierze. Musi więc chodzić o rzeczywiste władanie nieruchomością jak właściciel, a nie tylko chęć nabycia jej w przyszłości.

Jeżeli ktoś faktycznie od wielu lat korzysta z opuszczonego domu, opłaca podatki, remontuje go i wyłącza innych od korzystania, warto osobno przeanalizować możliwość zasiedzenia nieruchomości. To jednak zupełnie inna droga niż zakup od spadkobierców.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość po uregulowaniu spadku

Przed transakcją trzeba ustalić, kto dziedziczy nieruchomość po zmarłym właścicielu i kto może skutecznie rozporządzić prawem własności. Gdy sąd wyda prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo gdy spadkobiercy sporządzą notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, można przejść do dalszej analizy. Trzeba sprawdzić, czy wszyscy spadkobiercy chcą sprzedać nieruchomość, czy między nimi został przeprowadzony dział spadku oraz czy nieruchomość nie jest obciążona długami, służebnościami albo innymi prawami.

Jeżeli nieruchomość dziedziczy kilka osób, co do zasady wszystkie powinny uczestniczyć w sprzedaży. Jeżeli sprzedawana ma być konkretna nieruchomość należąca do spadku, często potrzebny jest wcześniej dział spadku albo zgodne współdziałanie wszystkich współwłaścicieli. Warto też zweryfikować treść księgi wieczystej oraz ewentualne kwestie związane z księgą wieczystą nieruchomości.

Co zrobić, gdy niszczejący dom szkodzi sąsiadom

Jeżeli opuszczona nieruchomość stwarza zagrożenie albo powoduje szkody, problem zakupu to nie wszystko. W zależności od sytuacji można rozważyć zawiadomienie nadzoru budowlanego, gdy obiekt jest w złym stanie technicznym, albo podjęcie działań cywilnych, gdy roślinność, gałęzie albo elementy budynku naruszają prawa sąsiadów. Zakres możliwych działań zależy od konkretnego stanu faktycznego, w tym od tego, czy da się już wskazać właściciela, kuratora spadku albo gminę jako następcę prawnego.

Zobacz również:

• uciążliwy dym z komina sąsiada – co można zrobić

Najbardziej praktyczna kolejność działań

FAQ

Czy mogę kupić dom, jeśli w księdze wieczystej nadal figuruje zmarły właściciel?

Nie w sposób bezpieczny. Najpierw trzeba ustalić następców prawnych po zmarłym i wykazać ich prawo do sprzedaży nieruchomości.

Czy jako osoba obca mogę wszcząć sprawę spadkową?

Tak, jeżeli wykażesz interes w sprawie. Może to być np. zamiar kupna nieruchomości albo potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości zagrażającej sąsiednim posesjom.

Czy sąd sam szuka spadkobierców?

Sąd bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. Gdy spadkobiercy są nieznani, może zarządzić ogłoszenie, a w razie potrzeby ustanowić kuratora spadku nieobjętego.

Czy brak rodziny zawsze oznacza przejęcie nieruchomości przez Skarb Państwa?

Nie. Co do zasady spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Skarb Państwa dziedziczy wyjątkowo, gdy nie da się ustalić takiej gminy w Polsce albo ostatnie miejsce zamieszkania było za granicą.

Czy można od razu podpisać umowę przedwstępną z domniemanym spadkobiercą?

To ryzykowne. Bez potwierdzenia dziedziczenia nie ma pewności, że dana osoba jest właścicielem lub współwłaścicielem i może skutecznie zobowiązać się do sprzedaży.

Ile trwa uregulowanie takiego spadku?

To zależy od stopnia skomplikowania sprawy, liczby spadkobierców, dostępności dokumentów i konieczności ogłoszeń. W sprawach z nieznanymi spadkobiercami postępowanie zwykle trwa wyraźnie dłużej niż standardowa sprawa spadkowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 1983 r., sygn. akt III CRN 218/82